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繼早前銀行同業拆息（HIBOR）回落，以及新地西沙「SIERRA SEA」後，一手新盤市場再度活躍，惟樓價似乎仍處於尋底階段。由新世界發展、帝國集團、資本策略地產、麗新發展及港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸第5A期項目「滶晨」(DEEP WATER PAVILIA)，剛公布首張價單。首批單位共101伙，戶型涵蓋兩房至四房，扣除最高20%折扣優惠後，折實平均呎價為$20,932，此價格創下黃竹坑站上蓋發展項目首張價單的新低紀錄。
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黃竹坑站新盤開價「時光倒流」
黃竹坑站作為近年主要的私樓供應重鎮之一，其新盤開價走勢可謂樓市的縮影。回顧過去：
| 項目名稱 (發展期數) | 首批推出日期 | 首批折實平均呎價 | 較「揚海」高位變幅 |
|---|---|---|---|
| 晉環 (第1期) | 2021年4月 | $29,689 | – |
| 揚海 (第2期) | 2021年8月 | $30,880 | (高位) |
| Blue Coast I (第3B期) | 2024年3月 | $21,968 | 約 -28.9% |
| 滶晨 (第5A期) | 2025年6月 | $20,932 | 約 -32.2% |
從上表可見，2021年4月開售的第1期「晉環」，首張價單折實平均呎價已達$29,689；同年8月接力開售的第2期「揚海」，首張價單折實平均呎價更攀升至$30,880。惟其後樓市氣氛逆轉，導致黃竹坑站上蓋多個高價開售的項目銷售緩慢。直至去年3月，由長實發展的第3B期「Blue Coast」，以「深水炸彈價」開售，首張價單折實平均呎價$21,968，正式揭開該區新盤減價戰的序幕。如今「滶晨」以折實平均呎價$20,932登場，意味著與高峰期「揚海」的開價相比，該區新盤開價在短短約四年內大幅回落約32%。
「滶晨」項目及首批價單概覽
資料顯示，整個黃竹坑站港島南岸第5期項目合共提供820個單位，當中第5A期的「滶晨」佔447伙，實用面積介乎455平方呎至1,706平方呎。首張價單的付款辦法較簡單，主要提供120天即供付款及建築期付款計劃。若撇除僅適用於少量單位及符合指定條件的1%「尊貴業主提名優惠」折扣，選用即供付款計劃最高可享20%折扣，而建築期付款最高折扣則為15%。
| 「滶晨」(DEEP WATER PAVILIA) 首批價單重點資料 | |
|---|---|
| 項目總伙數 (第5A期) | 447伙 |
| 單位實用面積 | 455 至 1,706 平方呎 |
| 首批推售單位數量 | 101伙 |
| 首批單位戶型涵蓋 | 兩房至四房 |
| 主要付款計劃 | 120天即供、建築期付款 |
| 即供付款最高折扣 | 20% (不包括適用於指定條件的1%「尊貴業主提名優惠」) |
| 建築期付款最高折扣 | 15% (不包括適用於指定條件的1%「尊貴業主提名優惠」) |
| 首批單位即供折實平均呎價 | $20,932 |
| 兩房入場單位 | 第1B座6樓E室 (實用面積455平方呎) |
| 兩房入場單位折實售價 | $850.3萬 |
| 兩房入場單位折實呎價 | $18,688 |
| 三房至四房單位 (望東北方海景) 折實呎價由 | $28,000起 |
| 項目官網 | https://www.deepwaterpavilia.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 香港七姊妹英皇道728號K11 ATELIER King’s Road六樓 |
「滶晨」的座向與望向深灣的「揚海」有所不同。「滶晨」坐落於黃竹坑站上蓋的東北面位置，主要望向深水灣方向。其東北座向的高層單位預計可望向壽臣山及深水灣一帶的海景，發展商亦將較大面積的單位佈局於此座向。至於景觀相對遜色的西北座向單位，主要望內園及周邊樓景，戶型以兩房為主。
這種景觀上的差異亦反映在定價上。首批單位中，兩房入場單位為第1B座6樓E室，實用面積455平方呎，折實入場價為$850.3萬，折實呎價$18,688。然而，景觀較佳的三房至四房單位，折實呎價已躍升至$28,000起。
發展商財政與按揭安排
與發展商之一新世界早前獨資推售的北角「皇都」(STATE PAVILIA) 項目比較，「滶晨」為多個發展商合作的項目。儘管新世界發展近期再傳出延遲支付旗下永續債券利息的消息，但由於「滶晨」屬合作項目，市場對其按揭承諾的憂慮相對較輕。新世界日前亦公布，項目已獲得包括滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行（香港）在內的多間銀行提供按揭。
推售策略與潛在供應壓力
儘管如此，「滶晨」的推售策略似乎亦帶有「皇都」的影子，例如先以招標形式推出部分大單位，並錄得呎價介乎$33,250至$48,000的成交，藉此為項目「省招牌」及營造高價形象。
準買家在分析市場時，除了要仔細辨別這些個別高價成交的代表性外，亦需留意黃竹坑站上蓋目前仍積壓著不少早前以較高價開售的貨尾單位。綜合市場資料，「晉環」、「揚海」、「Blue Coast」及港島南岸第4期的「海盈山」等項目，合共提供約3,400個單位，至今累計售出約2,463伙，仍有約937個貨尾單位待售。若再加上由會德豐地產持有的第6期項目（預計提供約610伙）尚未推出，意味著整個黃竹坑站上蓋未來仍有超過1,500個單位有待市場消化，潛在供應壓力不容忽視。
