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今個星期「胡‧說Live住傾」再輪到「Henry又講經（又燈）」。
這兩星期最矚目的樓市及經濟新聞，離不開《施政報告2026》，以及美國聯儲局事隔三年再次加息。究竟今次議息結果對未來經濟走向有何啟示？高息環境又會維持多久？本文將為大家詳細導讀直播重點，拆解美國加息對香港樓市的影響。
撰文：Henry 資料截至2026年9月23日。
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TLDR：先說結論
| 問題 | 我們的判斷 |
| 《施政報告》對樓市影響大嗎？ | 對私人樓市着墨不多，大多屬中長期規劃，短期難改變樓價及成交走勢。 |
| 聯儲局會重啟加息周期嗎？ | 今次最鷹派的訊號是整條未來利率路徑上移，市場需適應「高息更久」，加息周期或延伸至明年。 |
| 未來加息步伐如何？ | 多間大行普遍預計，今年內仍有1至2次加息空間。 |
| 對香港按揭及樓市有何影響？ | 雖然香港未有即時加息，但買家應以封頂息率作預算，並減低槓桿以增加資產流動性。 |
《施政報告》與美國加息，哪個更影響樓市？
正如我們早前分析，《施政報告》對私人樓市着墨不多，無論北部都會區發展、未來房屋供應，以至學生及人才政策，大部分都屬中長期規劃，短期內較難改變樓價及成交走勢。
反而，《施政報告》公布翌日凌晨的聯儲局議息結果，才是真正可能左右香港樓市的關鍵因素。
聯儲局事隔三年再加息，重啟加息周期？
先戴好頭盔：上次Live，我們估計聯儲局今年不加息、也不減息。結果講完不足一個月，聯儲局便正式加息，我們今次的確「燈咗」。
今次聯儲局以12票一致通過加息0.25厘，把聯邦基金利率目標區間提高至3.75厘至4厘。由於議息前市場估計加息機會已超過九成，決定本身並不算意外。
不過，對香港樓市而言，真正值得關注的，並不是今次加息0.25厘，而是：美國是否正式重啟加息周期？高息環境又會維持多久？
點陣圖及經濟預測透露甚麼鷹派訊號？
真正超出市場預期的，是聯儲局同步公布的經濟預測及利率點陣圖：
- 經濟預測上調： 聯儲局把今年實質GDP增長預測上調至2.3%，失業率預測由4.3%下調至4.1%，核心PCE通脹預測則上調至3.4%。簡單而言，聯儲局認為美國經濟及就業市場仍有韌性，通脹卻未完全受控，換句話說，經濟仍然有能力承受進一步加息。
- 點陣圖上移： 點陣圖亦顯示，今年底政策利率中位數升至4.1厘，意味大部分官員預計今年內仍有一次0.25厘加息空間。更值得留意的是，2027年底的利率中位數同樣為4.1厘，2028年底亦達3.9厘。
所以，今次最鷹派的訊號，不是加息0.25厘，而是整條未來利率路徑向上移。即使聯儲局日後停止加息，亦不代表減息很快重臨。市場可能要重新適應「高息更久」，甚至「加息周期延伸至明年」的情景。
各大銀行對未來加息路徑的預測
多間大行的最新預測亦相當一致，普遍認為加息周期尚未完結：
- 高盛： 預計10月再加息一次。
- 摩根士丹利、麥格理、ING及法興： 傾向12月再加息一次。
- 摩根大通： 預計最遲12月加息。
- 美國銀行（最鷹派）： 預計10月及12月各加0.25厘，即今年底前合共再加兩次。
部分大行更預測，聯儲局在今年底加息後，2027年3月仍有可能再加一次。
日美套息交易風險：央行正在「走鋼線」
除了美國國內的經濟數據，全球資金市場亦存在另一個風險，就是日美套息交易。
過去不少大型機構借入低息日圓，再投資美元資產。當美國重新加息，日本若不跟隨，日美息差便會擴闊，日圓匯價及日本入口物價將進一步受壓；但日本一旦急進加息，又可能迫使套息交易平倉，增加出售股票及債券的壓力。
這亦是我們在Live中形容各國央行正在「走鋼線」的原因：
- 不加息： 可能令通脹及貨幣貶值失控。
- 加息： 又會壓抑經濟、增加政府及企業融資成本，加得快甚至觸發環球資金去槓桿，每一個決定的代價都非常大。
因此我們仍然認為，除非環球急速變動，否則聯儲局都不會有過快的決策變動，稍一不慎，就會跌入萬丈深淵。
對香港按揭及樓市有何影響？
今次美國加息未有令香港樓按息率即時上升，但買家及投資者絕不能掉以輕心：
- 投資者： 要重新考慮租金回報、槓桿比率及資產流動性。
- 自住買家： 應以「封頂按揭利率」作供款預算，同時預留P（最優惠利率）或 HIBOR（香港銀行同業拆息）再次上升的緩衝。
可以肯定的是，這是一個不明朗因素充斥的年代。傳統智慧告訴我們，唯有減低槓桿才可讓資產變得更流通，做到「轉身快」，以靈活應對未知的市場變化。
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