*本影片為精華版，如欲收聽足本版，請按我加入我們的會員頻道!
立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
本港樓市焦點往往集中在住宅市場，但商用物業的低迷情況，尤其是寫字樓市場的嚴峻局面，正牽動著整個房地產市場的神經，甚至影響銀行取態及住宅市場。
這是今次「胡 ‧ 說PODCAST」，我們邀請了世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平 (Marcos Chan)，深入探討本港甲級寫字樓市場的現況，分析空置率高企、租金樓價大跌的原因，及其對整體市場的連鎖效應。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
空置率17%創新高！淨吸納需時多年
節目一開始，Marcos便確認了市場的嚴峻情況。他指出，目前甲級寫字樓的空置率已攀升至超過17%，創下歷史新高。
「這17%的空置率，背後代表的是超過1,500萬平方呎的空置樓面。這是香港有紀錄以來從未見過的高位。」
Marcos補充，若與長期的平均空置水平（約400萬平方呎）相比，現時市場上已累積了高達1,100萬平方呎的過剩供應。以本港每年平均86萬至87萬平方呎的淨吸納量計算，單是消化這些過剩庫存，便可能需要長達十多年的時間。
表一：甲級寫字樓空置情況
| 項目 | 數據 | 重點 |
| 目前空置率 | 超過 17% | 歷史新高 |
| 空置樓面 | 超過 1,500萬平方呎 | 有紀錄以來最高 |
| 長期平均空置樓面 | 約 400萬平方呎 | |
| 過剩空置樓面 | 約 1,100萬平方呎 | (1,500萬 – 400萬) |
| 每年平均淨吸納量 | 86萬 – 87萬平方呎 | 消化需時極長 |
樓價租金齊插水 跌幅史上最誇張
空置率高企，租金和樓價自然承受巨大壓力。Marcos指出，與2003年沙士、2008年金融海嘯或1997年金融風暴時期相比，今次的跌幅更為「誇張」。
他分析，雖然以往的「百分比」可能相近，但現時的總存量（Total Stock）已今非昔比，達到約9,000萬平方呎。目前純粹以空置面積計算（1,500萬平方呎），已是以往高峰期（約800萬平方呎）的近兩倍。
表二：寫字樓租售價跌幅
| 類別 | 由高位跌幅 |
| 樓價 (售價) | 約 60% (六成) |
| 租金 | 超過 40% (四成) |
「去中環化」趨勢逆轉？中環空置反見改善
過去幾年，市場熱議「去中環化」 (Decentralization)，企業紛紛遷往九龍東、黃竹坑等新興商業區。Marcos憶述，在2016年至2018年的高峰期，中環租金曾高見近200元一呎，當時空置率低於1%，企業「有錢都租不到」。
然而，隨著市場逆轉，中環租金大跌四成以上，情況已大不相同：
- 中環空置率改善： Marcos透露，中環的空置率反而由高峰期的12%至13%，回落至現時約11%。
- 非核心區成重災區： 大部分的空置樓面集中在非核心區，尤其是九龍東，空置率高達23%至24%。
- 搬遷成本高： 由於裝修（裝修）及遷出還原（Reinstatement）成本高昂，在租金已大幅回調下，租戶寧願選擇在原區（如中環）續租。
成因：WFH新常態夾擊新供應
除了經濟週期，Marcos指出今次市場低迷有兩大結構性因素：
- 工作模式轉變 (Workplace Strategy)： 疫情帶來的工作模式轉變（如Work From Home）已成常態。企業不再是「一人一枱」，而是可能「一人0.7至0.8張枱」，整體需求永久性減少。
- 海量新供應：
- 過去3年（2022-2024年）：市場新增了約700萬平方呎樓面。
- 未來3年（2026-2028年）：預計仍有370萬平方呎新供應。
Marcos預計，未來市場總空置樓面（包括現有及未來供應）將推高至超過2,000萬平方呎，壓力依然巨大。
客源轉變：金融業仍是主力 大學成新租戶
在租戶來源方面，Marcos觀察到明顯轉變。以往主力是傳統大型銀行（投資銀行或零售銀行），現時則轉向：
- 非銀行金融機構： 資產管理、財富管理、金融科技 (FinTech) 及基金公司。
- 新興租戶： 近年多了本地大學承租寫字樓樓面，用作開辦碩士或以上課程 (Postgraduate)，方便在職人士上課。
違約風險浮現！銀行取態審慎
寫字樓價格暴跌，最大的連鎖效應是衝擊業主的持貨能力及銀行體系。市場憂慮，不少大業主或投資者（如當年購入「中環中心」的投資者）以物業作抵押融資，現時物業估值大跌，會否引發違約風險，甚至被迫拋售住宅等其他資產？
Marcos坦言，這種「違約風險」確實存在，銀行亦已提高關注。
「近期市場上約有五成 (50%) 的成交，都與一些『財務受壓』 (Financially Stressed) 的業主有關。」
他解釋，雖然大部分上市發展商的財政仍然健康（負債比率僅15%至20%），但一些中小型或私人投資者正承受巨大壓力。銀行在審批貸款時變得極度審慎，甚至會主動要求這些業主出售資產以減輕債務，導致市場上出現更多「劈價」拋售。
尋找出路：「學生宿舍」與「垂直生態鏈」
面對困局，市場積極尋找「出路」。政府近期亦放寬政策，鼓勵將空置的商廈改裝作「學生宿舍」。
1. 學生宿舍是解藥？
Marcos認為這是一個可行方向。目前「學生宿舍」的需求缺口極大，這個「故事」在未來3至4年依然有效。他特別提到，改裝酒店作宿舍，比改裝寫字樓更具成本效益，因為酒店已間好多間房，省卻了大量工程。
2. 垂直生態鏈 (Vertical Ecosystem)
世邦魏理仕提出了更創新的概念——「垂直生態鏈」。Marcos建議，業主可考慮將整幢大廈（特別是3,000至4,000平方呎樓面的中小型商廈）定位於單一產業，例如：
- 教育生態： 低層作活動室，中層作教室，高層作學生宿舍。
- 醫健生態： 應對人口老化，引入醫療、保健相關行業。
他認為這種模式，比起在市場上「大海撈針」般等待不同租戶，更能主動吸引特定行業進駐。
2026年會否好轉？料已近谷底
展望未來，Marcos對2026年及2027年的前景相對樂觀，認為情況肯定會比2025年理想。
支持因素：
- 供應壓力減： 未來3年的新供應將減半。
- 經濟動力： 香港的經濟基本面不差（如IPO集資額、全球競爭力排名高），對外資仍有吸引力。
- 內地企業「出海」： 香港作為「超級聯繫人」，是內地企業走向國際的橋頭堡。
- 減息週期： 市場預期美國將進入減息週期，有利投資氣氛。
結論：樓價近見底 銀行取態將放寬
總結而言，雖然寫字樓樓價已從高位大跌60%，Marcos認為「可能未見底，但已相當接近」。他觀察到，已有企業用家及投資者重返市場「尋寶」。
至於銀行取態，他預期在2025年內仍會保持審慎；但隨著2026年經濟好轉及減息環境落實，銀行的態度亦有望逐步放寬。
