【銀主盤】一文睇清按揭要點、拍賣流程!三大事項要注意!

很多時看新聞報道,總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞,部份成交更被市場形容為「執平貨」,究竟銀主盤是否跟低價劃上等號?究竟經濟轉差時,會否有大量業主斷供而出現盤源?購入銀主盤又有什麼需要注意?我們會一文闡述注意事項,銀主盤按揭、及拍賣流程。

快速跳往:銀主盤意思銀主盤成因銀主盤拍賣流程現時與2003年的分別購買銀主盤注意事項銀主盤按揭

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是「銀主盤」?

顧名思義,「銀主盤」就是被銀行沒收的物業,背後跟業主放棄供樓有關。業主放棄供樓有不同原因。部份人因為經濟環境轉變,自身出現財政問題,無能力償還按揭貸款。部份則因借用了高成數按揭,由低息轉高息卻又未能轉按,導致供款壓力大增而放棄供樓;也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象,覺得繼續供樓不划算,而決定放棄供樓。銀行會向法院申請收樓,並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。

正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」,很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係,但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。因為只要業主繼續承擔供樓責任,銀行不會貿貿然因物業變「負資產」而追收差額,業主不會因此被迫斷供而淪為「銀主盤」。所以即使截至今年第二季,雖然本港累計有127宗「負資產」個案,但並不代表這些業主會斷供而成為銀主盤。

延伸閱讀:【負資產】拆解定義、成因、遺害!怎樣能避免負資產?

三大常見銀主盤成因:

  • 業主經濟環境轉變斷供
  • 高成數按揭未能轉按,放棄供樓
  • 物業淪為負資產,樓價卻未有止跌跡象

成為銀主盤程序

但究竟在什麼情況下,一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說,如果業主斷供兩至三個月,銀行方才會向法庭申請收樓,執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價,之後委託拍賣行拍賣,屆時物業才會成為「銀主盤」。整個過程快則半年,慢則一年以上。

現時市場上有數間拍賣行及代理行也有處理「銀主盤」的部門,會定期刊登銀主盤的拍賣資訊,買家可在網站上得知最新的拍賣日期及資訊。

忠誠拍賣行http://www.chungsen.com.hk/tc/property_auction.php
環亞拍賣行http://www.aaproperty.com.hk/aa/bid_list.php
世紀21https://www.c21.hk/Auction/Item

現時跟2003年分別有多大?

分別1: 在家工作影響法庭審理程序

目前市場並沒有對銀主盤的正式統計,只有很粗略的數字。2003年,本港銀主盤高達2,000個,而今日就約只得50個,是高峰期四十分一。數字不及當年般多,原因之一,跟政府奉行在家工作,影響法庭審理案件。

事實上,究竟目前業主拖欠銀行還款的比率是否嚴重呢? 以金管局公布數字來看,未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍,但整體數字拖欠金額不算高企。截至2020年6月止,貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%;而拖欠六個月以上則為0.02%。以整體未償還貸款額15,149億元,拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元,而六個月以上則為3億元。

按揭貸款拖欠比率

月份拖欠超過3個月涉及金額拖欠超過6個月涉及金額
202060.04%6.05億元0.02%3億元
202050.04%6億元0.02%3億元
202040.03%4.39億元0.02%2.93億元
202030.03%4.38億元0.02%2.92億元
202020.03%4.36億元0.01%1.45億元
202010.02%2.89億元0.02%1.45億元
2019120.03%4.31億元0.01%1.44億元
2019110.03%4.29億元0.01%1.43億元
2019100.02%2.85億元0.01%1.42億元
201990.02%2.83億元0.01%1.42億元
201980.02%2.8億元0.01%1.4億元
201970.02%2.78億元0.01%1.39億元
*資料來源:金管局

分別2: 銀行「供息不供本」安排

情況不及2003年沙士般嚴重,另一個因素跟銀行較願意跟業主協商有關。金管局在今年四月推出「供息不供本」的計劃,向受疫症影響的供款人提供援助。只要本身供款滿一年、還款紀錄良好,且屬於受疫情影響的行業,如零售、餐飲、酒店、旅遊等,供款人士可在六個月或十二個月只需向銀行繳付利息,而無需償還本金。若按揭貸款涉及按保申請,只要獲借貸銀行及按保公司批准,也可以受惠到相關措施。

銀行願意跟業主共渡時艱,背後也因為今次疫症較拖垮一些商業機構,但由於銀行仍希望跟企業有生意往來,故盡量鼓勵客戶先還息,務求拖長一點貸款年期幫助借貸人,只因企業倒閉時,在唇亡齒寒的關係下,銀行業務也會受到衝擊。

銀行「供息不供本」計劃:  

  • 供款滿一年
  • 還款及信貸紀錄良好
  • 受疫情影響行業

分別3: 樓價累積升幅龐大

至於另一部份原因,則跟過去幾年樓價累積龐大升幅有關,故一批在低位入市的業主,在經濟逆轉時,就算以較平價去貨,也能夠成功獲利。只要業主願意賣樓,基本上也會找到買家,跟2003年時劈價盤互相踐踏出貨,截然不同。

購買銀主盤需注意事項

1. 銀主盤價格不一定較市價低

很多人有一個觀念,就是認為購買銀主盤的價格一定特別平? 因為銀行取態但求去貨,就算賣樓後未能抵銷貸款,業主需要自行找清餘額,所以根本不會理會價格高低,實情是不是?

如果本身物業值1,000萬元,但業主只欠銀行500萬元,銀行會否只以500萬元賣出? 答案不會,因為拍賣行是會以「估價」作為拍賣基準。如果拍賣行以低於估價賣樓,是需要向法院解釋為何未能以估價成交。事實上,近年銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交,成交價能還清業主貸款外,業主還有錢落袋,所以銀主盤等於業主要破產收場,這個說法未必一定成立。

但當然,這也很視乎銀行何時對銀主盤進行「估價」。在樓市大升大跌時,不同時期作估值也會起一定作用。有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價;也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價,視乎不同銀行而定。假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價,但其後市況突然急升,買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。

銀主盤拍賣價要以估價為基準

如拍賣價低於銀行估價,拍賣行須向法庭解釋

2. 銀主盤簽約程序及按揭

所以,買銀主盤是否一定執平貨呢? 很視乎情況。而且除此之外,買銀主盤跟買賣二手樓的流程,也截然不同。一般來說,參與拍賣者成功競投後,便會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」,跟我們買賣二手樓,會先簽署「臨時買賣合約」不同。至於申請按揭上,除非購入的是凶宅及「半契樓」,否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別,也能夠按正常年期批出三十年貸款,以及現時息率2.5厘批出按揭貸款。

銀主盤按揭與一般二手樓無異

但成功投得後要立刻簽正約,並即場繳付10%樓價作為訂金

3. 銀主盤常見種類: 「半契樓」

在拍賣場上,很多時會遇到不同類型的物業,其中一類常見的就是「半契樓」。所謂「半契樓」,是指一些原本屬分權共享 (TENANT IN COMMON) 的物業,但因其中一方把自己的份數賣走,而出現「半契樓」的情況。部份原因是另一半業主失去聯絡、因其中一方業權破產被銀行收回業權,而另一方業權人拒絕搬走,亦拒絕接收業權;又或者離婚而不想面對另一半等。

拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時,作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外,最好還要了解單位背景,包括現時仍持有業權的業主,跟放售人的關係? 如果買家成功購入單位後,是否有鎖匙可以進駐? 單位本身是否仍連租約? 居住在單位的人是否一家大細等等。因為上述因素,對購入業權後能否游說另一業權持有人,日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。

銀主盤要提防半契樓

銀行隨時不肯承造按揭,買家有撻訂風險

銀主盤Q&A:

  1. 銀主盤等於物業淪為負資產?

    不一定! 只要業主繼續供款,即使物業淪為負資產,銀行也不會要求業主補差價,迫使業主無力還款而淪為負資產。

  2. 物業成為銀主盤程序?

    由業主斷供兩至三個月起計,需時半年至一年。期間要經法庭審理、執達吏清場、測量師估價、拍賣行拍賣

  3. 現時銀主盤數量多嗎?

    不多! 銀行推出「供息不供本」計劃,對業主有紓緩作用。

  4. 銀主盤價格一定低?

    不一定! 拍賣價是按估價而定,但不同銀行何時估價有不同要求

  5. 銀主盤買賣程序跟二手樓有分別嗎?

    有! 拍賣後立即繳付10%訂金及簽署正式買賣合約,一般在45天後正式成交。

  6. 銀主盤能做按揭嗎?

    可以! 除非屬凶宅、半契樓或業權有瑕疵的物業,一般物業可按正常承做最長30年期按揭,而息率則以一般2.5厘計算

  7. 銀主盤拍賣半契樓有什麼要注意?

    不能承造按揭外,還要留意單位的背景,包括另一半業權人的身份、及有否鎖匙可進駐。

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