很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？購入銀主盤又有什麼需要注意？我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。
快速跳往：銀主盤意思、銀主盤成因、銀主盤拍賣流程、現時與2003年的分別、購買銀主盤注意事項、銀主盤按揭
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什麼是「銀主盤」?
顧名思義，「銀主盤」就是被銀行沒收的物業，背後跟業主放棄供樓有關。業主放棄供樓有不同原因。部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。
正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」，很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係，但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。因為只要業主繼續承擔供樓責任，銀行不會貿貿然因物業變「負資產」而追收差額，業主不會因此被迫斷供而淪為「銀主盤」。所以即使截至今年第二季，雖然本港累計有127宗「負資產」個案，但並不代表這些業主會斷供而成為銀主盤。
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三大常見銀主盤成因:
- 業主經濟環境轉變斷供
- 高成數按揭未能轉按，放棄供樓
- 物業淪為負資產，樓價卻未有止跌跡象
成為銀主盤程序
但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方才會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。整個過程快則半年，慢則一年以上。
現時市場上有數間拍賣行及代理行也有處理「銀主盤」的部門，會定期刊登銀主盤的拍賣資訊，買家可在網站上得知最新的拍賣日期及資訊。
| 忠誠拍賣行 | http://www.chungsen.com.hk/tc/property_auction.php |
| 環亞拍賣行 | http://www.aaproperty.com.hk/aa/bid_list.php |
| 世紀21 | https://www.c21.hk/Auction/Item |
現時跟2003年分別有多大?
分別1: 在家工作影響法庭審理程序
目前市場並沒有對銀主盤的正式統計，只有很粗略的數字。2003年，本港銀主盤高達2,000個，而今日就約只得50個，是高峰期四十分一。數字不及當年般多，原因之一，跟政府奉行在家工作，影響法庭審理案件。
事實上，究竟目前業主拖欠銀行還款的比率是否嚴重呢? 以金管局公布數字來看，未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍，但整體數字拖欠金額不算高企。截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。
按揭貸款拖欠比率
| 月份 | 拖欠超過3個月 | 涉及金額 | 拖欠超過6個月 | 涉及金額 |
| 2020年6月 | 0.04% | 6.05億元 | 0.02% | 3億元 |
| 2020年5月 | 0.04% | 6億元 | 0.02% | 3億元 |
| 2020年4月 | 0.03% | 4.39億元 | 0.02% | 2.93億元 |
| 2020年3月 | 0.03% | 4.38億元 | 0.02% | 2.92億元 |
| 2020年2月 | 0.03% | 4.36億元 | 0.01% | 1.45億元 |
| 2020年1月 | 0.02% | 2.89億元 | 0.02% | 1.45億元 |
| 2019年12月 | 0.03% | 4.31億元 | 0.01% | 1.44億元 |
| 2019年11月 | 0.03% | 4.29億元 | 0.01% | 1.43億元 |
| 2019年10月 | 0.02% | 2.85億元 | 0.01% | 1.42億元 |
| 2019年9月 | 0.02% | 2.83億元 | 0.01% | 1.42億元 |
| 2019年8月 | 0.02% | 2.8億元 | 0.01% | 1.4億元 |
| 2019年7月 | 0.02% | 2.78億元 | 0.01% | 1.39億元 |
分別2: 銀行「供息不供本」安排
情況不及2003年沙士般嚴重，另一個因素跟銀行較願意跟業主協商有關。金管局在今年四月推出「供息不供本」的計劃，向受疫症影響的供款人提供援助。只要本身供款滿一年、還款紀錄良好，且屬於受疫情影響的行業，如零售、餐飲、酒店、旅遊等，供款人士可在六個月或十二個月只需向銀行繳付利息，而無需償還本金。若按揭貸款涉及按保申請，只要獲借貸銀行及按保公司批准，也可以受惠到相關措施。
銀行願意跟業主共渡時艱，背後也因為今次疫症較拖垮一些商業機構，但由於銀行仍希望跟企業有生意往來，故盡量鼓勵客戶先還息，務求拖長一點貸款年期幫助借貸人，只因企業倒閉時，在唇亡齒寒的關係下，銀行業務也會受到衝擊。
銀行「供息不供本」計劃:
- 供款滿一年
- 還款及信貸紀錄良好
- 受疫情影響行業
分別3: 樓價累積升幅龐大
至於另一部份原因，則跟過去幾年樓價累積龐大升幅有關，故一批在低位入市的業主，在經濟逆轉時，就算以較平價去貨，也能夠成功獲利。只要業主願意賣樓，基本上也會找到買家，跟2003年時劈價盤互相踐踏出貨，截然不同。
購買銀主盤需注意事項
1. 銀主盤價格不一定較市價低
很多人有一個觀念，就是認為購買銀主盤的價格一定特別平? 因為銀行取態但求去貨，就算賣樓後未能抵銷貸款，業主需要自行找清餘額，所以根本不會理會價格高低，實情是不是?
如果本身物業值1,000萬元，但業主只欠銀行500萬元，銀行會否只以500萬元賣出? 答案不會，因為拍賣行是會以「估價」作為拍賣基準。如果拍賣行以低於估價賣樓，是需要向法院解釋為何未能以估價成交。事實上，近年銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，成交價能還清業主貸款外，業主還有錢落袋，所以銀主盤等於業主要破產收場，這個說法未必一定成立。
但當然，這也很視乎銀行何時對銀主盤進行「估價」。在樓市大升大跌時，不同時期作估值也會起一定作用。有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。
銀主盤拍賣價要以估價為基準
如拍賣價低於銀行估價，拍賣行須向法庭解釋
2. 銀主盤簽約程序及按揭
所以，買銀主盤是否一定執平貨呢? 很視乎情況。而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。一般來說，參與拍賣者成功競投後，便會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」，跟我們買賣二手樓，會先簽署「臨時買賣合約」不同。至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出三十年貸款，以及現時息率2.5厘批出按揭貸款。
銀主盤按揭與一般二手樓無異
但成功投得後要立刻簽正約，並即場繳付10%樓價作為訂金
3. 銀主盤常見種類: 「半契樓」
在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」。所謂「半契樓」，是指一些原本屬分權共享 (TENANT IN COMMON) 的物業，但因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。部份原因是另一半業主失去聯絡、因其中一方業權破產被銀行收回業權，而另一方業權人拒絕搬走，亦拒絕接收業權；又或者離婚而不想面對另一半等。
拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐? 單位本身是否仍連租約? 居住在單位的人是否一家大細等等。因為上述因素，對購入業權後能否游說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。
銀主盤要提防半契樓
銀行隨時不肯承造按揭，買家有撻訂風險
銀主盤Q&A:
- 銀主盤等於物業淪為負資產?
不一定! 只要業主繼續供款，即使物業淪為負資產，銀行也不會要求業主補差價，迫使業主無力還款而淪為負資產。
- 物業成為銀主盤程序?
由業主斷供兩至三個月起計，需時半年至一年。期間要經法庭審理、執達吏清場、測量師估價、拍賣行拍賣
- 現時銀主盤數量多嗎?
不多! 銀行推出「供息不供本」計劃，對業主有紓緩作用。
- 銀主盤價格一定低?
不一定! 拍賣價是按估價而定，但不同銀行何時估價有不同要求
- 銀主盤買賣程序跟二手樓有分別嗎?
有! 拍賣後立即繳付10%訂金及簽署正式買賣合約，一般在45天後正式成交。
- 銀主盤能做按揭嗎?
可以! 除非屬凶宅、半契樓或業權有瑕疵的物業，一般物業可按正常承做最長30年期按揭，而息率則以一般2.5厘計算
- 銀主盤拍賣半契樓有什麼要注意?
不能承造按揭外，還要留意單位的背景，包括另一半業權人的身份、及有否鎖匙可進駐。
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