青衣明翹匯:周邊環境點變化?有咩潛在問題?

《施政報告》後第二個開價的樓盤,小型發展商佳明旗下的「明翹匯」位於青衣南,毗鄰樓齡35年的私樓「美景花園」,對出就是「藍澄灣」。若要前往青衣站更要接駁小巴或巴士,並不算十分方便。附近用地也不斷發展,包括「明翹匯」相當貼近日後房委會旗下的「綠置居」地盤,對景觀可能會有影響,值得準買家留意。

明翹匯鄰近綠置居用地

包括在「美景花園」對出的「青鴻路」,是一幅佔地四公頃用地,現時正興建兩座綠置居單位,合共提供2,868個單位,預計在2023年第三季入伙;在青衣「青衣路」及「航運路」之間,佔地約8.1公頃用地,日後也有新規劃。這幅地現時以「短期租約」形式出租,作為露天儲存貨櫃及貨物處理之用。政府正研究用六公頃用地興建九層高綜合大樓,以及餘下兩公頃作露天儲存貨櫃。不過,周邊環境變化對小業主的影響,遠不及屋苑內部環境。

明翹匯鄰近綠置居用地

風險話你知: 前身為綠化地帶 業主承擔斜坡維修

「明翹匯」前身本是劃為「綠化地帶」的一個小山坡,及後被政府改劃住宅發展,但卻有屋苑範圍內的山坡卻需要定期進行維修,面積比起屋苑還要大。根據批地條款,地契有列明發展商需負責斜坡維修,並需在2024年9月前完成斜坡處理、岩土勘察、山泥傾瀉預防、緩解及補救工程,但實情責任亦透過大廈公契轉嫁予小業主身上,因為大廈公契有指出業主需夾錢進行屋苑管理。

前身為綠化地帶 業主承擔斜坡維修

更重要一點,而且地皮有斜坡的問題,早在政府批地時已在地價上反映,故對發展商來說,所需承受的風險相當之低。這幅位於「細山路」的地皮,是在2016年以9.39億元批出的,以最高可建樓面47.42萬呎計,每呎地價折算僅1,980元。然而發展商今天以14,813元呎開售,也等於較地價翻了六倍以上,若沽清首批156個單位,至少可套現8.7億元,也接近先鎖定了地價成本。

全盤共提供776伙的「明翹匯」,由兩座組成的青衣,項目均以一兩房上車間隔為主。一房單位介乎299-313呎之間,而兩房單位介乎410-438呎。大細單位分別有約14呎及28呎的差距,主要分別反映在客飯廳及走廊空間,反觀睡房及洗手間的空間卻差無幾。樓盤也提供165個三房單位,介乎566-807呎。

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