逆權運動下,港人努力尋找出路。有人走在抗線最前線,有人選擇離開傷心地。移居大馬是熱點之一,只因第二家園計劃(MM2H),入場門檻並不高,卻可按本港局勢變化,而隨時作出撤退抉擇。去或留,他們暫時未必有定案,但多數參加計劃的人,也會一併購買物業。「先收租、後自住」的這種投資心態,又有什麼要注意呢?

吉隆坡唐人街茨廠街

搵當地代理有優勢?

有當地代理坦言,之前香港人多數向他們詢問哪個物業較有升值空間、收租回報如何、容易找租客,但現在他們多問簽證,以及第二家園計劃、或者哪裡多華人聚居等。

當地代理可更了解海外客到馬來西亞的問題,例如把寵物、家具寄運到馬來西亞時的程序與注意事項。根據政策,海外人士在大馬買樓,須得到當地州政府同意。一般申請時間動輒一至兩個月,但當地代理更熟悉政府運作,變相可縮短處理時間,最短一星期內便能協助外國人購買核准證。

當地代理可更了解海外客到馬來西亞的問題,例如把寵物、家具寄運到馬來西亞時的程序與注意事項

收租回報保證有陷阱?

根據馬來西亞政府的官方樓價指數,最新攀升至193.6,較2010年時金融海嘯後的谷底翻了接近一倍。問題是在大馬買樓收租,如何找尋優質租客也是頭痛問題,發展商用「租金回報保證」來吸客,就成為谷客的殺手鐧,但卻也是陷阱所在。

發展商會怎樣做呢?他們會將出租工作外判予第三方公司進行,不會由他們自己做,要很視乎哪一間公司協助你做租務,他們是否有經驗?因為在馬來西亞曾有個案提供租務回報保證,去到第二年公司就結業了,所以買家要很清楚誰人來負責出租你的物業。

馬來西亞樓價較2010年時金融海嘯後的谷底翻了接近一倍

馬來西亞買樓收租、受樓獲利要俾稅?

除非你本身是馬來西亞永久居民,否則標準稅率是26%。但在馬來西亞收租,有很多雜費支出可以扣減,經紀佣金、裝修費、地稅、門牌稅、貸款利息也可以用來扣稅,變相很多人也不用交太多的稅項。

放租可扣稅項目

  • 可扣稅項目
  • 地稅、 門牌稅
  • 供樓貸款利息
  • 保險費、裝修費、 傢俱費用
  • 租務托管費、經紀佣金
  • 10%-15%的租金收入
買樓收租部份費用可扣稅

以至售樓獲利,在馬來西亞也要交稅。視乎持貨年期,要就「利潤」交「資產增值稅」。海外人士稅階,是由買賣合約日期開始計起,首五年沽貨要30%,第六年起利潤10%,當然所謂「利潤」,同樣可先扣減經紀佣金、及售樓雜費支出,才被政府抽稅。

資產增值稅稅階(利潤)
0-5年30%
其後10%

馬來西亞買樓申請按揭須知

申請按揭也可透過本港大型銀行、而無需前往當地遞交。只因現時「匯豐銀行」、「渣打銀行」及部份本地銀行,也會接受海外人士申請馬拉按揭,最高可做到五至八成按揭,視乎個別客戶情況,息率大約4.2厘-4.6厘,最長可以攤分35年還款,當地代理也可協辦。

另外,當地代理會較理解購買物業周邊社區的發展,除用新盤比較樓價外,亦更掌握周邊二手樓價的走勢。

馬來西亞按揭香港按揭
按揭成數50-80%50-90%
按揭息率4.2-4.6厘2.5厘
按揭年期35年30年

新樓落訂前要小心?

購買新樓前,買家必須把訂金存入發展商戶口,而馬來西亞法例,發展商不能隨意動用該筆資金,只能用作興建該幢住宅用途,但千萬不要放在代理的個人戶口,因為有什麼事就要自己負責了。

馬來西亞買新盤落訂注意事項

馬來西亞買新盤落訂注意事項

另外,決定購買前,必須看看該盤有沒有「APDL」(Advertising Permit Developer License),因為「APDL」會說明起什麼物業、樓盤名稱、有幾多間、價格分布如何。但有部份發展商真的會在沒有「APDL」前已賣樓,即它的建築圖則仍未被政府核准,有什麼事也較麻煩了。

在馬來西亞買樓有咩保障?

馬來西亞政府有《房屋發展法令》保障購買的產品與買家,同時買賣合同也是標準的,不會偏幫任何一邊。

另外,樓價是按房屋建築進度支付,並規定簽署買賣合約後36個月要交樓,遲交樓須向買家賠償,按樓價10%作為賠償額,逐日計算。要注意,有些發展商要求買家簽署文件,放棄追討遲交樓的賠償,準買家記住不要簽署類似文件。

如實際面積跟合同的面積有超過2%的差異,可以要求發展商賠償,因為法例規定,律師會以信託身份保管樓價半成,有什麼事也有半成樓價的保障。

但當然也有物業不受規管。如果購買的是現樓,或近年流行的「混合式發展項目」,例如有商場、住宅、寫字樓的發展項目,或酒店連住宅發展項目,由於有機會屬「商業契約」,未必法令規管。要知道購買的是否住宅項目,看看需簽署的文件是否法例規定的指定買賣合約就可以。

吉隆坡發展區認知

「武吉免登」BUKIT BINTANG,可說是全吉隆坡最繁華購物地區,只因這裡自2007年起屹立一座外貌金光閃閃的大型商場「PAVILION」,已成為當地地標。

商場超過130萬呎,內裡名店大小商鋪林立。雖然商場晚上十點就關門,但毗鄰餐飲區仍然營業,夜夜笙歌。

PAVILION

沿著旁邊的天橋,我們可以穿梭至「雙子塔」,即是馬來西亞第二高的摩天大樓,微軟、馬來西亞國庫石油等公司,也在這裡駐紮。

連同觀光塔「吉隆坡塔」,三個地標在地圖劃成一個三角形,被當地人稱之為「金三角」,英文「GOLDEN TRIANGLE」,是傳統吉隆坡市中心。 這裡還可去著名食街「阿羅街」,鐘意夜蒲可以在附近酒吧街消遣。不過聽當地人講,近年這裡已主攻遊客生意,較以前略為失色,他們較喜歡去更遠的地方消費。

Golden triangle

吉隆坡有地鐵接駁

駕車前往類近「康樂夜市」、「SS2」,都是較遠離市中心的民生市集。或者乘坐地鐵去周邊新式大型商場購物中心。 由「BUKIT BINTANG」乘坐幾個站就可以到達「BANDAR UTAMA」,就可以來到另一個大型商場。「1 UTAMA」比「PAVILION」檔次低一點,但這個商場勝在面積夠大,基本上中高低檔鋪頭都齊備,還有大型超市,成為購買日用品好地方。

吉隆坡地鐵

傳統豪宅區

當然鐵路並非貫通全市,傳統豪宅區「MONT KIARA」滿家樂暫時未有鐵路接駁貫。例如「BANGSAR」這類高端住宅區,有鐵路覆蓋也好,亦要走一段路才可到達。

BANGSAR
「BANGSAR」這類高端住宅區,有鐵路覆蓋也好,亦要走一段路才可到達。

新型發展區

小市民生活逐步向外移,只因為近年大馬政府積極拓展市中心以外地區,以紓緩市中心用地不足問題。「大吉隆坡計劃」在市中心外圍興建多座新式地標。

包括回教貿易中心「TRX EXCHANGE CENTRE」;在「茨廠街」唐人街後面的用地,也正興建全球第二高商廈「KL118」,未來會成為另一個新發展區。

新型發展區
「大吉隆坡計劃」在市中心外圍興建多座新式地標。

吉隆坡居住要忍受塞車

吉隆坡開通地下鐵路,但暫時就未扭轉到小市民生活習慣,也因為當地政府對油價有補貼,差不多每個家庭都有一部車,所以繁忙時間的吉隆坡,道路塞車問題仍然嚴重。所以如果來到馬來西亞,又不想搭的士,就記住下載GRAB應用程式。

吉隆坡塞車
繁忙時間的吉隆坡,道路塞車問題仍然嚴重。
吉隆坡小檔案
國家馬來西亞
面積243平方公里
人口1,792,600
人均GDP26,717美元(數據截至2017年)
全年平均高溫32.4​℃
全年平均降雨量2,427毫米

胡‧說精選

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