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萬科與青建合作發展的馬窩路「上然」推售，項目共分三期，提供1,650個單位。第一期共有403個單位，戶型由兩房至四房。區內對上住已經數到中國海外在2019年「天鑽」。原本以為《財政預算案》會再有救市措施，怎料只有放寬印花稅門檻，把400萬元以下物業只需支付100元印花稅，對出貨可能有幫助，但就無幫到發展商賺大錢。樓盤有幾大注意事項，我們會跟大家逐一剖析。
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樓盤資料
| 樓盤名稱 | 上然 LeMont |
| 位置 | 大埔馬窩路19號 |
| 單位數目 | 1,650個 (1期: 403個、2期: 682個、3期: 565個) |
| 面積 | 214-961呎 |
| 戶型 | 開放式: 236-248呎 (25個) 一房: 301-303呎 (131個) 兩房開廚: 392-474呎 (131個) 兩房梗廚: 470-475呎 (30個) 三房開廚: 562呎(14個) 三房一套: 654呎(15個) 三房一套連工人套房: 713呎 (14個) 四房一套連人人套房: 873呎( 14個) 特色單位: 214-961呎 (29個) |
| 車位 | 車位: 50個 單車: 106個 |
| 校網 | 84區小學校網 |
| 關鍵日期 | 2026年7月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 承建商 | 協興建業 |
| 發展商 | 萬科、青建 |
| 官方網站 | https://www.lemont.com.hk/tc/ |
| 示範單位地址 | 長沙灣元州街388號肇如大廈2樓 |
項目背景
原為綠化地帶改劃
項目原為位於馬窩路近錦山附近的「綠化地帶」，為提高住宅供應，政府在2017年8月改劃為「住宅(乙類)10」，並於2020年7月推出招標，有內房背景的萬科香港與青建合作，撃敗了12個財團以37.05億元投得發展權。項目佔地243,357呎，最高可建樓面781,911呎來計算，每呎地價4,738元，比起中國海外在2016年投得「天鑽」地價1,848元，高出156%。
投資額90億元
根據賣地章程，發展商需要負責部份公共設施，如興建迴旋處，同時因地盤內設有兩個祖墳，需要開闢道路方便通往。項目的最高建築物高度為主水平基準上110米。由於該用地位於斜坡上，地勢較附近其他發展項目高，因此該用地內的建築物高度，也規定要隨地形由北部向南部逐步遞減。投地後，發展商僅表示中標價合理，會發展約1,000個單位，並在接受媒體訪問時透露投資額高達90億元。若以此推算，相當於每呎成本高達11,510元，貼近區內「天鑽」二手呎價，比起毗鄰樓齡約30年的「新峰花園」造價9,500元還要高。
開價要蝕讓?
如果沒有誇大投資額，即使《預算案》利好發展商出貨，但只在推動量數及方便回竉，怎樣都難扭轉蝕本出貨困局。發展商還用了特別招式散貨，就是買大單位可用折扣價買細單位，變相細單位低至88萬一個，平過車位。發展商首批呎價11,036元，創出區內自2014年長實在嵐山推售時的十年新低。連三次加推，令到周六首日會賣228伙，折實呎價介乎9,185-14,392元，400萬以下的貨源跌入平價厘印貨源有100個。
樓盤開價
| 首張價單 | 81伙 |
| 折扣額 | 16% |
| 平均呎價 | 13,138元 |
| 折扣後售價 | 11,036元 |
| 區內二手造價 | 天鑽: 11,950元 新峰花園: 9,500元 承峰: 8,500元 |
付款辧法
| 付款辧法 | 支付方式 | 折扣率 |
| 即供 | 簽臨約: 5% 簽臨約後45天: 5% 簽臨約後100天: 90% | 16% |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 簽臨約後45天: 5% 入伙前: 90% | 13% |
樓盤價單(首批推售單位)
| 戶型 | 伙數 | 即供價(萬元-萬元) | 建期價(萬元-萬元) |
| 開放式 | 28伙 | 238萬 – 293.1萬元 | 246.5萬 – 303.5萬元 |
| 一房 | 85伙 | 299.9萬 – 433.2萬元 | 310.6萬 – 448.7 萬元 |
| 兩房 | 109伙 | 399.8萬 – 608.2萬元 | 414.1萬 – 514.6萬元 |
| 三房 | 29伙 | 699.9萬 – 958.7萬元 | 724.9萬 – 992.9萬元 |
| 四房 | 14伙 | 988.8萬 – 1,140.7萬元 | 1,024.1萬 – 1,1181.5萬元 |
胡．說評析
考慮1: 交通生活配套未算完善
距離大埔墟港鐵站1.3公里
也因為市場有澎湃供應壓境，開錯價隨時會坐冷板凳等因素外，更重要樓盤本身在位置、交通及未來規劃等因素都有影響。距離大埔墟港鐵站1.3公里，靠步行前往鐵路站，大約需時15分鐘，從A2出口經過「富雅花園」，轉入「達運道」南行，一路經過「羅定邦中學」及「香港美國學校」後轉入「馬窩路」直行到尾便抵達，並不算十分方便，故建議轉乘公共交通前往。
較依賴綠色小巴20S
不過如果真的依賴公共交通，則只有一輛綠色小巴20S會行走「馬窩路」一帶，服務時間由早上六時至晚上十時，平均每12分鐘會有一班車，車費約5.2元。但小巴要服務的並不單止萬科新興建的這個項目，還包括毗鄰的「御峰苑」、「新峰花園」及「承峰」，未知道繁忙時間能否應付得來。
附近未有太多生活配套
所以生活配套，樓盤也沒有太多可以提供得到，必須前往鐵路站旁的新達廣場、或者過去大埔墟街市才有較多生活配套。在「香港美國學校」旁的兩個停車場，日泊50-60元，而月租則2,000元，但都劃作GIC用地建議興建診所及體育館，故不知可運作多久。
考慮2: 附近會興建公營房屋
公屋容納人口6,200
要特別擔心配套能負荷一點，是因為區內人口增長並不止來自這個全新私樓項目，還包括在「承峰」旁邊「桃源洞」公屋發展項目。「桃源洞」原為綠化地帶，政府改劃為「住宅(甲類)10」作公營房屋用途。地盤佔地41.65萬呎，用最高6.8倍地積比率發展，料興建3座提供2,300個住宅單位，容納人口6,200人，預計在2032-33年度落成。
表: 大埔桃源洞公屋項目
| 項目 | 大埔桃源洞公屋項目 |
| 地盤面積 | 41.65萬呎 |
| 座數 | 3座 |
| 單位 | 2,300個 |
| 高度 | 135米 |
| 人口 | 6,200人 |
| 落成期 | 2032-2033年 |
公屋地盤高度達135米
根據「桃源洞」公營房屋的規劃，雖然會因應西面「承峰」等私樓作中層發展，以作為與西面的緩衝區，但「桃源洞」東面會興建高層住宅樓宇，而「桃源洞」的最高建築物高度訂為主水平基準上135米，所以就算今次項目的地勢較高，且其高度達110米，而前方「承峰」、「新峰花園」等高度僅為8-13層樓高，但「桃源洞」的高度就對樓盤的景觀或構成影響。
考慮3: 樓盤景觀變數
樓盤東南(望桃源洞公屋項目)
從高空配合平面圖可以了解得清楚。「上然」由三座組成，首先推出的一期只有一座，就比較貼近小巴落車位置的「2座」；二期則分布於地盤左右兩邊的「1座」及「6、7座」，而三期就為樓盤正中心的「3及5座」。一期第2座呈L型排列，一層25個位高密度的布局，當中「A1室」、「B1室」及「D1-D6室」扭向了東南向，會望向屋苑正門方向。透過前方中密度住宅，由上而下望到新峰花園的樓景，前一點的地方就是「桃源洞」三座公屋景。距離不算很近，但都要注意當中的變數。
樓盤以西(望吐露港公路、骨灰龕場)
景觀上的考慮還有其他，例如2座扭向西面的「B1-B6室」，高層可望向大帽山郊野公園遠山景，但這邊界會面向吐露港公路，車輛飛馳噪對住戶會有影響，所以別以為住得在「馬窩路」環境一定寧靜，實情卻未必，而且低層單位位置也跟「天德聖教忠和精舍」很貼近。「忠和精舍」內暫准設私營骨灰安置所，根據食環署資料顯示，骨灰安置大樓有兩座，總樓面3,293呎，獲批「暫免法律責任申請書」為期三年至2025年12月11日，共有1,900個骨灰龕位。
樓盤以北(望祖墳)
「上然」前身為綠化地帶，故周邊也有不少祖墳不能移除，其中有兩個祖墳更設於「上然」地盤內，位於三五座之間，批地條款規定必須設有道路可以直達。樓盤近錦山，附近建有不少寮屋，同樣也會被祖墳包圍，拍攝當日我也在附近行了一轉也見得到，附近村民也張貼了告示表示附近有蛇出沒，叫工人不要太接近草叢位置，其中2座「B7室、C2-C9室」方位上會扭向山坡都有機會望得到。
大埔上然周邊規劃鳥瞰圖
考慮4: 公司背景
內房背景
樓盤由萬科香港發展，其母公司是有內房背景的「萬科企業股份有限公司」，在我們《胡．說樓市》的驗樓紀錄中，他們發展的樓盤得分也較其他內房出色，當中深水埗「連方」及旺角「VAU Residence」均取得93分成績，深水埗「The Campton」也有92分，掃管笏「上源」有80分，但其母公司「萬科企業」為內地四大房地產商之一，近期正面臨違約風險，早前又傳公司管理層被公安機關帶走，深圳有關機構全面介入，面臨接改組等，都擔心會否牽連到本地的物業發展。
銀行能批按揭嗎?
我們都有致電五間大型銀行查詢，去到樓盤開售前一天，也就是3月14日止，滙豐、恒生、中銀都表示會接受「上然」即供按揭申請。滙豐職員說，樓盤不在「不接受樓花申請名單」上，故會接受；恒生銀行職員則表示接受100天即供申請，但叫我們留意有額度限制。中銀都接受，表示暫未收到通知會未設限額。不過，東亞及渣打則表示不接受。當評估了按揭風險後，當然就要去地盤實地考察。
考慮5: 投資價值
一房及開放式全黑廁
覺得還可以準備入市的，都可以看看其開則。「上然」開則都算多樣化，撇除特色戶，開放式及一房分別有25個及131個，開放式由236-248呎之間，而一房則由301-313呎，開則都算大路間隔，沒有特別奇則，只是樓盤黑廁特別高，開放式、一房全屬黑廁。
兩房比例佔多
就算去到全盤佔比最多的兩房，共提供161個，面積介乎392-475呎間，也僅有一柱為光廁設計，就是「B3」室。兩房單位會再細分開廚、梗廚，以及是否連儲物室。至於如果真的追求光廁單位，則要去到三四戶才有。三房共有43個，面積由562-713呎；四房共有14個，面積873呎。
投資價值
只不過坐落大埔區較二線位，投資價值只能用同樣位於二線位的「天鑽」來比較。「天鑽」兩房單位，現時租值約36-39元呎，例如一個452呎的兩房單位，月租約17,500元；524呎兩房單位，月租約19,000元。至於「天鑽」的三房單位大約32元呎，一個761呎的三房單位，月租約24,000元，「上然」兩房入場單位折實399.9萬元，未扣除管理費的預期回報高達4.6厘；而三房單位入場價699.9萬元計，預期回報則3.5厘。
