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隨著近期拆息回落、租金攀升至歷史高位，這不但減輕了供樓負擔，也令手持現金的投資者開始思考，是否應該繼續將資金存放在回報持續走低的定期存款 。回顧2025年上半年，整體樓市氣氛較去年同期樂觀 。那麼，下半年的情況又會如何呢？
上半年市況回顧：租金高企與入市誘因
在租金貼近歷史高位，同時樓價由高位回落三成的雙重因素下，本港的租金回報率越見吸引 。以一個中小型住宅單位為例，最新平均售價為522萬元，同等面積單位的現時平均月租為17,415元，回報率高達4厘水平 。
供樓 vs 租樓成本比較
對於用家而言，高昂的租金也成為了轉租為買的推動力 。若以一個價值522萬元的中小型單位計算，每月供款甚至比租金更為划算 。
| 項目 | 金額／比例 |
| 中小型單位平均月租 | 17,415元 |
| 承造七成按揭每月供款 | 約 13,470元 |
| 供款較租金節省 | 23% |
| 供款佔家庭入息中位數比例 | 32% (以私樓家庭入息中位數42,000元計) |
資金流向與成交量分析
除了租金因素，利率走勢也驅使資金尋找更高回報的出路 。當定期存款利率低至1.5厘左右時，投資者很自然會尋找其他投資工具，近期活躍的股票市場及新盤的理想銷情，都引證了投資者正積極尋找機會 。
在多項因素帶動下，2025年上半年的物業市場成交量已超越去年下半年，並有望追貼去年撤辣後的旺市水平 。
近三期半年物業市場成交量註冊數字
| 時期 | 註冊宗數 |
| 2024年下半年 | 27,284宗 |
| 2025年上半年 (截至6月20日) | 28,979宗 |
| 2024年上半年 (撤辣後) | 30,398宗 |
下半年潛在風險與不確定性
儘管上半年市況樂觀，但2025年下半年的前景仍取決於利好因素能否持續 。
利率走向的變數
- 短期拆息不穩：近期拆息回落主要受資金流入影響，金管局因而出手干預 。然而，這屬於短期因素 。當港美息差擴闊引發套息活動，或資金轉作其他用途，銀行體系結餘回復正常後，拆息便有機會回升 。純粹因短期利率回落而入市的買家需注意其非持續性 。
- 最優惠利率（P按）成關鍵：在本港聯繫匯率制度下，美國聯儲局的議息結果將直接影響本港利率走向，而最優惠利率（Prime Rate）的走勢更值得關注 。
- 美國減息前景不明：美國減息與否，取決於其本土經濟走勢（如失業率及通脹），同時亦需考慮外圍地緣政治等風險，這一切都構成了下半年的不確定性 。
發展商庫存壓力
對於發展商而言，面對龐大的一手貨尾單位庫存壓力，其目標仍然是盡快消化庫存以套現資金 。因此，他們會趁市況好轉時積極推盤 。其定價策略將直接影響二手市場：
- 若新盤大幅減價：二手市場將受壓需要跟隨 。
- 若維持貼市價：在其他因素不變下，二手樓價未必會大幅回落 。
《胡．說樓市》總結：一場好友與淡友的角力
總括而言，2025年下半年的樓市，將是利好與利淡因素相互角力的局面 。最終走向取決於何方的力量更為強勢，這也直接影響買家是否會對樓市投下信心一票 。
2025下半年樓市主要利好及利淡因素
| 利好因素 ✅ | 利淡／不確定因素 ⚠️ |
| * 租金回報率高達4厘，吸引投資者 | * 本港拆息回落屬短期因素，或隨資金流向而回升 |
| * 「供平過租」吸引用家入市，每月供款較租金低23% | * 美國利率走勢不明朗，影響本港最優惠利率 |
| * 定期存款利率走低，資金尋求其他出路 | * 發展商面對龐大一手庫存，其推盤及定價策略成變數 |
| * 上半年成交量已超去年下半年，市場氣氛改善 | * 美國本土經濟及外圍地緣政治風險構成不確定性 |
