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很多人都問,究竟目前樓市是否已經復活? 看近期樓市走勢、以及看銀行對物業的估值,可能我們都感覺到,樓市最壞的時間已經過去。由去年全年跌15%,去到今年首季由谷底反彈7%,也接近收復了一半失地。但實際上,一些影響本地樓市的負面因素仍舊未消除,究竟又會怎樣影響第二季樓市表現呢?
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2023年第二季銀行物業估值回升
整體走勢
去年全年樓價回15%,銀行對物業的估值也時光倒流至2017年水平,銀行對按揭業務似轉趨保守也加劇了樓價跌幅;但只是僅僅一季時間,看來已經收回大部份失地。我們《胡.說樓市》編輯部追蹤十大指標屋苑的估價,發現在過去一季的物業估值全數回升,平均升幅達9%,甚至乎跑處了整體樓價的實質升幅7%。估值彈幅較大的屋苑以上車類為主,「黃埔花園」、「沙田第一城」及「新港城」估值在首季甚至彈升14%;中價屋苑「太古城」、「美孚新邨」等則回升9%。
屋苑 | 估價升幅 |
黃埔花園 | +14% |
沙田第一城 | +14% |
新港城 | +14% |
新都城 | +12% |
太古城 | +9% |
美孚新邨 | +9% |
嘉湖山莊 | +9% |
例子:沙田第一城
例如,估值一度跌至400多萬元的「沙田第一城」,部份細位的估價已重回五字水平。「48座中高層B室」一個實用284呎的單位,年初估值跌至440萬元水平,但今日已回升至503萬元,帳面升值了63萬元。「40座低層C室」實用面積304呎的單位,年初估值415萬元,但今日銀行未估到500萬元,也相距不遠,最新回升至475萬元,估值反彈60萬元。
屋苑 | 沙田第一城 |
單位 | 48座中高層B室 |
面積 | 284呎 |
年初估值 | 440萬元 |
最新估值 | 503萬元 |
屋苑 | 沙田第一城 |
單位 | 40座低層C室 |
面積 | 304呎 |
年初估值 | 415萬元 |
最新估值 | 475萬元 |
例子:黃埔花園
紅磡「黃埔花園」細位估值一度跌至600萬,但今日已重上700萬以上。「2座3座低層B室」466呎單位,在今年年初跌至621萬元,相當於2017年初的新低,但今日彈升至706萬元,帳面估高了85萬元。之前曾經跌至900多萬元的「10期1座中層G室」單位,今日估值已過千萬關口。
屋苑 | 黃埔花園 |
單位 | 2座3座低層B室 |
面積 | 466呎 |
年初估值 | 621萬元 |
最新估值 | 706萬元 |
屋苑 | 黃埔花園 |
單位 | 10期1座中層G室 |
面積 | 690呎 |
年初估值 | 937萬元 |
最新估值 | 1,066萬元 |
未來市況點樣走?
息口走勢仍為影響樓市主要因素
銀行對估值鬆綁,對準買家入市時下了一支強心針,最起碼不用擔心因估價不足而要抬錢上會的尷尬問題,對穩定第二季樓市有一定作用。但樓市是否就此便復活? 則還要視乎其他因素。
業主心態
在今年首季,市場主力消化堆積的平價盤源,但當所謂的筍盤被吸納後,樓市會先進入新一輪拉鋸,畢竟肯接受議價的業主已走貨,餘下業主取態可能會轉趨強硬。他們未必願意提供之前的議價空間,甚或掉頭加價也不一定。之前買家佔上峰的市況,有可能會慢慢逆轉。除非準買家願意重拾追價心態,否則樓市可能會出現膠著。
上車客心態
雖然銀行估價回升,會令準買家追價上下了一支強心針,但實際上,影響本地樓市負面因素未完全消除下,當回到很現實的問題時,準買家也會衡量自己是否供得起。特別是目前本港息口並未完全喘定,加息因素仍舊影響每一位置業者的心態。即使我們常常說,加息只影響心理,因為每100萬元貸款額加息後只增加很小,但實情經過幾次加息後而回首一看,實質的整體供款已上升15%。由未加息前的2.5厘,反覆上調至現在的3.625厘,每100萬元貸款額已由3,952元已增至4,561元。
利息 | 月供(每100萬元貸款額) |
2.5厘 | 3,952元 |
3.625厘 | 4,561元 |
租客心態
對於在租與買抉擇的準買家,他們會評估供樓是否著數。因為目前息口仍高企下,息本比例已逆轉至64%供息及34%供本。跟以前息口2.5厘時,息本比例約五五波水平,也就是供款上一半儲本金、一半支付利息相比,現在供樓的吸引力度仍大不如前。
投資者心態
至於投資者,則在目前的息口走勢下,他們計數也計得精明。按差估署對一層45平方米的中小型住宅來計算,最新平均價格為635萬元,租金大約15,525元,未扣除管理費的回報為2.9厘,實情也遠低於一些其他的投資工具。
平均樓價 | 635萬元 |
平均月租 | 15,525元 |
回報 | 2.9厘 |
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