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很多人都問，究竟目前樓市是否已經復活? 看近期樓市走勢、以及看銀行對物業的估值，可能我們都感覺到，樓市最壞的時間已經過去。由去年全年跌15%，去到今年首季由谷底反彈7%，也接近收復了一半失地。但實際上，一些影響本地樓市的負面因素仍舊未消除，究竟又會怎樣影響第二季樓市表現呢?
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2023年第二季銀行物業估值回升
整體走勢
去年全年樓價回15%，銀行對物業的估值也時光倒流至2017年水平，銀行對按揭業務似轉趨保守也加劇了樓價跌幅；但只是僅僅一季時間，看來已經收回大部份失地。我們《胡．說樓市》編輯部追蹤十大指標屋苑的估價，發現在過去一季的物業估值全數回升，平均升幅達9%，甚至乎跑處了整體樓價的實質升幅7%。估值彈幅較大的屋苑以上車類為主，「黃埔花園」、「沙田第一城」及「新港城」估值在首季甚至彈升14%；中價屋苑「太古城」、「美孚新邨」等則回升9%。
| 屋苑 | 估價升幅 |
| 黃埔花園 | +14% |
| 沙田第一城 | +14% |
| 新港城 | +14% |
| 新都城 | +12% |
| 太古城 | +9% |
| 美孚新邨 | +9% |
| 嘉湖山莊 | +9% |
例子：沙田第一城
例如，估值一度跌至400多萬元的「沙田第一城」，部份細位的估價已重回五字水平。「48座中高層B室」一個實用284呎的單位，年初估值跌至440萬元水平，但今日已回升至503萬元，帳面升值了63萬元。「40座低層C室」實用面積304呎的單位，年初估值415萬元，但今日銀行未估到500萬元，也相距不遠，最新回升至475萬元，估值反彈60萬元。
| 屋苑 | 沙田第一城 |
| 單位 | 48座中高層B室 |
| 面積 | 284呎 |
| 年初估值 | 440萬元 |
| 最新估值 | 503萬元 |
| 屋苑 | 沙田第一城 |
| 單位 | 40座低層C室 |
| 面積 | 304呎 |
| 年初估值 | 415萬元 |
| 最新估值 | 475萬元 |
例子：黃埔花園
紅磡「黃埔花園」細位估值一度跌至600萬，但今日已重上700萬以上。「2座3座低層B室」466呎單位，在今年年初跌至621萬元，相當於2017年初的新低，但今日彈升至706萬元，帳面估高了85萬元。之前曾經跌至900多萬元的「10期1座中層G室」單位，今日估值已過千萬關口。
| 屋苑 | 黃埔花園 |
| 單位 | 2座3座低層B室 |
| 面積 | 466呎 |
| 年初估值 | 621萬元 |
| 最新估值 | 706萬元 |
| 屋苑 | 黃埔花園 |
| 單位 | 10期1座中層G室 |
| 面積 | 690呎 |
| 年初估值 | 937萬元 |
| 最新估值 | 1,066萬元 |
未來市況點樣走?
息口走勢仍為影響樓市主要因素
銀行對估值鬆綁，對準買家入市時下了一支強心針，最起碼不用擔心因估價不足而要抬錢上會的尷尬問題，對穩定第二季樓市有一定作用。但樓市是否就此便復活? 則還要視乎其他因素。
業主心態
在今年首季，市場主力消化堆積的平價盤源，但當所謂的筍盤被吸納後，樓市會先進入新一輪拉鋸，畢竟肯接受議價的業主已走貨，餘下業主取態可能會轉趨強硬。他們未必願意提供之前的議價空間，甚或掉頭加價也不一定。之前買家佔上峰的市況，有可能會慢慢逆轉。除非準買家願意重拾追價心態，否則樓市可能會出現膠著。
上車客心態
雖然銀行估價回升，會令準買家追價上下了一支強心針，但實際上，影響本地樓市負面因素未完全消除下，當回到很現實的問題時，準買家也會衡量自己是否供得起。特別是目前本港息口並未完全喘定，加息因素仍舊影響每一位置業者的心態。即使我們常常說，加息只影響心理，因為每100萬元貸款額加息後只增加很小，但實情經過幾次加息後而回首一看，實質的整體供款已上升15%。由未加息前的2.5厘，反覆上調至現在的3.625厘，每100萬元貸款額已由3,952元已增至4,561元。
| 利息 | 月供(每100萬元貸款額) |
| 2.5厘 | 3,952元 |
| 3.625厘 | 4,561元 |
租客心態
對於在租與買抉擇的準買家，他們會評估供樓是否著數。因為目前息口仍高企下，息本比例已逆轉至64%供息及34%供本。跟以前息口2.5厘時，息本比例約五五波水平，也就是供款上一半儲本金、一半支付利息相比，現在供樓的吸引力度仍大不如前。
投資者心態
至於投資者，則在目前的息口走勢下，他們計數也計得精明。按差估署對一層45平方米的中小型住宅來計算，最新平均價格為635萬元，租金大約15,525元，未扣除管理費的回報為2.9厘，實情也遠低於一些其他的投資工具。
| 平均樓價 | 635萬元 |
| 平均月租 | 15,525元 |
| 回報 | 2.9厘 |
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