立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
縱然今天樓市仍然供過於求，市場去向受制於發展商開價策略，但無辣招束縛、低息高租值支持的2025年，整體樓市氣氛比起2024年理想得多。在我們展望2026年樓市前，先整理並回顧2025年的樓市關鍵表現。
本文目錄
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
一手市場表現：量升價穩，套現逾2,200億元
說2025年比2024年理想，其中一點可從新盤購買力反映出來。
- 註冊登記量： 截至2025年12月19日止，一手市場共錄得20,234宗註冊登記。
- 按年升幅： 數字較2024年全年大增19%，與過去五年平均宗數相比更大增43%。
- 套現金額： 一手成交總額達2,205.4億元，平均每宗買賣約1,089萬元。
與2024年發展商以劈價20%至30%方式散貨相比，2025年的定價策略相對溫和，發展商多以貼近市價的方式賣樓。隨着減息周期展開、高才通帶動租值上升，買家普遍認為樓市見底，令期內樓花及現樓貨尾的去庫存速度加快，按年回落7,000個單位。
二手市場與樓價表現：終止三年跌勢
市場重心逐步向一手市場傾斜，令一、二手成交比例由過去五年的「二八比」，演變成2025年全年的「三七比」。
二手成交數據
- 註冊登記： 錄得44,864宗，較2024年升約10%，與過去五年平均水平相若。
- 註冊金額： 總額達2,975億元，平均每宗買賣約663萬元。
樓價趨勢
樓價表現亦較2024年理想。截至2025年12月底，中原城市領先指數（CCL）報145.01，比起年初的138.64，全年累計升幅約5%，正式結束了連續三年的跌勢。若對比2021年8月的歷史高位191.34，樓價差距已從高峰期的28%收窄至目前的24%。
2026年展望：去庫存壓力與負資產挑戰
儘管市況回暖，2026年的主要課題依然是「去庫存」。
庫存量與消化時間
| 指標 | 數據 |
| 潛在供應（樓花及現樓貨尾） | 102,000伙 |
| 過去五年平均每年吸納量 | 14,100伙 |
| 預計消化時間 | 約7年 |
目前市場仍滾存102,000個單位，以現時吸納速度推算，需要七年才能完全消化。根據過去數據，庫存量需減磅50%至60%（即回到42,300至56,400伙水平）才屬於供求平衡。
負資產與換樓鏈
雖然樓價回升，但高位入市的買家尚未完全擺脫負資產陰霾。
- 負資產宗數： 截至2025年第三季仍累計有31,499宗，雖然較第一季回落22%，但依然高企。
- 影響： 由於賣樓需補差價，這批換樓客的購買力暫被遏抑，需待樓價進一步上升才能釋放。
結語：息口與剩餘購買力成關鍵
租值高企與低息因素持續利好樓市。雖然美息後續走勢受新任聯儲局主席取態影響，但只要息口維持在低水平，將推動投資者尋求回報。在舊有買家購買力被封鎖的情況下，2026年大市的關鍵，將取決於剩餘購買力的多寡。
