近年物業按揭生意競爭激烈，銀行紛紛吸納轉按或加按客戶。銀行均願意提供極高現金回贈，套現後金額也可存放資金於「MORTGAGE LINK」戶口賺取利息，故不少業主在罰息期過後，也傾向進行轉按，從而增加收入。2019年起，匯豐銀行帶頭削減現金回贈，轉按及加按誘因會否大幅削減?
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轉按節省利息開支 也可除去按揭保險
簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。部份人「轉按」的理由，純粹是希望達到慳息效果。早幾年，由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘，及後因近年銀行出現減息戰，而一度減至H+1.25厘，之後倒升至H+1.4厘，當中出現約0.3厘息差，成為了轉按慳息的誘因。
部份人「轉按」則是純粹為除去「按揭保險」。所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。由於物業已經升值，變相以新估值來計算按揭，並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。要除「按揭保險」就是可以退回保費，因為香港按揭證券公司也規定，如果在首三年退保，可獲最高按揭保費15%作為退保費。
轉按因素:
- 高息樓按息率轉至低息樓按息率，發揮慳息作用
- 物業升值後可減低按揭成數，可退掉按揭保險獲取退回保費
- 轉按時作加按可釋出物業升值價值
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轉按及加按 釋出物業價值
轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。所謂「加按」 ，就是借貸人將物業升值部份套現出來。同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是可套現出來的金額。舉例一層400萬物業，物業價格升值至600萬，而業主尚欠銀行300萬元貸款，按六成按揭門檻計算，業主可套現60萬元。
套現後，人人有不同用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用。但如果作為投資之用就要留意。由於加按等於加大貸款額，一旦加按後，遇上加息周期重臨，或者自己在加按套現後投資失利，都容易構成雙重損失，所以加按與否，最重要是看套現目的。有人在物業加按後，會用來替仔女支付首期上車，亦即名符其實的「上車靠父幹」一類，但他們也要注意，若他們打算為仔女作為按揭擔保人，仔女的物業會被視為第二套房按揭，而需下調按揭成數一成，而壓力測試要求也會相應提高。
加按因素:
- 投資用途: 加大貸款額，小心投資失利造成雙重損失
- 協助仔女置業: 若會成為仔女按揭擔保人，會視為第二套房按揭
- 存入MORTGAGE LINK: 獲取現金回贈增收入
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加按後 資金存放入「MORTGAGE LINK」
部份人加按卻未必有實質用途，但純粹將套現所得，轉入近年流行的「按揭存款掛勾」(MORTGAGE LINK)儲蓄戶口內，可作為資金短暫停泊的地方。所謂「MORTGAGE LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。一般來說，這個戶口的存款上限是按揭餘額的一半。
《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。由於今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。見銀行提供大額現金回贈都心思思，但就擔心要放棄持有多年的低息，轉至H+1.25厘後，要用封頂息率2.375厘供樓，最終弄巧反拙，查詢應否維持現狀，但實情如果適當運用MORTGAGE LINK戶口，是可以發揮到一定效果。
但值得留意，雖然加按可在「轉按」時進行，又或者在原有銀行申請加大按揭額的，但如果在「轉按」時加按，則需重新簽署一份「按揭契」，借貸人需重新面對罰息期、加按部份的利息支出不能申請「居所利息扣稅」，且還要需額外支付一筆律師費。然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」，背後就則跟近年銀行著重按揭業務下，而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關，變相可抵銷轉按時所需的律師費外，還有額外金錢落袋。
轉按及加按需注意事項
- 需重新簽定按揭契
- 重新計算罰息期
- 加按利息不能作居所利息扣稅之用
- 需繳交律師費
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銀行淡出轉按生意 新按保政策助死灰復燃
鑑於不少買家擅於透過財技來賺取利益，但銀行卻無法透過交义銷售來獲取利潤，故在2019年中，龍頭大銀行有意逐步淡出「轉按」生意，匯豐銀行削減「轉按回贈」，其他銀行也跟隨，令轉按市場出現一陣冷峰。不過，其後隨著《施政報告》2019中，特首林鄭月娥提出新按保政策，卻又令冷卻了的轉按市場有死灰復燃跡象。
根據新按保政策，雖然措施容許借貸人進行「轉按」，卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現，但凡事都有例外。以下我們會用一個例子來解釋一下。假若業主在罰息期過後，尚欠銀行貸款餘額300萬元，而物業估值卻飛升至800萬元。在原有的按揭政策，800萬元物業可以做六成按揭，故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元，在扣除欠銀行餘額300萬元後，變相可套現180萬元。
新按保政策下，既然物業估值飛升至800萬元，新政策下已跌入按保受理範圍，業主能否透過繳交15%額外保費，來承造最高80%按揭，從而加大貸款額至640萬元？因為若這個方法可行，變相扣除欠銀行餘額300萬元後，套現金額可大增至340萬元，較之前大增近90%。按揭證券公司表明不容許，但實情並非沒有灰色地帶。
「除名」及「加名」屬內部轉讓 視為新買賣
若業主進行「除名」及「加名」等內部轉讓程序，在操作上會被視為一宗「新買賣」。由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。要證明內部轉讓是一宗「新成交」，大前提是買賣雙方要草擬好一份「臨時買賣合約」，之後可透過銀行，向按揭證券公司作出申請。
「除名」及「加名」視為「新買賣」，但最終會否獲「按揭證券公司」成功批核，還需得到驗證，故嘗試這個操作的業主，最好先簽署「臨約」後就申請按保，待成功批核後才往律師行簽署「正約」及處理其他後續手續，以防一旦不獲批時，也可減少行政費損失。
因為「除名」及「加名」從來都不是沒有代價。若物業原本只由一人持有，透過「加名」至兩名買家，背後也涉及繳交從價印花稅。當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時，印花稅可壓縮至100元。同一道理，原本二人持有的物業，「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」，只是需要按轉讓業權份數，來繳交相應的印花稅項。
新按保轉按及加按手法
- 物業估值低於1000萬元，及升值至符合轉按門檻
- 先進行內部轉讓，包括除名或加名，會被視為新買賣，新簽的臨時買賣合約申請按保
- 待銀行確實成功才往律師樓簽正式買賣合約
- 加名及除名涉及繳交印花稅
新按保下 應該借盡還是不借盡?
只是下一個問題就是，我們應否透過新按保政策來借盡呢? 新按保政策表面上協助一批有供樓能力、卻苦無首期的準買家成功上車，但如果首期本身不是問題，在新政策下透過按保借盡，可預留資金作其他用途。若不借按保的話，則可減少借貸金額，變相也減少了每月開支，故背後要看預留資金用途，以及所付出的成本有多高昂?
我們以一層800萬元的物業作為例子，如果有本身具備首期，同時供款不是問題的準買家，在他眼前有兩個選擇，他可以照舊付四成首期，亦即320萬元，而六成餘額480萬元則向銀行承造按揭；又或者他可以透過新按保政策，繳付借貸款額5%的保費，就可以將首期壓縮至一成，亦即80萬元已經可以，九成餘額720萬連按保上會，變相可保留了240萬元流動現金作其他用途。
根據我們起首討論，加按的因素，各人有不同考量。我們反而要計算，究竟保留這筆現金的成本多少呢。以三十年期還款期、息率2.5厘去推算的話，選擇借高成數按揭的每月供款是29,871元；反觀用普通按揭上會的供款則是18,966元。但假如準買家過了兩年罰息期便轉按，借用高成數按揭的兩年利息支出就是369,742元；而用傳統按揭上會則只是234,754元，也意味兩年間持有這筆現金的成本是134,988元，相當保留現金240萬元的5.6%，成本看似不菲。
但如果流動資金沒有即時用途，而能夠存放於「MORTGAGE LINK」戶口，兩年內可產生至少120,000元的利息，但透過傳統按揭上會的買家卻沒有利息收入。一來一回之下，實際利息支出只是14,988元。所以只要承造按揭時，仍有「MORTGAGE LINK」存在，準買家仍值得考慮透過按保借盡，以保留流動現金。
新按保下應否借盡因素:
- 加按的原因，資金有沒有特別用途
- 套現後的資金成本有多高昂
- MORTGAGE LINK戶口是否仍存在
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