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【按揭教學】轉按、加按、現金回贈、MORTGAGE LINK通識

近年物業按揭生意競爭激烈,銀行紛紛吸納轉按或加按客戶。銀行均願意提供極高現金回贈,套現後金額也可存放資金於「MORTGAGE LINK」戶口賺取利息,故不少業主在罰息期過後,也傾向進行轉按,從而增加收入。2019年起,匯豐銀行帶頭削減現金回贈,轉按及加按誘因會否大幅削減?

轉按節省利息開支 也可除去按揭保險

簡單而言,「轉按」就是將貸款人的按揭,由一間銀行轉移至另一間銀行承造。一般計算,銀行會先委託估價行為單位進行估值,將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後,再按當時按揭成數來決定可否轉按,銀行會當新按揭去審批,故買家需再進行壓力測試。部份人「轉按」的理由,純粹是希望達到慳息效果。早幾年,由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘,及後因近年銀行出現減息戰,而一度減至H+1.25厘,之後倒升至H+1.4厘,當中出現約0.3厘息差,成為了轉按慳息的誘因。

部份人「轉按」則是純粹為除去「按揭保險」。所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上,再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。由於物業已經升值,變相以新估值來計算按揭,並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。要除「按揭保險」就是可以退回保費,因為香港按揭證券公司也規定,如果在首三年退保,可獲最高按揭保費15%作為退保費。

轉按因素:

  • 高息樓按息率轉至低息樓按息率,發揮慳息作用
  • 物業升值後可減低按揭成數,可退掉按揭保險獲取退回保費
  • 轉按時作加按可釋出物業升值價值
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轉按及加按 釋出物業價值

轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外,部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。所謂「加按」 ,就是借貸人將物業升值部份套現出來。同樣地,銀行會先將物業進行估值,以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」,就是可套現出來的金額。舉例一層400萬物業,物業價格升值至600萬,而業主尚欠銀行300萬元貸款,按六成按揭門檻計算,業主可套現60萬元。

套現後,人人有不同用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用。但如果作為投資之用就要留意。由於加按等於加大貸款額,一旦加按後,遇上加息周期重臨,或者自己在加按套現後投資失利,都容易構成雙重損失,所以加按與否,最重要是看套現目的。有人在物業加按後,會用來替仔女支付首期上車,亦即名符其實的「上車靠父幹」一類,但他們也要注意,若他們打算為仔女作為按揭擔保人,仔女的物業會被視為第二套房按揭,而需下調按揭成數一成,而壓力測試要求也會相應提高。

加按因素:

  • 投資用途: 加大貸款額,小心投資失利造成雙重損失
  • 協助仔女置業: 若會成為仔女按揭擔保人,會視為第二套房按揭
  • 存入MORTGAGE LINK: 獲取現金回贈增收入
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加按後 資金存放入「MORTGAGE LINK」

部份人加按卻未必有實質用途,但純粹將套現所得,轉入近年流行的「按揭存款掛勾」(MORTGAGE LINK)儲蓄戶口內,可作為資金短暫停泊的地方。所謂「MORTGAGE LINK」戶口,是銀行提供一個停泊資金的戶口,而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同,藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。一般來說,這個戶口的存款上限是按揭餘額的一半。

《胡.說樓市》早前就收到一名谷友查詢,應否轉按的問題,他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額,尚餘供款年期20年,早年獲批超低息H+0.7厘。由於今日物業估值已飛升至300萬元,符合轉按門檻。見銀行提供大額現金回贈都心思思,但就擔心要放棄持有多年的低息,轉至H+1.25厘後,要用封頂息率2.375厘供樓,最終弄巧反拙,查詢應否維持現狀,但實情如果適當運用MORTGAGE LINK戶口,是可以發揮到一定效果。

物業估值

但值得留意,雖然加按可在「轉按」時進行,又或者在原有銀行申請加大按揭額的,但如果在「轉按」時加按,則需重新簽署一份「按揭契」,借貸人需重新面對罰息期、加按部份的利息支出不能申請「居所利息扣稅」,且還要需額外支付一筆律師費。然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」,背後就則跟近年銀行著重按揭業務下,而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關,變相可抵銷轉按時所需的律師費外,還有額外金錢落袋。

轉按及加按需注意事項

  • 需重新簽定按揭契
  • 重新計算罰息期
  • 加按利息不能作居所利息扣稅之用
  • 需繳交律師費
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銀行淡出轉按生意 新按保政策助死灰復燃

鑑於不少買家擅於透過財技來賺取利益,但銀行卻無法透過交义銷售來獲取利潤,故在2019年中,龍頭大銀行有意逐步淡出「轉按」生意,匯豐銀行削減「轉按回贈」,其他銀行也跟隨,令轉按市場出現一陣冷峰。不過,其後隨著《施政報告》2019中,特首林鄭月娥提出新按保政策,卻又令冷卻了的轉按市場有死灰復燃跡象。

根據新按保政策,雖然措施容許借貸人進行「轉按」,卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現,但凡事都有例外。以下我們會用一個例子來解釋一下。假若業主在罰息期過後,尚欠銀行貸款餘額300萬元,而物業估值卻飛升至800萬元。在原有的按揭政策,800萬元物業可以做六成按揭,故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元,在扣除欠銀行餘額300萬元後,變相可套現180萬元。

新按保政策下,既然物業估值飛升至800萬元,新政策下已跌入按保受理範圍,業主能否透過繳交15%額外保費,來承造最高80%按揭,從而加大貸款額至640萬元?因為若這個方法可行,變相扣除欠銀行餘額300萬元後,套現金額可大增至340萬元,較之前大增近90%。按揭證券公司表明不容許,但實情並非沒有灰色地帶。

「除名」及「加名」屬內部轉讓 視為新買賣

若業主進行「除名」及「加名」等內部轉讓程序,在操作上會被視為一宗「新買賣」。由於是一宗「新買賣」的關係,很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額,從而達到套現效果。要證明內部轉讓是一宗「新成交」,大前提是買賣雙方要草擬好一份「臨時買賣合約」,之後可透過銀行,向按揭證券公司作出申請。

「除名」及「加名」視為「新買賣」,但最終會否獲「按揭證券公司」成功批核,還需得到驗證,故嘗試這個操作的業主,最好先簽署「臨約」後就申請按保,待成功批核後才往律師行簽署「正約」及處理其他後續手續,以防一旦不獲批時,也可減少行政費損失。

因為「除名」及「加名」從來都不是沒有代價。若物業原本只由一人持有,透過「加名」至兩名買家,背後也涉及繳交從價印花稅。當然業主要節省釐印費,可考慮只轉讓1%業權,因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時,印花稅可壓縮至100元。同一道理,原本二人持有的物業,「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」,只是需要按轉讓業權份數,來繳交相應的印花稅項。

加名及除名可視為新買賣

新按保轉按及加按手法

  • 物業估值低於1000萬元,及升值至符合轉按門檻
  • 先進行內部轉讓,包括除名或加名,會被視為新買賣,新簽的臨時買賣合約申請按保
  • 待銀行確實成功才往律師樓簽正式買賣合約
  • 加名及除名涉及繳交印花稅

新按保下 應該借盡還是不借盡?

只是下一個問題就是,我們應否透過新按保政策來借盡呢? 新按保政策表面上協助一批有供樓能力、卻苦無首期的準買家成功上車,但如果首期本身不是問題,在新政策下透過按保借盡,可預留資金作其他用途。若不借按保的話,則可減少借貸金額,變相也減少了每月開支,故背後要看預留資金用途,以及所付出的成本有多高昂?

我們以一層800萬元的物業作為例子,如果有本身具備首期,同時供款不是問題的準買家,在他眼前有兩個選擇,他可以照舊付四成首期,亦即320萬元,而六成餘額480萬元則向銀行承造按揭;又或者他可以透過新按保政策,繳付借貸款額5%的保費,就可以將首期壓縮至一成,亦即80萬元已經可以,九成餘額720萬連按保上會,變相可保留了240萬元流動現金作其他用途。

新按保可保留資金

根據我們起首討論,加按的因素,各人有不同考量。我們反而要計算,究竟保留這筆現金的成本多少呢。以三十年期還款期、息率2.5厘去推算的話,選擇借高成數按揭的每月供款是29,871元;反觀用普通按揭上會的供款則是18,966元。但假如準買家過了兩年罰息期便轉按,借用高成數按揭的兩年利息支出就是369,742元;而用傳統按揭上會則只是234,754元,也意味兩年間持有這筆現金的成本是134,988元,相當保留現金240萬元的5.6%,成本看似不菲。

但如果流動資金沒有即時用途,而能夠存放於「MORTGAGE LINK」戶口,兩年內可產生至少120,000元的利息,但透過傳統按揭上會的買家卻沒有利息收入。一來一回之下,實際利息支出只是14,988元。所以只要承造按揭時,仍有「MORTGAGE LINK」存在,準買家仍值得考慮透過按保借盡,以保留流動現金。

用Mortgage Link對沖利息成本

新按保下應否借盡因素:

  • 加按的原因,資金有沒有特別用途
  • 套現後的資金成本有多高昂
  • MORTGAGE LINK戶口是否仍存在

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