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發展漸見成熟的東涌區，規模最大的屋苑「映灣園」被視為十大屋苑之一。項目由長實、和黃及港鐵合作發展，因伙數多、加上屋苑容許飼養寵物，故成交及租賃均較區內其他屋苑活躍。我們希望透過一文解構此龍頭屋苑的開則、景觀、交通環境、以及揀樓攻略，盼方便買家作入市決定。
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映灣園簡介
「映灣園」一共分五期發展，合共提供5,336個住宅單位，當中第一至四期全屬分層住宅，共有13座，實用面積由463-987呎之間，兩房比例佔供應四成。至於第五期則為洋房「海珀名邸」，共提供56個排屋，面積由1,778-2,470呎。
映灣園屋苑特色
較多航空界人士聚居
經過多年的發展，位於大嶼山北的「映灣園」，跟區內其他多個藍籌屋苑，包括「藍天海岸」、「東堤灣畔」、「海堤灣畔」，已發展為成熟社區。其後政府繼續填海，並透過賣地批出「映灣園」前方兩幅用地，發展為「昇薈」及「東環」。位置上，位於東涌的映灣園」固然遠離市區，但卻因鄰近香港國際機場，故長久以來都吸引不少航空界人士聚居。
位置較遠離港鐵東涌站
相對區內其他屋苑，「映灣園」位置較遠離港鐵「東涌站」，若步行前往站口需經接駁行人天橋及東薈城才能抵達，步程需時15分鐘以上，但住戶也可乘搭穿梭巴士前往車站，車程約5分鐘。乘搭港鐵前往尖沙咀，需時35分鐘；前往中環則半小時。也因為其位置遠離市區，在起居生活上，若在網上訂貨需要貨運，貨運成本較高昂下，搬運公司可能需收取額外費用。
會所達61萬呎
對比東涌區內屋苑，「映灣園」會所是其賣點之一，共設有五大主題園林會所，名為「Club Carribbean」，以渡假概念為主打。會所佔地61萬呎，共提供超過70項設施，包括有長達120米的戶外園林沙灘泳池、有25米室內泳池、保齡球場、溜冰場、健身室，還有六個網球場，屬區內設有最多網球場的會所。
中低價生活配套不缺
至於屋苑自身的配套算完善。除了基座設有「映灣坊」，內設基本日常生活，如超市、食肆等商舖，「映灣園」前方的公屋「迎東邨」入伙後，這裡也設有少量零售設施，以及濕地街市，可滿足住戶基本需要。如果希望購物，則可前往港鐵東涌站「東薈城」商場，內裡有名牌特賣場、戲院及食肆等。
跌入98區校網
屋苑所在位置跌入校網「小學98區校網」，主要學校包括「青松侯寶垣小學」、「可譽小學」、「靈糧堂秀德小學」、「救世軍林拔中紀念學校」等。其位置出入愉景灣也方便，也方便子女入讀國際學校。區內國際學校包括「大嶼山國際學校」、「香港國際蒙特梭利學」、「弘志學校」、「愉景灣國際學校」及「智新書院」。
映灣園小檔案
| 發展商 | 長實、和黃、港鐵 |
| 入伙年份 | 2002-2008年 |
| 位置 | 東涌健東路1號 |
| 座數 | 分層: 13座 洋房: 56間 |
| 單位 | 分層: 5,280個 洋房: 56間 |
| 面積 | 分層: 463-987呎 洋房: 1,778-2,470呎 |
| 間隔 | 兩房 三房 三房一套 三房一套連儲物室 |
| 管理公司 | 港鐵 |
| 管理費 | 約4元呎 |
| 泊車位 | 1,185個 |
映灣園優點
- 位置上偏於一隅、區內發展成熟
- 會所佔地61萬呎，設有室內外泳池
- 生活購物配套不缺，有自家商場，也可依賴附近公屋商場
- 鄰近愉景灣入讀國際學校方便
映灣園缺點
- 飛機升降噪音有影響
- 航空業待復甦，區內租務及買賣難免受影響
- 位置較遠離東涌站，步行需時15-20分鐘
- 往市區車資較高昂、或運貨需額外收費
映灣園呎價走勢 (不斷更新)
| 平均呎價 | 成交宗數 | |
| 2023年3月 | 11,417元 | 24宗 |
| 2023年2月 | 10,759元 | 23宗 |
| 2023年1月 | 10,938元 | 6宗 |
| 2022年12月 | 10,535元 | 8宗 |
| 2022年11月 | 11,144元 | 13宗 |
| 2022年10月 | 11,290元 | 13宗 |
| 2022年9月 | 11,434元 | 8宗 |
揀樓攻略
景觀分布
山景單位(C、D、E、F室)
受公路車聲影響
「映灣園」分層共分為「賞濤軒」(1-5座)、「映濤軒」(6-8座)、「悅濤軒」(9-12座)、以及「聽濤軒」(15-16座)，以一字形向海景方向排開，故其景觀主要分開山景及海景兩類戶型。山景方向的單位主要以「C、D、E、F室」為主，高層主要望向「婆髻山」方向外，因前方就是連接東涌及市區的「北大嶼山公路」，車來車往會受到車聲影響。
受配電站起樓影響
另外值得留意，在一期「賞濤軒」的前方為「東涌配電站」，日後都會起樓。港鐵早前曾經把這幅155,000呎的用地推出招標，但最後流標收場，政府也部署在2022年度重新招標，這幅地可建樓面939,600呎，可提供1,400-1,800單位，日後建成後會阻擋景觀。
表: 東涌配電站資料
| 地盤面積 | 155,000呎 |
| 可建樓面 | 939,600呎 |
| 單位數目 | 1,400-1,800個單位 |
| 招標條款 | 1. 出價競投，金額不少於2.5億元 2. 支付補地價金額47.65億元 3. 跟港鐵分紅，不少於售樓收益15% |
海景單位(A、B、G、H室)
一期被迎東邨阻擋
至於餘下「A、B、G、H室」則會可透過會所，望向海景方向，但實情也不等別好受。都受到前方發展影響。因為隨著前方「昇薈」、「東環」及「迎東邨」的發展，基本上已把「映灣園」的臨海優勢阻擋。特別是一期「賞濤軒」的阻擋最大，位置上跟前方「迎東邨」距離最近。
二至四期被昇薈、東環及居屋阻擋
二期「映濤軒」則主要望「可譽中學」及「可譽小學」，會被「昇薈」及「東環」削走部份海景；至於三期「悅濤軒」及四期「聽濤軒」則會被新居屋「裕雅苑」阻擋，但由於距離相對較遠一點，故其阻擋相對輕微。
東涌未來發展
不過，東涌未來仍有大量填海工程進行，會成為住宅供應重鎮外，也會層層叠的方式進一步削弱「映灣園」海景單位。包括在「迎東邨」前方預留了「東涌99區」用地發展公營房屋，興建樓高125米，提供4,800個住宅單位；跟「東涌99區」一路之隔又設有「東涌100區」會興建5,200個公屋。繼續推進還有「東涌103區」及「東涌109區」，其高度也有110米及95米，勢將「映灣園」海景的單位進一步削弱。
表: 東涌東公營房屋發展
| 東涌99區 | 東涌100區 | 東涌103區 | 東涌109區 | |
| 地盤面積 | 344,454呎 | 381,052呎 | 186,220呎 | 129,170呎 |
| 地積比率 | 6.7倍 | 6.9倍 | 5.4倍 | 5.4倍 |
| 可建樓面 | 2,307,844呎 | 2,629,263呎 | 1,005,592呎 | 697,520呎 |
| 樓高 | 125米 | 140米 | 110米 | 95米 |
| 單位數目 | 4,800個 | 5,200個 | 1,843個 | 1,277個 |
| 預計人口 | 14,880人 | 16,120人 | 5,640人 | 3,908人 |
| 預計落成日期 | 2023-2024年 | 2023-2024年 | 2025-2026年 | 2025-2026年 |
間隔
兩房單位(C、E、F室)
映灣園的開則算多樣化，因為提供了兩房、三房、三房一套、及三房一套連儲物室，共四款間隔，當中兩房單位佔總供應約40%。主要分布於向山景方向的單位，包括C、E及F室，實用面積介乎463至565平方呎。
C、F室(462-565呎)
兩房主要有兩類開則。一類為最傳統的兩房開則，入屋不設玄關，右手邊為梗廚設計，直入就是壁壘分明的客飯廳，直出就是露台(部份單位不設露台)，之後經過小走廊兩間睡房打對角擺，以及設有洗手間。這款開則特色是廳房均同向。
E室(501-552呎)
至於另一款兩房則，則在入門口設有一個小玄關，之後直入洗手間，設計上會較浪費空間。左轉入屋就是整個客飯廳，但其好處是在飯廳邊會設有一扇對流窗，可跟合併後的露台及工作平台形成對流。這款則的另一個特色是廳房不同向，故景觀視野會稍不同，其缺點是缺乏了走廊分隔睡眠區，故住戶在客廳的聲浪可能會影響室內就寢；但其優點卻是兩間房面積接近均等，且中間的牆身並非主力牆，故可增加合併房間的靈活。
三房單位(Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｇ、Ｈ室)
「映灣園」三房或以上間隔佔60%，其實用面積介乎592-987呎間，但內裡會再細分「純三房」、「三房一套」、「三房一套連儲物室」，除了D室外，全數都會扭向海景方向，雖然正如之前所述，景觀會受新發展阻擋。
純三房(592-652呎)
「映灣園」的純三房單位，設於望向山景方向的D室，包括「2-3座」、「7-8座」、「9、11-12座」、「15座」，面積由592-652呎之間。入門口會先望到其中一間浴室，右轉直行就是梗廚設計，廚房設計較三尖八角，但客飯廳則較方正，且在飯廳位置預留了對流窗可跟露台形成對流。經過走廊直入就是睡眠區，其中一間客房及主人房會跟客飯廳同向，但另一間客房則會扭向另一側景觀。
三房一套
山景D室(664-725呎)
至於向山景D室的餘下座數，包括「1-5座」、「6座」、「10座」、「16座」均屬「三房一套」，面積由664-725呎，其開則大致跟「純三房」類似，只是主人房內多了一間套廁。
海景6-16座B及G室 (689-757呎)
「映灣園」B及G室，大部份均為「三房一套」開則(6-16座)，其開則較「山景D室」稍為工整一點，因為入屋不設玄關，其洗手間會置於門口的右手邊。經過走廊直入，就是三間房以及梗廚，但由於廚房的開則上捱近睡眠區，可能會較多油煙攻房間，面積由689-757呎。
海景1-5座B室 (710-735呎)
如果對這一點介意的準買家，但又鍾情「B及G室」，但又希望廚房門方位不對正睡房，則只能選擇一期「賞濤軒」(1-5座)的「B室」，因為其廚房門並非設於睡房走廊方向，而是朝向客飯廳方向展開，面積由710-735呎。
三房一套連儲物室
6-16座A及H室 (848-932呎)
全盤面積最大的「三房一套連儲物室」開則，分布於「6-16座」的A及H室，其儲物室都置於客飯廳一個小角落，若覺得儲物室不合用，可增加拆除的靈活度﹕而睡房則設於左右兩則，內櫳都屬方一止，唯獨主人套廁及廚房則較三尖八角，面積介乎848-932呎。
1-5座A及H室(939-987呎)
另外，一期部份單位設有雙儲物室的開則，多出的一間儲物室會置於其中一間客房旁邊，對有請工人照顧小朋友的家庭，又不希望工人跟小朋友同房的話，這款開則頗合用。但其缺點也是洗手間及廚房呈曲尺型。
區內其他選擇
| 藍天海岸 | 東堤灣畔 | 海堤灣畔 | 東環 | 昇薈 | |
| 地址 | 海濱路8號 | 東涌市鎮地段1號 | 海濱路8號 | 迎康街6號 | 迎東路1-5號 |
| 座數 | 5座 | 8座 | 4座 | 13座 | 分層: 9座 |
| 單位數目 | 2,022個 | 2,158個 | 1,536個 | 2,339個 | 1,419個 |
| 面積 | 388-990呎 | 521-868呎 | 506-855呎 | 355-646呎 | 433-2,530呎 |
| 入伙日期 | 20003年 | 1998-1999年 | 2003年 | 2016年5月 | 2015年9月 |
| 發展商 | 香港興業、豐隆實業、港鐵 | 恒基、新世界、新地、太古、恒隆、港鐵 | 新世界、恒隆、恒基、新地、太古、港鐵 | 新地 | 南豐、保利控股 |
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