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油塘工業區近年正逐步轉型為住宅區，繼五礦地產的「蔚藍東岸」後，由長實發展的「親海駅」近期亦正式交樓。此項目在2023年8月推售時，發展商以「市區七年最平」的震撼價登場，更為大單位買家提供「呼吸PLAN」付款辦法，成功售罄 。然而，其後原承建商「精進」因被「釘牌」而需中途離場，令不少業主擔心交樓質素會否受影響 。是次我們將跟隨驗樓師深入單位，一探究竟。
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項目背景：呼吸Plan與承建商風波
「親海駅」共分兩期發展，合共提供886個單位 。項目在2023年8月開售時，雖然樓市已現疲態，但反應依然理想，最終售出885伙，為發展商套現58.6億元 。
當時，發展商除了以低價作招徠，開放式單位入場費不足300萬元外 ，更為大單位提供由財務公司承造、無需入息審查的「呼吸plan」。成交紀錄冊顯示，全盤共有79名買家選用此高成數按揭計劃，涉及總金額達8.8億元 。
是次驗收的單位正屬可選用「呼吸plan」的大單位，但業主最終選擇了較穩健的付款方式 。單位的質素如何，是業主目前最關心的問題。
「親海駅」項目資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 油塘東源街8號（1期）、東源街15號（2期） |
| 發展商 | 長江實業 |
| 單位總數 | 886個（1期：228伙、2期：658伙） |
| 單位面積 | 210 – 723平方呎 |
| 所屬校網 | 48校網 |
「呼吸Plan」主要條款
| 項目 | 內容 |
| 性質 | 發展商高成數按揭，由指定財務公司批出 |
| 特點 | 無需入息審查 |
| 首三年 | 只需「供息不供本」 |
| 風險 | 上會壓力延後至三年後，屆時需向銀行申請轉按或由財務公司承造餘下按揭 |
是次驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 單位 | 第1座 低層A室 |
| 實用面積 | 736平方呎 |
| 買入樓價 | 1,252.5萬元 |
| 買入呎價 | 17,018元 |
| **驗樓得分 | 84分（B級） |
單位驗收實況：空間運用與瑕疵逐點睇
是次驗收的單位位於第1座低層A室，面積達736平方呎，業主以1,252.5萬元買入 。
玄關及客飯廳：走廊位蠶食空間 十扇窗全需更換
項目標榜不設工作平台和露台，旨在將更多面積撥入室內 。然而，實際空間分配卻未必理想。此單位入門後便是一個面積達37平方呎的梯形玄關 ；而由客廳通往睡房區的走廊長達3.26米，面積約32平方呎 。兩者合共蠶食了69平方呎的實用空間。
單位走廊玄關佔用空間
| 項目 | 面積（平方呎） | 佔單位實用面積（約） |
| 玄關 | 37 | 5% |
| 走廊 | 32 | 4.3% |
| 合計 | 69 | 9.3% |
客飯廳主體空間長達5.8米，尚算寬敞 。單位正面景觀開揚，可遠眺西灣河至鯉魚門一帶的海景 。
然而，單位最大的問題出現在窗戶。單是客飯廳的十扇玻璃窗，全部均出現明顯且深入的刮痕和崩花，必須整體更換。
廚房及工人房：廚櫃略小 外牆現孔洞
以736呎的單位而言，獨立廚房的空間相對較小 。廚櫃妥善收納了各項設備，但儲物空間偏小，亦欠缺餐具專用抽屜 。
工人房附設窗戶，但窗外同為水泥廠景觀 。驗樓師更發現工人房窗外的冷氣喉管封蓋位置有一個大洞，雨水有機會被風吹入，滲透石屎結構，必須填補 。
睡房及浴室：設計細節不便 景觀受限
三間睡房均與客廳同向，享相同海景 。不過，景觀僅限正望，側面望出便是水泥廠，因此睡床的擺放位置會受到限制 。
客廁為無窗的「黑廁」。主人套廁則為「明廁」，但設計上存在細節問題：
- 廁紙架：安裝在遠離座廁的位置，使用不便 。
- 天花維修口：被喉管頂住，難以開啟 。
- 浴缸石材：發現裂紋，需修補以防漏水 。
- 窗外：分體式冷氣機底盤有積水，或代表保溫喉管存在問題 。
驗樓評分及《胡‧說樓市》評析
「親海駅I」單位主要問題總覽
| 位置 | 問題描述 | 建議方案 |
| 客飯廳 | 十塊玻璃窗均有嚴重崩花及刮痕 | 發展商需全部更換 |
| 玄關及走廊 | 合共佔用69平方呎實用面積，蠶食內櫳空間 | 業主需在裝修上多花心思 |
| 廚房 | 儲物空間不足，欠缺餐具抽屜 | 需自行添置收納裝置 |
| 外牆 | 工人房窗外冷氣喉管封蓋現大洞 | 必須填補，以防滲水 |
| 主人套廁 | 廁紙架位置不便、天花維修口被擋、石材有裂紋 | 通知發展商執修及處理 |
經全面檢驗後，單位在玻璃幕牆及鋁門窗項目因問題嚴重被扣至零分，最終得分為84分，評級為B級 。結果反映，雖然更換了承建商，但對交樓質素未有構成重大影響。
承建商更換與周邊環境挑戰
項目原承建商「精進建築」於2023年11月被屋宇署從承建商名冊中除名 ，後由「卓越天工」接手 。湊巧的是，「卓越天工」亦是長實安達臣首置項目的承建商，而該地盤早前曾捲入貪污造假案 。
除了項目內部因素，外在環境同樣困擾「親海駅」的住戶。項目位處油塘工業區，周邊有多幅地皮將陸續發展，但附近的混凝土廠運作一直是主要的污染源頭 。
周邊地盤及環境因素
| 項目類型 | 發展商／營運商 | 狀況／提供單位 |
| 住宅項目 | 越秀地產、青建國際、華潤置地 | 日後將提供合共1,959個單位 |
| 混凝土廠 | 中國混凝土有限公司 | 已被拒續牌，理應停止運作 |
| 混凝土廠 | 中港混凝土有限公司 | 仍然運作中 |
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