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一手新盤延期入伙時有所聞，最直接固然影響準業主搬屋部署，租樓的會思考應否續租舊居，要出售舊居的樓換樓業主，則要考慮何時賣樓? 來到今天，準業主要顧慮，還有最現實的銀行上會問題。隨著一手新盤延期交樓至橫跨轉角市，我們發現有銀行對於建期付款上會買家，已經不再按「合約價」來估價，現在卻按市況調整。在《一手住宅物業銷售條例》下，發展商有接近免死金牌，可以把預計關鍵日期延期再延期，看似也沒有什麼後果，但估價不足的惡果卻要由準業主自己承擔。
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投訴個案: 蔚藍東岸
購買蔚藍東岸: 預計關鍵日期2023年3月31日
一手樓花的陳先生，是由四座物業組成、合共688個單位，位於油塘的「蔚藍東岸」。這個由內房五礦地產在港打頭炮項目，當時以戶戶有海景做賣點，在2020年10月獲批預售後，發展商在同年11月推售首批單位，當時樓書所列出的預計關鍵日期為2023年3月31日，也就是說項目的樓花期長達29個月，相當貼近法定預售期30個月的上限。
當日首批推出的138個單位，扣除最高20%折扣額，即供均價17,687元，但以當時2020年樓市如日中天的氣氛，周邊二手市價也要16,000-17,000元呎，租值高据不下，所以當時如此價格未稱得上超高溢價，陳先生當日就作價少於1,000萬元買入一個兩房單位，選擇建築期付款。
根據條款，陳先生在入伙前支付15%，餘額在85%在入伙時才找清，當時新按保仍未放寬至樓花項目，必須待物業落成才可以申請，加上「蔚藍東岸」屬遠期樓花，故即使「建築期付款」的折扣額較低，但因可在物業落成時才找清尾數，當時算較穩陣方案。
「原預計關鍵日期是計算了疫情期間的因素，所以才有如此長樓花期，物業長樓花期，沒有必要把一大筆資金放在發展商身上，我們的金錢也有很多用處，借貸方面也有一定計劃，若需要提前成交也可以選擇補價上會，沒有很大分別。」
兩度延期: 預計關鍵日期延至2024年1月9日
「蔚藍東岸」預計關鍵日期2023年3月31日，陳先生理應在年初便要找銀行處理上會事宜，但卻在2022年12月收到發展商通知，表示樓盤因天雨及不可抗力等因素，需要預計關鍵日期延至2023年12月8日，也就是說較原預計關鍵日期長了9個多月。這也意味，樓花期已超出了法定上限30個月之多。去到2023年10月31日，發展商再出信通知準業主，表示預計關鍵日期要再延遲32天，至2024年1月9日。
陳先生表示，買樓時在疫情期間，其預計關鍵日期早已計算這因素在內。用「不可抗力」作理由是合理。而且他表示在翻查資料時，發現衛生防護中心沒有勒令地盤停工，也沒有提供資料說很多工人中招等。「認可人士(AP)是否權力過大，如此多年大家也知道，只是大家選擇不去挑戰，因為認可人士可用其他方法解釋，我們不是有專業資格很難去挑戰他們。」陳先生說。
2023年11月3日，也就是發展商發信通知再延期後的四天，我們《胡．說樓市》團隊來到「蔚藍東岸」現場視察，也發現坐落在「崇信街」與「仁宇圍」之間的樓盤，附近街道都未完全平整，附近也擺放了一些建築材料，至於樓盤已拆棚，但看似仍有工程進行之中，似乎離完工不算很遠。其實沿「仁宇圍」行入去，就是「親海駅」，遲「蔚藍東岸」兩年九個月開盤，樓價反而低了15%，比起「蔚藍東岸」也只是遲了一年半落成。
「翻查樓盤的多份樓書，其落成日期都修改了很多次，都看見落差很大，不是說一星期而已，究竟認可人士有沒有其他人干預其專業判斷? 還是什麼情況，我們也不清楚。我聽到大部份業主的聲音，大部份都是要求有賠償或讓我們取消交易，而不是再用一個月來折磨我們，我覺得很不人道。當年買樓沒有後悔，若不是延期再延期，又不通知我們，如果發展商能準時交樓，不會有太多業主發聲。」陳先生說。
胡．說分析
討論1: 條例對預計關鍵日期的規管
根據 《一手住宅物業銷售條例》，新盤需列出「預計關鍵日期」。但「預計」兩個字，代表這不是「最終」落成日期，而當中最大變數，就是《條例》容許「認可人士」(authorized person) ，在「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」幾個因素下，把原本「預計關鍵日期」延後。
而除非發展商於「經延展日期或之後」未能完成該發展項目，買家才可以選擇踢契，發展商須於撤銷後的七日內，將合約支付的所有款項，連同該等款項的利息退還。問題是，「預計關鍵日期」可以延後幾多次? 現行《條例》並沒有規管，也代表只要「認可人士」確認簽署文件，該「預計關鍵日期」可一改再改。這一點在我們之前的文章都曾經深入探討過。
表: 各方回應
| 立法會議員江玉歡 | 近年新盤延長關鍵日期的情況普遍，但買家沒有控制權，故他們必須不停等。如果準買家不知道關鍵日期的時間，卻突然間通知項目關鍵日期而要馬上成交，會令準買家容易失預算，建議政府可設定延遲交樓的通知時間，以及在《條例》下對準買家提供多一點寬限。 |
| 一手住宅物業銷售監管局 | 發展項目認可人士可按實際情況及其專業判斷，因應情況批予一次或多次延後預計關鍵日期。買家就預計關鍵日期有疑問，可向賣方查詢或徵詢法律意見。一手住宅物業銷售監管局會密切留意事態發展，如發現有懷疑違反《條例》情況，會跟進調查。 |
| 地政總署 | 針對樓花期超過30個月的問題，署方表示預售樓花同意書的生效日期，不會早於預計關鍵日期前30個月，但樓花買賣合約訂明發展項目的認可人士按《條例》要求要延後預計關鍵日期。買賣合約屬私人合約，就條文適用情況，合約方應尋求獨立法律意見。 |
| 發展商五礦地產 | 在認可人士每次發出延期證明書後，賣方都有在14天內通知買家，會繼續盡快完成項目施工，並信守合約精神。公司不具備條件安排賠償方案，有關取消交易，買家可以書面形式通知發展商。發展商有表示，明白有關修改預計關鍵日期或為買家帶來不便，將盡最大努力盡快完工及交樓，期望買家諒解。 |
討論2: 銀行估值隨轉角市回調
個案: 蔚藍東岸
一手新盤延期交樓，在《一手住宅物業銷售條例》下賦予了接近免死金牌，但一場疫情、伴隨本港銀行接連加息，卻令不少延期交樓的新盤橫跨了轉角市，打亂買家換樓部署外，當日選擇「建築期付款」打算遲一點上會，今日反而成為最大絆腳石。原本銀行在今年第一季還願意按合約價批貸款，但去到第三季後已經轉趨審慎，要按市況來調整。
我們《胡．說樓市》編輯部翻查了「蔚藍東岸」的「成交記錄冊」，發現有13個買家更改了付款辧法，把原本選用的「建築期付款」更改至「即供」提早上會，但現時仍有289個買家選用「建築期付款計劃」，約佔售出單位422伙的近70%。這些買家都成為了上會困難的高危，問題是銀行取態是否真的轉變?
我們隨機抽出了三個選用「建築期付款」的買家，讓銀行進行估價，分別為「5座3樓C室」，準業主在2021年11月以1,018.6萬元購入、以及兩個在開售首日發售的「3座8樓A室」及「3座28樓C室」，當時建期作價分別為932.6萬元及769.33萬元。這三個單位暫時銀行仍能按「合約價」批貸款，但未必每個單位如此。
表: 蔚藍東岸項目估價
| 單位 | 5座3樓C室 | 3座8樓A室 | 3座28樓C室 |
| 面積 | 752呎 | 508呎 | 336呎 |
| 合約價 | 1,018.6萬元 | 932.6萬元 | 769.33萬元 |
| 銀行估價 | 1,018.6萬元 | 932.6萬元 | 769.33萬元 |
陳先生表示，暫時聽到一個個案估價不足 ，亦有些業主當時剛開始加息，有業主一早已經承造按揭，之後一直申請延期提取款項，已經延期至按證公司也不再接受。由於碰巧9月加了一次息，有些業主希望在加息前鎖定此息口，但如此延期交樓，90天又重交文件，等於12月要交文件，不知能否保得住息口。
按揭中介曹德明表示，銀行批出息口後一般很少會更改，但反而準買家要多留意估價，因估價會在一段時間就調整，尤其涉及按揭保險。香港按揭證券公司自己內部也會作更新，重估相差太遠，可能會減低按揭成數。他表示最近從市場上也聽到，部份香港按揭證券公司重新評估時估值有調整，輕微的約幾個百分點，嚴重的去到10多個百分點。
飛揚: 新盤按揭第一滴血
事實上，銀行不按合約價批貸款，已在另一個樓盤發生。早前長實劈價推售的屯門飛揚二期，一期買家便首當其衝。有一期買家向我們表示，自己選用建築期付款打算待入伙時申請新按保，但因得知二期劈價擔心銀行收緊估價要捧差價上會，曾想過應否改用「靈活付款」賺回贈提早上會，但卻因失去高成數按揭，而自己需要支付更高首期，所以當時並沒作出如此選擇。
我們《胡．說樓市》編輯部在進行「蔚藍東岸」調查報道時，也順手覆檢「飛揚一期」四個單位的估值。今年四月，我們曾抽出了樓盤呎價及售價最高最低的單位，做了一次估值，當時售價及呎價最低的單位都估得足，而售價及呎價最高的單位則估低了2%。事隔七個月，我們覆檢四個單位的估值，得出答案是全部估不足。
其中當日呎價最低的單位，為1座3樓K室，實用482呎的單位，登記合約價為586.9萬元，原本估得足，但最新的估價只有520萬元，相當於跌價11%。若買家並未上會並選用了90%按揭，這代表這名準業主已經淪為負資產。售價最低的單位為1座2樓H室，合約價為397萬元，但最新也跌價5.5%，至只有375萬元。
| 呎價最低 | 售價最低 | |
| 單位 | 1座3樓K室 | 1座2樓H室 |
| 面積 | 482呎 | 266呎 |
| 成交價 | 586.9萬元 | 397萬元 |
| 呎價 | 12,176元 | 14,915元 |
| 估值 | 4月份: 586.9萬元 最新: 520萬元 | 4月份: 397萬元 最新:375萬元 |
飛揚呎價最高的單位為2座21樓F室，合約價為476.3萬元，今年四月曾跌價至466.774萬元，現在進一步貶值至440萬元，累計跌幅7.6%；至於售價最高的單位為2座21樓E室，合約價1,080.9萬元，今年四月曾跌至1,059.282萬元，今日再跌至1,050萬元，跌幅2.8%。
| 呎價最高 | 售價最高 | |
| 單位 | 2座21樓F室 | 2座21樓E室 |
| 面積 | 263呎 | 722呎 |
| 成交價 | 476.3萬元 | 1,080.9萬元 |
| 呎價 | 18,110元 | 14,971元 |
| 估價 | 4月份: 466.774萬元 最新: 440萬元 | 4月份: 1,059.282萬元 最新: 1,050萬元 |
結語
銀行落雨收遮跡象，藉著收緊估價以讓準業主知難而退。罪魁禍首，就是政策上的傾斜，《一手住宅物業銷售條例》賦予認可人士延期權力，導致樓盤延期入伙，否則買家早一點鎖定按揭，好明顯如此後果就由小業主一力承擔。《一手住宅物業銷售條例》已經運行了十年之多，有沒有什麼漏洞、或灰色地帶需要堵塞? 這點都值得當權者思考一下。
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