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近期，中小型發展商的違約風險成為市場焦點。過去樓市暢旺時，不少發展商透過抵押資產獲取巨額融資；但當市道逆轉，物業價值下滑，債主或會要求「補差價」，令發展商面臨財政壓力，不得不加快賣樓套現。今次《胡 ‧ 說樓市》團隊來到由中小型發展商泛海興建，位於洪水橋的新盤「滙都」，拍攝其交樓質素，並探討其財務狀況。
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滙都項目背景及銷售狀況
「滙都」共提供1,025個單位，發展商泛海在2020年以21.29億元完成補地價，並曾透露連同建築費等投資額約45億元。項目在2023年7月開售，當時市道雖已轉淡，但首批均價仍高見13,700多元，導致大盤銷情異常冷淡，首日僅售出63伙。
其後推售二期時，發展商決定大刀闊斧劈價24%，均價降至萬多元水平，成功加快銷售步伐，並在入伙前悉數沽清。 最終，全盤共套現48.17億元，平均呎價回落至11,381元。 扣除投資額後，帳面僅獲利約3億元，可謂「不用蝕入肉」。
單位基本資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 洪水橋洪安里1號 |
| 發展商 | 泛海集團 |
| 總伙數 | 1,025個 (一期: 623伙、二期: 402伙) |
| 單位面積 | 284至535平方呎 |
| 校網 | 72區校網 |
| 是次驗收單位 | 滙都II 6座高層特色戶 |
| 單位面積 | 實用面積535呎 (另設露台22呎、工作平台16呎、天台449呎) |
| 買入價 | 659.46萬元 |
| 平均呎價 | 12,326元 |
| 驗樓得分 | 60分 |
天台驗收：問題浮現 身價大打折扣
今次開箱的單位是頂層特色戶，附連一個449呎外置天台，業主買入價較低一層單位貴54萬元。 然而，首次為《胡 ‧ 說樓市》驗樓的Joe Sir，單是在這個身價不菲的天台，已發現不少問題。
天台主要問題
| 問題項目 | 詳細描述 |
| 麻石牆現水印 | 牆身底部出現大面積水印，相信是石材底部未做足六面防水層，導致水氣滲入飽和並慢慢滲出，影響外觀，且需長時間才能乾透。 |
| 預留吊船螺絲 | 地台預留了供懸臂式吊船使用的螺絲，雖然是法規要求，但突出地面，對家中小朋友構成安全風險。 |
| 鵝卵石礙排水 | 渠口鋪滿鵝卵石以作美化，但這會嚴重影響排水速度，遇上大雨或有淹水風險。 |
| 地台磚現「白華」 | 主人房對上的天台地台有多塊空心磚，水份已從磚縫滲入，出現「白華」（吐鹼）現象，長遠可能向下腐蝕，需加倍留意下方主人房天花狀況。 |
| 天台門鎖損壞 | 業主收樓時已發現天台門鎖損壞，需通知發展商執修。 |
Joe Sir指出，天台麻石牆的水印問題難以處理，而地台空心磚滲水更可能需要鑿開大範圍地台，找出內部裂縫並以修補結構性裂縫的方式處理，工序相當繁複。
單位室內檢驗
客飯廳及廚房：設計細節與冷氣效能
單位設有玄關，發展商利用約300毫米深的凹位造了儲物櫃，並貼心地將對講機及電子面板移至一旁，騰出更多置物空間。 開放式廚房呈L形佈局，設有三頭煤氣爐，備餐區空間尚算足夠。 不過，廚櫃家電只屬大眾化品牌，而非名牌廚具。 鋅盤下方的櫃桶設計亦略嫌影響實用性，難以放置大型鍋具。
飯廳空間則因嵌入式雪櫃佔據了部份位置而變得狹窄，擺放餐桌或會阻礙出入動線。 客廳與梳化牆身距離約2.7米，屬合理觀賞距離。
然而，客飯廳最大的問題在於冷氣。驗樓師在開機一小時後，以溫度計量度出風口溫度雖達攝氏17度，但室內實際溫度卻高達28度（室外約31度），反映冷氣機製冷能力嚴重不足，需由代理商作詳細檢查。
露台：施工質素重災區
單位的三合一露台是全屋問題最嚴重、扣分最多的地方。
露台主要問題
| 問題項目 | 詳細描述 |
| 趟門設計疏忽 | 露台趟門缺乏防夾手配件，隨手一關便可能發生夾傷意外，設計存在嚴重疏忽。 |
| 冷氣機安裝不穩 | 冷氣機外殼鬆脫，搖晃不定。經檢查後發現，機身只靠膠水及一條深度僅約三牙的短螺絲固定，情況駭人。 |
| 支架螺絲生鏽 | 冷氣機的支架鍍鋅層已失效並出現「白化」，剛收樓已開始生鏽。連帶螺絲也出現鏽跡，顯示物料選擇上未有進行足夠測試，日後鏽水會玷污露台。 |
| 假天花搖搖欲墜 | 用作遮蓋煤氣錶的倒吊式防風假天花，僅靠一顆螺絲固定，搖搖欲墜，恍如「炸彈」。若遇上十號風球，除了會產生巨響，更有掉落風險。 |
睡房及洗手間檢驗
景觀與潛在隱憂
單位雖位處高層，但外望仍以樓景為主。前方樓宇高度相若，幸而仍有一定距離感，未算「樓貼樓」。 不過，一個主要隱憂是樓下為「仁愛堂」旗下的過渡性房屋，若日後地皮被收回並興建高層住宅，現有景觀將會受阻，壓迫感亦會大增。
洗手間：細節與瑕疵並存
洗手間大部份屬輕微瑕疵，如掃口有縫、雲石枱面有氣孔等，均可透過執修處理。 設計上亦有可取之處，例如鏡櫃旁設有兩組小鏡櫃及一塊附設燈光的化妝鏡，方便住戶多角度整理儀容。
然而，較大的問題有兩個：首先是附送的浴簾路軌過緊，幾乎無法拉動，形同虛設；其次是隱藏式地台去水口的杯子被卡死，無法取出清理，兩名成年男性亦無法將其拉出，對女戶主而言更是一大難題。
睡房：空間實用惟細節不足
一個530多呎單位劃分三間房，客房空間偏細。其中一間客房面積僅約45平方呎（2.05米乘2.05米），但因採用普通窗戶而非玻璃幕牆，多了半截牆身可擺放傢俬，空間相對更好用。 不過，窗外正對露台冷氣機散熱器，熱風會吹入房內。 另一間客房面積相若（約2.15米乘2.15米），主要問題為油漆及掃口瑕疵。
主人房雖設有轉角窗，採光度高，但空間感未如預期，傢俬佈局亦因窗戶位置而受限。 驗樓師亦在轉角窗下方的磚塊發現問題，建議發展商修補。 此外，窗戶玻璃亦有刮痕，需要打磨處理。
總結：單位僅獲D級評分 發展商財政受關注
單位驗樓得分
綜合全屋檢驗結果，多個項目因問題嚴重而被評為零分，拖累單位最終得分僅僅合格。
| 檢驗項目 | 得分 | 備註 |
| 鋁門窗 | 0 | 露台門欠缺防夾手裝置 |
| 天花 | 0 | 露台假天花安裝不穩 |
| 家電 | 0 | 冷氣出風量嚴重不足 |
| 油漆 | 0 | 全屋多處油漆不平滑 |
| 總分 | 60 / 100 | 評級: D |
發展商財務狀況
與其他中小型發展商相似，泛海集團的財務狀況亦令人關注。截至今年三月底，集團的抵押資產相對總資產比例高達72%；而手持現金存款僅7.2億元，對比一年內到期的銀行貸款50.78億元，反映現金未必足以償還短債。 當發展商需減價賣樓套現時，買家難免會擔心其財政狀況會否影響後續的執修態度。我們曾就驗樓結果透過泛海官網的聯絡途徑查詢，惟截稿前未獲回覆。
周邊配套及交通
「滙都」位處未來「北部都會區」的發展重心「洪水橋」，該區將被提升為核心商務區，並興建「洪水橋站」。 不過，項目與未來站口有約十五分鐘以上的步行距離，需依賴接駁交通。 日常生活配套則可依賴鄰近的雅珊園、麗珊園商舖，或步行至洪福邨商場，但大型購物中心則需前往元朗市中心。
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