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不少人都希望安享晚年，而房協旗下的長者屋項目，便成為其中一個選擇。繼早前帶大家參觀過需要資產審查的「豐頤居」後，今次《胡 ‧ 說樓市》團隊來到另一個位於港島北角的項目——「雋悅」。這個項目標榜毋須資產審查，可短租或長租，究竟是否更吸引？我們實地開箱一個821呎的三房單位，並邀請驗樓師Joe Sir一同檢驗，看看這個「富貴長者屋」的質素與細節是否對得起其不菲的租住權費。
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雋悅項目及單位基本資料
「雋悅」位處北角丹拿道8號，由三座大廈組成，共提供588個單位。 項目雖然未到半山地段，但環境靜中帶旺，毗鄰的私人屋苑「丹拿花園」，一個實用面積500多呎的單位，樓價動輒近800萬元，三房單位更索價過千萬元。 在這樣的地段，房協竟提供免資產審查的長者屋，看似相當吸引。
然而，其高昂的租住權費，實際上已形成了一道無形的門檻，變相為申請的長者進行了資產篩選。
| 項目 | 雋悅 (The Tanner Hill) |
| 地址 | 北角丹拿道8號 |
| 是次驗收單位 | 第3座高層G室 |
| 實用面積 | 821平方呎 |
| 60歲租戶租住權費 | 一筆過付款: 1,865.2萬元 一年分期: 1,907.2萬元 十年分期: 2,154.3萬元 |
以我們開箱的單位為例，戶主輪候了四年才成功申請。 假設一位60歲的長者一筆過繳付費用，需支付高達1,865.2萬元。 若長者住到80歲，攤分下來每月租金約為77,700多元，相比之下，現時在「丹拿花園」租一個相若的三房單位，月租僅約33,000元，換言之「雋悅」的租金是市價的兩倍有多。 如果選擇分期付款，成本更高昂，可見其定位甚至比「豐頤居」更為「富貴」。
全面驗樓：深入剖析單位內櫳
單位質素是否與其身價匹配？驗樓師在檢驗過程中發現了不少需要改善之處。
大門：長者友善設計與潛在問題
單位大門已體現出不少長者友善設計：
- 雙門設計：方便輪椅使用者出入。
- 高低雙防盜眼：無論站立或安坐輪椅，都能輕鬆觀察門外情況。
- 出入感應器：門邊設有黑色感應器，若24小時沒有偵測到出入紀錄，系統會通知管理處派員了解長者情況。
不過，驗樓師指出大門門底的縫隙過大，量度後發現高達9至10毫米，遠超「上三下四」（上方3毫米，下方4毫米）的政府標準。 這不僅會讓灰塵、煙霧輕易滲入，若門外洗地，水更有機會流入單位。 驗樓師建議，可在門底加裝防塵條或毛條作改善。
客飯廳：景觀開揚 惟窗戶暗藏滲水危機
單位客飯廳面積超過225呎，空間感十足，中間以走廊自然劃分客廳與飯廳。 兩邊牆身平直，方便擺放傢俬。 客廳坐擁開揚景觀，既能遠眺部分維港海景，亦有綠油油的山景，在市區中實屬難得。
然而，驗樓師發現客廳的窗戶存在嚴重問題。窗戶非常鬆動，關上後仍能搖晃，膠邊亦已鬆脫。 由於驗樓當日正值颱風前夕，驗樓師特意貼上膠紙，以防滲水。 他指出，這很可能是因為窗扣長期使用後出現損耗，導致無法扣緊窗戶。 此外，他亦提醒這類傳統鋁窗，若不加裝窗花，對前來探望的小朋友可能構成危險。
廚房：設備簇新下的翻新痕跡
單位的一大特點是電掣位安裝在較低位置，方便長者，甚至是坐輪椅的住戶使用。 不過，單位內亦有不少使用過的痕跡，例如部分電掣面板已經發黃，與新更換的白色面板形成強烈對比，顯示單位在翻新後並未完全更換所有舊有配件。
廚房的情況亦類似。戶主表示，收樓時洗衣機非常殘舊，經反映後，發展商已更換全新的洗衣機、微波爐、電磁爐及雪櫃，這點比「豐頤居」需自行添置更為優勝。 然而，廚櫃飾面、洗手盤底等位置仍可見明顯的發黃痕跡。 工作枱面更有粗糙的打磨痕跡，驗樓師估計是上手住戶使用後，翻新時僅用粗砂紙打磨去污，卻遺漏了用幼砂紙磨平的工序。
更嚴重的問題出現在洗手盤：
- 滿水問題：鋅盤的滿水去水口去水速度極慢，若長者一時忘記關水，水會輕易溢出。
- 地台去水被堵：萬一溢水，地台的去水口又被唧膠的地腳線完全密封，無法排水，有機會導致全屋水浸。驗樓師建議必須在地腳線開一個去水口。
客廁與睡房：細節有待改善
走廊特意做得較闊，達到1.25米（一般新盤為900毫米），方便輪椅出入。 客廁採用無門檻設計，同樣是貼心的長者友善設施。
然而，客廁內仍有不少可改善之處：
- 儲物空間不足：鏡櫃內藏熱水爐，無法儲物。洗手盤下方雖有櫃子，卻沒有櫃門，擺放物品容易顯得雜亂。
- 水龍頭鬆動：水龍頭未鎖實，呈搖晃狀態。
- 去水緩慢：與廚房一樣，洗手盤去水速度慢，有溢水風險。
- 配件生鏽：洗手盤下方櫃內的曲尺位有綠色鏽跡，估計曾有漏水情況。
- 廁紙架位置不便：廁紙架安裝在坐廁後方，使用時需轉身拿取，非常不便。
- 設計缺陷：淋浴間的鏡面玻璃與瓷磚緊貼，中間的縫隙難以清潔。
單位設有三間睡房。其中一間較小的房間，門鎖扣不貼，窗戶亦有關不緊的問題，房內設有電箱，估計主要用作儲物室或工人房。 其餘兩間睡房的房門則更寬闊，方便輪椅出入，空間亦見實用，並設有緊急呼喚器。
主人套廁：多項安全風險須正視
主人套廁是問題的重災區，驗樓師發現了多項必須處理的嚴重問題：
| 主人套廁問題 | 詳細描述 | 潛在風險 |
| 趟門門槽過深 | 趟門的門槽開得太深，導致門鎖難以對準，在內外都難以順暢上鎖或開鎖。 | 使用不便，影響私隱。 |
| 熱水爐櫃藏危機 | 熱水爐背後的電線外露，伸手入櫃內容易觸碰，構成安全風險。 | 觸電風險。 |
| 櫃腳設計易絆倒 | 洗手盤下方一個類似矮凳的櫃桶，其櫃腳安裝在中間而非四角，使用者坐下時容易因失平衡而弄傷腳。 | 長者絆倒或受傷。 |
| 雲石牆身空鼓 | 大量牆身雲石出現空鼓（空心磚），雖然短期內倒塌風險不高，但若遇上颱風令樓宇搖晃，可能加劇問題。 | 雲石剝落風險。 |
| 淋浴間石材蓋板 | （最嚴重問題） 去水口的石材蓋板非常薄（約10毫米），且底部沒有加裝網底（俗稱「燒豬兜」）或鋼條承托。 | 成年人站上去時極易踩斷，鋒利的石材邊緣會立刻割傷腳底，非常危險。 |
| 擋水膠邊問題 | 淋浴間的擋水膠邊未處理好，容易令浴室地面濕滑，增加長者滑倒的風險。 | 長者滑倒受傷。 |
長者友善設施總覽
除了上述提到的設計，單位內亦有不少值得一讚的長者友善設施：
- 走廊夜燈：方便長者晚上使用洗手間，毋須開大燈。
- 浴室暖燈：冬天洗澡後提供溫暖，倍感舒適。
- 緊急呼喚按鈕：設於睡房及洗手間內，遇事可即時求助。
- 靜態感應裝置：睡房天花板設有感應器，若長者連續八小時沒有動靜，系統便會通知管理中心（此服務需額外付費）。
雋悅 vs 豐頤居：富貴長者屋大比拼
「雋悅」與房協另一長者屋項目「豐頤居」定位相似，但在細節上仍有分別。
| 比較項目 | 雋悅 | 豐頤居 |
| 定位 | 趨向私樓化，設有平台花園。 | 社區感較重。 |
| 會所設施 | 提供私人影院、中菜館，並引入浸大中醫及養和醫健專科服務。 | 設有會所，設施較基本。 |
| 入住條件 | 毋須資產審查。 | 需通過資產審查。 |
| 提前退租退款 (居住10年或以上) | 可退回5% 租住權費。 | 可退回31% 租住權費。 |
| 結論 | 定位更高端，但退款條款更嚴格（較「辣」）。 | 入場門檻較高，但條款相對寬鬆。 |
租住權費用及條款詳解
「雋悅」的租住權費可選擇一筆過繳付，或分期支付。一筆過付款最為便宜；若分一年或十年支付，總費用會分別增加2.25%及15.5%。 另外，政府亦容許長者申請「逆按揭」後，將原有單位出租，再租住「雋悅」。
值得留意的是，高昂的費用並非全包。租住權費已包含管理費及差餉，但部分服務需額外收費，例如室內維修需自付零件費，清洗室內外窗戶需3,105元，而使用靜態探測服務亦要另外付款。
總結：驗樓得分B級 應否入住見仁見智
綜合驗樓師的評分，由於洗手間空心磚、廳房窗戶不夠貼、廚房及洗手間滿水問題等，最終單位得分為80分，獲評B級。
我們將把驗樓結果轉交發展商房協，回覆指，單位於租約生效日時乃按「現狀」及連同固定裝置和指定設備出租，租戶在申請期間至簽署租約前，曾親身到該單位實地視察兩次，清楚知悉單位的設計及狀況，而有關租約亦獲租戶同意及簽署。「雋悦」並非新建項目，而房協將所有單位再次出租前，定必會妥善執修室內一些損耗式項目，並於交鎖匙日再提供表格讓租戶申報修繕項目，及安排保養團隊作出跟進，並會盡力協助租戶處理實際可行的要求。以該單位為例，「雋悦」團隊將會按租戶要求免費安裝全屋窗花及為廁所更換耐用的不銹鋼渠蓋等。
房協又表明，「雋悦」是終身租住項目，以一般私人市場買賣單位的驗樓標準來衡量或比較並不恰當；加上項目已入伙逾十年，以現時檢驗新樓的標準作比較及評價十年前的設計及用料等，亦有欠公允。對於驗樓提出的一些屬可調較及虛耗的項目，房協已跟進並大致完成，而租戶亦對該單位的執修進度及質素表示滿意。
截至2025年三月底，「雋悦」的出租率達99%，當中超過九成是終身租住。
總括而言，「雋悅」在硬件上提供了眾多長者友善設計，其私樓化的格局和引入醫療機構的會所服務，確實比一般私樓更切合長者需要。 然而，其高昂的租住權費、辣手的退租條款，以及單位內櫳在翻新後仍存在的種種瑕疵與安全隱患，都是長者及其家人在做決定前必須慎重考慮的因素。 究竟這個安享晚年的選擇是否物有所值？相信各位心中已有答案。
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