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觀塘恒安街新盤 Bal Residence 於 2024年曾跌入《胡 ‧ 說樓市》驗樓最低評分的首五名樓盤 。今日我們再次來到現場，並非特意要為其平反，而是有業主買入了一個由發展商裝修好的現樓示範單位，希望了解這類單位會否因為多人參觀而出現較多瑕疵，以及裝修傢俬是否「好睇不好用」 。
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Bal Residence 驗樓單位基本資料
| 項目資料 | 詳情 |
| 地址 | 觀塘恒安街 18號 |
| 驗樓單位 | 高層D室 |
| 實用面積 | 351呎 |
| 成交價 | 5,381,600元 |
| 平均呎價 | 15,332元 |
| 總伙數 | 156個 |
銷情分析：逆市貴開後劈價 麗新未收回地價成本？
Bal Residence 於 2023年《財政預算案》後開售，當時發展商選擇逆市高價推出，結果因缺乏市場焦點而導致滯銷，最終需大幅減價才獲承接 。
截至 2025年 9月 11日，全盤累計售出 144個單位，佔總供應 156個的 92% 。雖然銷情接近尾聲，但發展商麗新僅套現 749,000,000元 。對比當年向市建局投標時的 883,000,000元中標價，目前連地價成本亦未收回，更遑論達到市建局的分紅門檻 。
業主陳先生坦言，買樓前曾參考過往的驗樓影片，知道該盤評分較低，但因現場視察後覺得附設裝修傢俬可節省時間與金錢，加上入伙後未見負面新聞，最終決定購入 。
現樓示範單位開箱：輕工業風下的潛在損耗
單位以「鐘錶之家」為設計主題，走輕工業及英倫風格，配置墨綠色牆身、地櫃及餐桌等傢俬 。然而，購買現樓示範單位需注意以下細節：
- 裝飾品實用性：開放式廚房的層架放滿裝飾套餐具及過期罐頭，對實際居住用途有限 。
- 衛生問題：客廳的梳化、地毯及靠墊曾經歷大量參觀者踩踏或觸碰，業主需考慮衛生問題 。
- 設備損耗：單位內部分裝飾燈的燈膽已損壞 。冷氣機雖然外觀乾淨，但隔塵網積滿灰塵，顯示曾長期開啟 。
- 牆身瑕疵：深綠色牆身有明顯甩漆，部分櫃門亦出現甩鉸情況 。
驗樓師專業評斷：三大核心問題重點看
驗樓師 Joe Sir 在單位內發現多項結構與施工問題，其中鋁門窗及欄杆部分扣分最為嚴重 。
1. 露台設計缺陷與生鏽問題
- 防水膠邊不匹配：露台門膠邊與架位不合，導致膠邊鬆脫，大風時容易產生風聲及漏風 。
- 缺乏磁石門擋：露台玻璃門缺乏磁石固定，容易受強風影響而猛烈碰撞，存在安全風險 。
- 生鏽與積水：地台去水不暢順，積水集中在邊緣 。此外，冷氣機散熱鋁架的基礎位生鏽膨脹，導致周邊的瓦仔（瓷磚）被撐爆 。
2. 睡房窗戶倒斜滲水
- 窗框結構漏洞：睡房窗戶向內傾斜，平水偏差達五分之一粒珠 。
- 嚴重滲水隱患：雨水會經由螺絲鑽穿的鋁角通道進入室內，窗台雲石已出現明顯水印及難以清洗的水垢 。
3. 浴室門板變形與企缸漏水
- 門板呈弧形：浴室門板出現 3至 4毫米的彎曲，導致門板無法緊閉，濕氣容易散發至房內 。
- 乾濕分離失效：企缸門膠邊設計錯誤且方向不對，射水測試顯示水份會直接濺出，失去防水功能 。
Bal Residence 驗樓得分對比表
| 項目 | 首次驗樓 (2024年) | 今次翻驗 (2025年) |
| 總分 | 53分 | 71分 |
| 評級 | E級 | C級 |
| 主要失分項 | 鋁門窗、欄杆 (0分) | 鋁門窗、欄杆 (0分) |
我們曾將驗樓結果去信發展商之一的麗新，但截稿前仍未得到回覆。
投資回報分析：買家是否真的「執平貨」？
隨著發展商大幅減價，單位的投資回報率顯著提升 。
| 財務數據比較 | 首次推售 (原價) | 現時買入價 (業主成交) |
| 單位售價 | 約 7,460,000元 | 5,381,600元 |
| 售價跌幅 | — | 約 28% |
| 月租估值 | 16,800元 | 16,800元 |
| 租金回報率 | 約 2.7厘 | 約 3.7厘 |
注意：雖然回報提升，但仍未達到 4厘的理想水平，且需考慮管理費支出 。
周邊環境與未來供應
Bal Residence 樓下多為五金及建材店，鄰近街市及民生商舖，購物需前往觀塘 APM 。交通方面，步行至牛頭角站約需 7分鐘，全程無遮蓋 。
未來供應方面，除了觀塘裕民坊重建計劃（提供約 1,750個單位）外，萬科亦在牛頭角定富街收購舊樓，預計興建 1座 20層高的住宅 。
總結：評分改善但結構瑕疵仍需跟進
雖然 Bal Residence 的總分由 53分回升至 71分，但窗戶滲水、露台生鏽及門板變形等核心問題依然存在 。業主收樓後務必與發展商緊密跟進修繕進度，特別是應對颱風季節的滲水風險 。
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