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由麗新及市建局合作發展，位於恒安街18號的「Bal Residence」收樓。項目在去年《財政預算案》公布後搶閘開售，當時開出首張價單56伙，即供平均呎價19,554元，貴過附近市區盤約8%，發展商卻形容為「平行時空價」，怎料銷情卻脫離時空，首日只售出三伙，之後就步入滯銷、繼而劈價。交樓質素又如何?
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項目背景
就算捱足一年全面撤辣，但截至今年5月初，全盤也僅售出60個單位，相當於全盤38%，項目套現3.12億元。但翻查資料，市建局在2019年推出招標時，麗新以8.83億元中標，當時訂出的分紅條件，市建局在售樓收益達13.8億元開始，便可從首3,000萬元收取20%，之後收取50%。這意味麗新未回本之餘，連市建局在中標價以外，也暫未收取任何分紅，難怪允許之後劈幅一步深過一步。
BAL Residence資料表
| 地址 | 恒安街18號 |
| 單位數目 | 156個 |
| 面積 | 300-793呎 |
| 校網 | 48區校網 |
| 發展商 | 麗新、市建局 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | BAL Residence |
| 面積 | 349呎 |
| 單位 | 低層F室 |
| 樓價 | 609.46萬元 |
| 呎價 | 17,463元 |
| 得分 | 53分 |
這也再一次否定了首批有水位的說法。因為以我們抽中開箱的單位為例，業主在第一輪減價後便入手，折實以609.46萬元購入了一個中層F室、實用349呎，平均呎價17,463元，以為比起首張價單平了8%，怎料其後低處未算低，不單面價減，連付款辦法都加碼，跟高幾層單位比，等於大幅跌價27%。價就跌了，只是希望交樓質素不要令人跌眼鏡。
驗樓特色
特大玄關達78呎
先不要說任何質素，只是開則上已經有一點奇怪，因為這個單位入屋會有一個很大的玄關，只是這個空間已經長3.35米，單計這個空間已有78呎大，等於全個單位349呎的22%。這22%空間比例算很高，包括了一個凹位，由頂至底做了儲物櫃，內裡收納了電箱，中空間位置可以义電話及放鎖匙，因為備有USB位，下方做了鞋櫃，而最底位置可以放置常穿的鞋子。
手槍則內設開廚
再過來就是開放式廚房，工作枱面上方擺放了雙頭電磁爐頭及鋅盤，餘下則為備餐區。因為要遷就微波烤焗爐的關係，所以備餐區有點壓迫，如果利用背牆的插蘇放置電飯煲或熱水壺，也要小心蒸氣影響櫃頂。下方收納了洗衣及乾衣機及儲物櫃，廚房的傢電也是樸實品牌，而不是什麼名牌子。至於櫃背位有層架，我們進來驗樓時，看見是裝錯了，該層架很尖、且容易跌下來會發生巨響，似乎也不能放置很多重物品，故盡量不要採用，但若真的要採用，在使用時要特別小心。
櫃底內藏垃圾
再過來由頂到底放置了儲物櫃，但櫃門有點裝工不理想，雪櫃門下方的壆位也有點粗糙，雪櫃門與櫃門不緊貼，如果可把櫃鉸安裝在雪櫃門就少了隙位。除了這些問題，驗樓師入到來單位都發現不少問題，包括櫃底有垃圾，生口位又有垃圾為發泡膠及膠袋，鞋櫃底為碎垃圾，而且廚櫃上方的抽油煙機，交樓時職員已跟業主說有損壞，但驗樓師認為若明知抽油煙機是壞的，便要在交樓前處理好。
手槍則難擺放傢俬
由玄關行過來就是客飯廳的主體面積，如此手槍則卻是很難令人用。客飯廳有兩個電視天線制位，一個在近玄關延伸下來的牆身，一個在近房門附近牆身。如果選擇電視放在玄關延伸下來的牆身，則梳化只能靠在對面擺放，與電視機之間的距離很遠，也犧牲了飯廳的空間。但如果把電視放置在另一邊牆身，則與電視較近，且也不能選購較大型的電視，是手槍則最主要缺點。橫向式客飯廳，設有玻璃窗，外接三合一露台。
窗多崩花及花痕需更換
來到窗位置，驗樓師看見較多崩花及花痕，估計跟保護不足，在露台工作時不小心刮花。由於崩花明顯，建議最好更換，至於另一塊多花痕，若不更換就要打磨。除了玻璃崩花，內裡的鎖扣及緊貼扣都不對孔，估計可能原廠與孔不對，工人之後再作更改鑽新孔，而原孔卻沒有唧膠填補，最怕入水至窗框，有機會滲水入屋。
露台門鎖門後能晃動
露台門上鎖後，輕輕一推卻是可搖得動，有點像關得不貼般。雖然發展商說這是設計，但驗樓師認為，很多時業主在關上時，也會輕輕推一推檢查，如果是設計問題，就有點可圈可點。而且以前他們驗過其他屋苑，採用類近鎖扣也不會出現如此問題。另外，推開露台門後，一開門太大力會撞到鋁冚，相比其他發展商加膠粒門阻，令玻璃門不會撞向鋁冚，這裡卻沒如此做，撞得太多會撞凹門或撞花鋁冚。
冷氣機散熱器圍欄不穩
除了驗樓師找到的問題，走出露台的私隱度也有問題，跟毗鄰單位很鄰近，我伸手過去已可摸到毗鄰單位，與鄰居可以借豉油或者談天也可以，也可以望到單位內部空間，私隱成問題。露台玻璃圍欄上方蓋了鋁冚，但鋁冚與鋁冚間修口卻沒唧膠。天花燈旁的油漆已脫色。冷氣機散熱機平台，表面上沒什麼問題，但輕輕一搖也搖得動，最怕不小心借力依傍著會撞爛，但據發展商所說是設計。
睡房面積78呎比玄關還細
從露台行過來就是睡房，屬於一房間隔。樓盤96%都屬於一房，一層七個單位，此單位實用面積349呎為一房中最大，但因為有78呎玄關，其他分層並沒有如此手槍則間隔，睡房會否合比例一點，可以入去望望。睡房長3.17米、闊2.23米，主體面積約76呎大，比玄關還要細，但睡房並不算特別細，睡床可貼近窗邊擺，旁邊放梳妝台或書枱，餘下角位放衣櫃。睡房採光度算充足，因前方用了玻璃幕牆設計，與客飯廳同向，但也是望舊樓景為主。但採用玻璃幕牆好處是採光度充足，但缺點就是易漏水。
套廁門封口線有空隙
轉入來就是套廁。全部一房單位都屬於套廁設計，也就是客人到訪時必需經過睡房入內，影響私隱。洗手間門有凹位，因為此為疏氣設計，但日後積塵清潔有點麻煩，本身洗手間屬於光廁設計，已經很通風。在Bal Residence一房單位中只有四個單邊屬於光廁，夾在中間的CDE室也是黑廁。雖然屬於光廁，開窗有刮鉸，裝工也有問題，洗手盆上方有鏡櫃，驗樓師說其鏡櫃門有彎曲、刮門問題，你看見其層架很薄，雖然預留了電掣位及線位，但卻闊度不足以擺放風筒，如果要擺放風筒有點勉強。門口封口線做得很馬虎，封口線與牆磚之間有很大隙縫，把一個兩元的硬幣也可攝得入。發展商應該唧膠才可以，但好明顯發展商並沒有如此做。
淋浴間採發水外牆賺豁免卻易漏水
再過來就是淋浴間，用了幕牆設計去賺盡豁免，雖然賺盡豁免卻犧牲了住戶私隱，採用了磨砂玻璃，但不能在外面清潔，如果本身是內裡光，外面暗，則會望到身影，尤其對面已是舊樓。驗樓師表示，始終洗手間做了玻璃幕牆，最怕是漏水，長期有水源附近，若有小孔可入沿窗框滲下，會做成漏水，所以此設計的防水要做得特別好，否則有漏水風險。
胡．說評析
1. 驗樓得分僅合格
單位的鋪磚、腳線、窗細項都捧蛋，批盪、油漆、門、浴室櫃、廚櫃及清潔都扣了一半分，最終單位總分只有53分，創兩年半新低，評級為E。價格一減再減，卻未能力保到質素，而且用料亦未見有大提升，這個分數令人一地眼鏡碎。對上一次我們《胡．說樓市》驗麗新樓盤，已經數到2019年，同樣跟市建局合作發展的土瓜灣「喜築」，當時驗樓得分73分，今次成績倒退。我們把今次驗樓結果較交麗新，回覆指，除了客廳近露台之玻璃窗及露台天花燈燈罩需時訂料外，其他執修事項已完成。
2. 售後服務欠周到且嚴苛
買入價600幾萬，現在劈價至500幾萬，如此交樓質素，餘貨能否去到貨，令準買家擔心之外，說實在售後服務也有影響。據業主給我們文件顯示，由收樓日起計五日內，業主就要把執修清單交回客戶服務處，否則就以「設備良好，無須修理」來處理。僅得五日時間，便由約驗樓師至填表真的做得到嗎? 如此安排，較一般新盤提供的14日內少得多。還有，發展商要求業主簽一份文件，預約搬屋只有兩個時間選擇，要他們填寫首選及次選，搬運過程只可使用指定升降機最多兩小時，超時每小時收費100元，幸好單位不算大，但如此限制對業主也苛刻。
麗新解釋，列明要五天交回清單，只是務求業主盡快提供執修清單，以便安排跟進。如在合理的情況下逾期遞交表格，都會繼續跟進處理。另外都有解釋，業戶需要可提早五天向管理處申請搬屋，因為屆時會安排其中一部升降機以手動模式優先服務，同時根據預約時間，有2小時免費使用裝卸車位，使用超過2小時才收取每小時港幣100元停車費。
3. 舊區配套為主
當然準買家也會考慮環境是否吸引到非買不可，否則現時市場供應充裕下，他們絕對有權貨比三家。位於觀塘「恒安街」的「Bal Residence」周邊都以舊式洋樓為主，樓下有一間餐廳、其餘店舖多為五金及建材為主，前一點的有街市，再落一條街會有比較多民生商舖。如果要購物則要去到觀塘APM。
4. 往牛頭角港鐵站需時7分鐘
至於交通方面，樓盤不算近港鐵站。由最近的牛頭角港鐵站行過來，需時約7分鐘，全程都沒有瓦遮頭，如果去觀塘港鐵站則有點轉折，google map建議大約需時12分鐘。區內未來的供應，除了附近舊樓都傳有收購部署，但最大型固然要放眼觀塘裕民坊重建計劃，於2023年初曾招標，原作巨無霸商業發展卻流標收回，之後考慮加入住宅元素，提供1,750個單位，會於今個年度再招標。內房萬科在牛頭角站附近都透過強拍，以總價5.94億元收購了「定富街45-79號」，並已獲批建1座20層高的住宅。
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