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如果大家有印象的話，早前我們跟進「尚悅．嶺」與「蝶翠峰」的路權爭議時，曾經來元朗南一帶，但今日我並不是說這個議題。從「尚悅．方」旁的這條小巷行入去，會有一個全新樓盤落成交樓，就是由麗新發展的中小型住宅「尚柏」。「尚悅．嶺」還可用其他方式進入屋苑，但前往「尚柏」卻卻透過這條九曲十三彎的小巷進入。無車路是第一個「無」，樓盤還有很多地方都「無」，趁開箱這個樓盤時跟大家發掘下。
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尚柏背景
無車路，如果要搬大型傢俬，怎運? 叫外賣，車手送不送? 還是要自己走出小巷口拿取? 這個2024年10月開售的樓盤，選擇了最轟烈的方式開售，就是晒冷式劈價!!! 全盤112個，在首輪開售推出全盤88%貨源，均價9,200多元，劈價劈到落區內十年前低位。
表:尚柏資料表
| 地址 | 大旗嶺266號 |
| 單位數目 | 112個 |
| 面積 | 265-494呎 |
| 校網 | 74校網 |
| 發展商 | 麗新 |
前車可鑑，對上一次驗麗新樓盤，是它跟市建局在觀塘發展的「Bal Residence」，業主高追卻換來53分E級成績。今次「尚柏」低價促銷，當全盤已賣得七七八八，交樓會否更加馬虎? 我們抽中開箱單位是一個位於低層B室，實用449呎的兩房一套一儲物室戶型，業主在去年10月以413萬元買入，呎價9,200元。
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | 尚柏 |
| 面積 | 449呎 |
| 單位 | 低層B室 |
| 樓價 | 413.17萬元 |
| 呎價 | 9,202元 |
| 得分 | 64分 |
驗樓特色
玄關呈手槍則共46呎
入屋設有一個玄關位置，長2.35米，闊1.1米，單計這空間已經有28呎大，現場無鞋櫃，但抬頭望有花灑頭，如果自行做鞋櫃，打開門會佔據一定空間，加上前方就是儲物室，而儲物室門又是向外拉，所以只餘下少量牆身可放鞋櫃，用對面放置鞋櫃，要避一避大門開合的位置，玄關發揮的作用很有限。前一點的儲物室，空間大約只有十呎，無窗，沒有冷調，不能做工人房或工作室，只能放置雜物，儲物室內都有花灑頭。入門口轉入洗手間有個轉角玄關，手槍則，兩部份空間相加共46呎大，佔單位面積超過10%，比例算高，而且如果要搬運大一點的傢俬，轉角入屋也頗麻煩。
洗手間廁紙架放得太低
望望洗手間，進入洗手間第一感覺有點細，但該有的裝置也齊全，如洗手盆、坐廁、鏡櫃、淋浴間，但有些地方做得不算太貼心，包括坐廁旁的廁紙架，其放置的位置實在太低，試想像下放了廁紙入去時，要向下才可拉出廁紙有點困難，而且廁紙架跟坐廁很近，會擔心如廁時沖力大一點，男生如廁時會否彈濕廁紙，會擔心衛生問題。
浴屏間沒裝門阻
洗手間企缸浴屏間沒有門阻，故把浴屏門開關時要小心一些，否則太大力撞向牆身會爆玻璃，要特別小心。洗手間最特別的地方，除了是裝置未算貼心外，淋浴間及洗手間也設置了兩個花灑頭，記者只短短行了一段小路程已經有五個花灑頭，是一個很特別的裝置。
洗手間櫃背不到底擔心藏水
驗樓師鍾智剛在洗手間地下，無論是客廁或稍後我們看的套廁，都發現了同一問題，就是地台去水在櫃底中間位置，旁邊會見到喉管落地，但其背板卻不到底，僅用作遮蓋之用。如果經常倒水在地下，有機會櫃底會藏水於櫃背，加上我們不知道櫃背狀況如何，會否地磚有凹坑而積水，只靠防水層來隔水，似乎也不理想，故盡量不要倒水。
廚房選用大路品牌家電
由洗手間走出來的開放式廚房，樓盤第二個無就是無名牌爐具。一般新盤選用的廚房裝置會採用西門子，再高一檔一些就會採用Miele，但這裡都是大路品牌。由頂到底這裡設有儲物櫃、燒烤微波爐、單門雪櫃都屬於大路品牌，洗衣及乾衣機如是，並不是什麼名牌子。工作枱面上方空間就相當有限，放置了鋅盆及電磁爐頭後已沒有備餐空間，但在如此細小的廚房內，相對儲物櫃算充足，例如上方就做了兩級儲物櫃，雖然其中一個未能用，可以用毗鄰一個，鋅盆下方也有儲物櫃。
露台窗開關不順及穿膠邊
由廚房行過露台末端約3.9米，整個客飯廳算是空間分配上較合理的地方。因為牆身頗平直，擺放傢俬沒有太大難度，唯獨不細心的地方，電視掣位只設於一邊牆身，所以會侷限放梳化及電視位置。客飯廳連廚房再找三個花灑頭，即由入門口開始已經有八個花灑頭。客飯廳外接三合一露台，這裡設置一扇韆鞦窗，除了驗樓師說開關不順及穿膠邊，使用上都要小心。因為外面已是露台，如果不小心開窗可能會有碰撞，要自己留意。露台旁放置冷氣機散熱器，平時參觀新盤會有修飾，但這裡卻沒有，有點簡樸，會否是慳成本? 露台欄河加裝層板，可放置飲品或平板電腦工作，但使用上也要小心，因為記者輕輕把手放在枱面上已移得動。走出露台，抬頭望以為是露台燈，原來是花灑頭，戶外地方也要有花灑頭，已為第九個花灑頭。
露台磁磚鬆批盪
露台燈置於牆身上，日後要更換燈泡也方便，只是背牆貼了牆磚。驗樓師認為不太耐用，因為有空鼓問題。他表示，過去驗樓很害怕看見這類設計，因為僅靠少量黏力黏實，而溫度會有一個很大的影響，就是當太陽直射更有影響，畢竟空心代表內裡有空氣，遇熱膨漲就會脫落，會更容易脫下來。
露台角落有積水
露台角落有積水，不論怎樣倒水，水還會積在角落，而不會流入渠口，但驗樓師說，如此鋪磚方式很難去解決問題，因為不能只處理角落位置。而且他倒了幾樽水後，發現去水有點慢，可能需要再作通渠。
客房天花鬆批盪
單位位處低層，雖然沒有車道，但透過毗鄰屋苑「尚悅」都可以望到山景，因前方為矮村屋，遠眺望山景，雖然也會望到有一點山墳，但感覺構圖算舒服。再過來是睡房，兩間房打對角擺，先望細房。房間不大，長超過兩米，但闊度不足兩米，只有46呎大，屬於平常參觀的客房下限，房間真的不算很大。暫時來說，在房間再多找一個花灑頭，暫時參觀單位為止已找到十個花灑頭。驗樓師檢查了客房天花後，發現有鬆批盪問題，建議要求發展商打鑿髹油再批盪，而這也是單位扣大分的地方。
主人房呈梯形奇則
主人套房套廁有多兩個花灑頭，暫時全屋已有12個花灑頭。至於主人房主體面積則是一個奇則，呈梯形則，真的很難擺傢俬。另外在主人套房，記者再多找兩個花灑頭，換言之，即一個400幾呎單位已有14個花灑頭，為何要如此設計? 究竟這是否消防強制要求單位內一定要安裝某個數量的花灑頭? 我們《胡．說樓市》向業內人士查詢過，原來消防處並沒有硬性規定要幾多，而只是說要「合適」消防裝置便可。「尚柏」因在部份情況未能滿足屋宇署部份要求，如沒有緊急車輛道等，而需要額外進行補救設施，是由認可人士提出辦法去處理，在單位加添大量花灑頭是方案之一，實情也可提其他方案去達至消防處要求。
一屋14個消防花灑頭
驗樓師表示，要小心不要隨意碰撞花灑頭，因為內裡有紅色玻璃樽，其受勢藥水會膨漲，其玻璃樽是頂著水制，當爆了玻璃窗樽，上方消防缸的水便會噴下，整個消防缸的水流光才會停，所以單位會全浸，所以不要碰撞，不要嘗試用打火機去測試、也不要用來掛衫。
胡．說評析
驗樓僅得64分
至於驗樓成績，單位漏風鋁門窗要扣分，以至撲批盪都扣了大分，最終單位只有64分，評級為D，不算十分理想，仍有待努力，但起碼較上次驗觀塘「Bal Residence」只得E級成績升了一級。我們有把驗樓結果轉交發展商麗新，但截稿前卻未收到回覆。
屋苑無會所
無車路回家、無名牌爐具，跟一般新盤很不同。樓盤的第三個無，就是無會所! 當一些資助房屋都有會所設施時，私樓「尚柏」竟然沒有會所，只設有4,700多呎的戶外花。不過管理費卻會相對相宜，只收取大約每呎3元管理費。至於樓盤第四個無，就是發展商應無什麼錢賺。事關撇除兩宗取消交易個案，全盤累售106伙，相當於全盤95%，接近清倉，但僅為發展商套現3.19億元。項目前身為一間荒廢校舍，改劃住宅在2019年3月推出招標，當時發展商以2.098億元投得，換句話說，今日套現金額夠取回地價成本，仍有大約1億元落袋，但這裡未計任何建築成本、利息、宣傳費之類，都很大機會蝕本收場。
區內租務及買賣參考
發展商劈價蝕讓，是否代表買家一定執平貨? 看租金回報，毗鄰「尚悅．嶺」平均呎租42元，以驗樓單位計，回報高達5.5厘，就算扣除因單幢樓大約每呎3元管理費，回報壓縮至5.1厘，仍屬不錯回報水平。當然有租值，是否代表有升值則又是另一回事。毗鄰「尚悅．嶺」過去三個月持續蝕讓，二手成交分別跌價6%-28%之間，200多呎單位，平均呎價回落至11,000-12,000元左右水平，但如果以驗樓單位計，驗樓單位仍低二手價15%。固然這裡純粹比較呎價，未有計算單位質素、未有計算屋苑設施。
附近配套
至於在「尚柏」生活，要預了周邊配套不足的問題。在小巷街口，也就是「尚悅．方」樓下的商舖設有超市及便利店，但如果要購物消費，要駁一程車才可以去到元朗市中心，或元朗站商場「元點」。
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