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2026年上半年，香港樓市一度價量齊升，但踏入7月，CCL連續回落，加上缺乏大型新盤登場，成交量很可能由6月的7,650宗回落。
這是否代表樓市轉勢？未必。
芊御及海瑅灣II接連錄得理想銷情，市場仍見投資者及內地買家入市。真正需要留意的，是上半年升勢能否通過三場壓力測試：
- 學生及專才租務需求能否繼續托市；
- 美國高息環境會否壓低物業估值；
- 新盤加價後是否仍有足夠承接力。
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一、學生租務需求，仍是下半年最明確的支持
香港非本地專上學生人數，由2022/23學年的約54,500人，增加至2024/25學年的79,300人，兩年間增加24,800人。2026/27學年起，資助大學招收非本地生的上限更會由本地學額的40%提高至50%。
不過，學生宿位供應仍追不上需求。
宿舍發展基金至今完成約7,783個宿位，另有6,532個仍在興建；「城中學舍計劃」約有5,100個合資格宿位，但「符合資格」並不等於已落成及可以入住。
市場研究亦顯示，香港私人學生宿舍約有6,900個可出租宿位，入住率接近98%至100%。
當宿位不足，學生便會流入私人住宅市場，並由紅磡、西區等傳統學生區，逐步向其他鐵路沿線地區擴散。
假設新增的24,800名學生，每兩至三人合租一個單位，理論上可轉化為約8,300至12,400個住宅單位的需求。這並非實際租盤預測，卻足以說明新增租客規模。
因此，上半年出現壹沐第2期有投資者斥逾1.1億元購入全層16伙，並不只是個別豪客掃貨，而是有投資者押注學生及專才租客池繼續擴大。
租盤一旦簽訂一年租約，相關單位短期內便不會回到買賣市場；部分未到價的業主亦可能選擇先放租。學生需求不但推高租金，也會間接鎖起二手供應。
二、租金上升，不代表樓價必然上升
學生租務是下半年較明確的利好，但租金升並不等於樓價一定跟升。
物業估值可以簡化為：
樓價＝淨租金收入÷市場要求回報率
假設一個單位每年淨租金收入為18萬元，市場要求3.2%回報，估值約為562.5萬元。
即使租金增加5%，淨收入升至18.9萬元，但當美息及美元資產回報上升，令買家要求回報提高至3.8%，估值反而會降至約497萬元，理論上跌近12%。
這正是下半年最大的風險：租金可能繼續升，但樓價受到資金成本及機會成本限制。
聯儲局將於7月28至29日議息。市場普遍預期利率維持在3.5厘至3.75厘，但減息預期正在降溫，加息風險亦有所上升。
同時，美元轉強而美國長債息上升，代表資金不只追逐美股，也追逐美元現金及短期收息工具。
差估署2026年5月數字顯示，香港私人住宅毛租金回報約為2.3%至3.4%。當美元低風險資產仍能提供約4厘回報，投資者自然會更嚴格計算香港物業的價格、租金及升值空間。
三、新盤定價，是下半年最重要的探熱針
目前一手市場已掌握樓市定價權。二手業主能否加價，很大程度要視乎發展商的新盤開價及去貨速度。
芊御首輪138個價單單位沽清，其後加推114伙，平均呎價約13,516元，較上一張價單提高約2.1%。這反映買家暫時仍願意接受發展商試價。
芊御的銷情，某程度上亦為同區1,518伙的東成里項目測試承接力。
因此，不能只看新盤是否「沽清」，還要看：
- 加價後的去貨速度；
- 投資客佔比；
- 發展商有否增加回贈；
- 加推後承接力是否突然轉弱。
如果新盤不斷加價仍能迅速售出，代表買家相信租金及未來樓價可以提供更高回報；相反，如果加推後去貨轉慢，發展商重新增加折扣，一二手市場便可能進入較長時間的膠着。
香港樓市長遠會否變成一種投資工具？
以上三個短期因素，最終指向一個更長遠的城市問題。
2025年香港只有約31,100名嬰兒出生，總和生育率約0.734；死亡人數約50,000人，自然人口減少18,900人。但同年錄得約29,100人淨流入，令總人口仍增加約10,200人。
香港未來可能形成一種新模式：本地出生人口收縮，但依靠學生、專才及其他流入人口維持勞動力和租務需求。
這批新人口可以成為租客，卻未必全部會在香港結婚、生育、置業及退休。隨着大灣區交通及生活模式日漸融合，部分人在香港工作，卻可能選擇在生活成本較低的城市居住或退休。
因此，香港樓市長遠面對的問題，不只是「有沒有足夠人口」，而是：
新加入香港的人，究竟只是短期租客，還是會留下來成為業主、家庭及下一代？
結果可能是，香港住宅逐漸由普遍市民的「安居工具」，逐步傾向由投資者主導、再出租予流動人口的「收租及金融資產」。
總結：租金托底、美息壓頂、新盤驗價
2026年下半年樓市的三條主線可以歸納為：
- 學生及專才需求仍然供不應求，對租金及持貨意欲形成支持；
- 美國息率及美元資產回報，是限制樓價升幅的最大不明朗因素；
- 新盤加價後的去貨率，是判斷市場承接力最直接的探熱針。
租金可以托底，但不能完全抵消高息；新盤可以帶動氣氛，但承接力不可能無限延伸。
因此，下半年未必是一個簡單的升市或跌市，而更可能是一場由租務需求、資金成本與發展商定價共同主導的拉鋸。
撰文：Henry
