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內房財困問題未解決，發展商或需減價賣樓套現。今次《胡 ‧ 說樓市》開箱的樓盤，是位於九龍塘延坪道9號的「BEACON PEAK」，毗鄰畢架山「帝景峰」，由內房世茂集團發展。
世茂集團近年財困，單計去年，公司淨虧損高達359億元人民幣，連續四年見紅，累計虧損過千億元。核數師更對其業績報告「無法表示意見」。截至去年底，公司累計借貸額高達2,521億元人民幣，當中八成（相當於2,102億元人民幣）需在未來12個月內償還，但公司現金總額僅158億元人民幣。
雖然「BEACON PEAK」以現樓發售，理應沒有「爛尾」風險，但發展商的財務狀況亦對業主構成影響，例如並非所有銀行都願意為此樓盤承造按揭。
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業主心聲：睇現樓較穩陣 冒險入市
業主Johnny坦言，入市時亦擔心樓市波動，但認為購買現樓「至少有個實物」。他當時已考慮到最差情況，如屋苑變成銀主盤，導致樓價下跌，但他認為消化後仍有機會回升，最終決定入市，承受這個風險。
按揭方面，Johnny亦指有香港普遍認識的銀行中，有一兩間沒有承造此樓盤的按揭，他心儀的銀行亦無承做，最終只能選擇另一間。
單位資料及間隔
Johnny購入的單位位於2座中層D室，實用面積724呎。單位成交價為1,419.04萬元，平均呎價19,600元。
單位檔案：BEACON PEAK 2座中層D室
| 實用面積 | 724呎 |
| 成交價 | 1,419.04萬元 |
| 平均呎價 | 19,600元 |
| 間隔 | 兩房連套房、工人房 |
| 景觀 | 山景、石硤尾景、遠望港九市景 |
單位不設玄關，直入客飯廳。廚房設有紅酒櫃，內連工人房。客飯廳長逾7.4米，外接35呎露台。走廊內設有客廁（非光廁）及兩間睡房。近廳房面積約57呎；主人套房面積約100呎，設有轉角窗及16呎工作平台，套廁為光廁，設有浴缸。
呎價比較
雖然單位的呎價（19,600元）遠高於旁邊樓齡較舊的「帝景峰」（現價約13,000多元），但對比樓齡較新的「畢架山峰」及「畢架山一號」（現價約20,000元起），發展商在定價上算是作出了讓步。
| 樓盤 | 樓齡 | 現時平均呎價 (約) |
| BEACON PEAK (驗收單位) | 2024年入伙 | 19,600元(驗樓單位呎價) |
| 帝景峰 | 1998年入伙 | 13,000多元 |
| 畢架山峰 | 2005年入伙 | 20,000元起 |
| 畢架山一號 | 2004年入伙 | 20,000元起 |
驗樓直擊：手工馬虎 僅獲61分D級評級
業主成功上會，但單位的內櫳質素又是否同步？ 經驗樓師仔細檢查後，發現單位手工相當粗疏，問題處處，最終只取得61分，評級為D。
1. 大門及廚房：膠紙未撕、家電不平
- 大門： 單位大門已有明顯「脫皮」情況，手摸感覺凹凸不平。門框封口線亦呈「上闊下窄」，略為傾斜。
- 廚櫃膠紙： 廚房內大量廚櫃板、框架及腳線的保護膠紙均未撕掉。驗樓師提醒，撕掉膠紙後應檢查有否隱藏的花痕或「暗凹」。
- 不銹鋼花痕： 「拉絲」不銹鋼面板上有多處花痕。驗樓師指這類花痕「沒得救」，發展商即使打磨及塗上不銹鋼油，油退後花痕仍會再現，嚴重者應要求更換。
- 家電未調平： 紅酒櫃等家電尚未調校水平，驗樓師指紅酒櫃可能「差一隻腳」，若放入紅酒或會「起泡」。
2. 工人房：門口過窄 出入困難
工人房採用推拉門設計，雖然門扇闊度有650毫米（高於600毫米標準），但開盡後，實際出入口闊度僅得430毫米。驗樓師直指，這個闊度連正常「直入」都有困難，必須側身才能進入，日後搬運床或衣物等傢俬將非常不便。此外，房內的腳線做得特別厚，進一步蠶食了本已不大的工人房空間。
3. 客飯廳及露台：地板褪色、露台門暗藏危機
- 地板色差： 客飯廳的木地板，尤其靠近窗邊的位置，出現嚴重的「陰陽色」。驗樓師估計，可能是地板鋪設後，發展商未有拉上窗簾，導致地板被陽光曬至褪色。日後若要更換，新舊地板的色差會非常明顯。
- 露台門「跳動」： 露台的推拉門在開合時出現「跳動」。驗樓師警告，這可能因為路軌上方欠缺「限位器」，若情況持續，「跳著跳著會跳出軌」，甚至有機會整對門掉下來，後果嚴重。
- 露台積水： 露台去水洞及瓷磚表面均有積水問題。驗樓師指，露台鋪砌時斜水做得不好，導致去水不淨，積水會滋生污垢、水垢甚至青苔。而且瓷磚表面非常濕滑，若長青苔，住戶容易滑倒。
- 天花批灰脫落： 露台天花鋁板上有凹凸不平的白色污漬，實為修補用的「原子灰」。現時批灰印記及油漆已開始脫落，反映修補手工欠佳。
4. 景觀及外圍：外牆喉管外露、磚塊爆裂
- 外圍景觀： 從露台向下望，會所部分設施仍未完工，頂部滿佈碎石和儀器，景觀不雅。下方亦有風機，低層單位或受噪音影響。
- 喉管外露： 近廳房的窗戶，打開後會看到外牆的管道槽，但發展商並未加設飾面遮擋，導致管道外露，觀感不理想。
- 外牆磚爆裂： 主人房窗外，可見外牆有一塊磚已經爆裂，雖然看似有修補，但方式粗糙，未知日後會否在風化下剝落。
5. 浴室：重災區 雲石手工差劣
兩個洗手間均是失分重災區，尤其是石材處理。
- 客廁：
- 淋浴間的去水位嚴重積水。驗樓師測試半小時後，積水仍未退，明顯是地台石「沉下去」，斜水不足。
- 該沉下去的石塊已有裂痕，若要更換，難以找到紋理匹配的石材，或致「鴛鴦色」。
- 去水隔氣內塞滿英泥沙及碎石，導致隔氣插不實，髒水會積聚在隔氣內發霉，影響衛生。
- 主人套廁：
- 採用了「大花白」、「雪花白」等名貴雲石，但手工極差。
- 拋光不足： 大量石材表面反光不均，出現啞光、花痕、甚至已被工具磨花的印記。
- 「魚鱗皮」侵蝕： 洗手盆石面出現罕見的「魚鱗皮」情況，疑被藥水侵蝕過。
- 雲石變黃： 浴缸旁的白雲石已開始變黃，並浮現銹漬，情況或會隨時間惡化。
- 浴缸石裂紋： 浴缸的天然石雖有天然裂紋，但驗樓師用手亦能摸到凹凸感，反映未打磨平滑，不符收貨標準。
- 私隱問題： 雖是明廁，但磨砂玻璃在晚上開燈後，仍會顯露身影。而且打開窗戶，會望到鄰居單位及冷氣機散熱器。
- 鏡櫃設計： 兩邊鏡櫃同時打開會互相碰撞；其中一邊鏡櫃的「限角器」會自動關上，使用不便。
| 區域 | 發現的主要問題 |
| 大門 | 門身脫皮、門框上闊下窄 |
| 廚房 | 大量保護膠紙未撕、不銹鋼面板多處花痕、紅酒櫃等家電不平 |
| 工人房 | 推拉門開口僅430毫米，出入困難、腳線過厚蠶食空間 |
| 客飯廳 | 木地板因日曬導致嚴重色差（陰陽色） |
| 露台 | 推拉門「跳動」，恐有飛脫風險、天花批灰脫落、去水斜度不足，嚴重積水 |
| 外圍 | 會所設施未完工、外牆管道槽外露、外牆磚爆裂 |
| 客廁 | 淋浴間地台石下沉，嚴重積水、去水隔氣塞滿英泥沙 |
| 主人套廁 | 雲石拋光差、啞光、花痕、石面現「魚鱗皮」、白雲石變黃及現銹漬、浴缸石裂紋可摸到凹凸感、鏡櫃互撞、窗口私隱度不足 |
| 驗樓得分 | 61分 (D級) |
| 發展商回覆 | 截稿前尚未得到回應 |
項目背景：投資額高昂 發展商疑蝕本賣樓
「BEACON PEAK」是世茂集團（當時稱世茂房地產）十年前在港首個獨資發展的住宅項目。
| 項目 | 內容 |
| 發展商 | 世茂集團 |
| 中標年份 | 2015年 |
| 地價 | 70.2億元 |
| 可建樓面 | 631,900呎 |
| 每呎地價 | 11,100元 |
| 當時估計總投資額 | 120億 – 150億元 |
| 估計每呎成本 | 19,000 – 24,000元 |
項目位處小山坡，需駕車或倚賴小巴出入。一期（即驗樓單位所在）由六座分層組成，共332伙。項目早於2022年1月已獲批預售，但發展商拖至今年初才開始招標，八月推出首張價單，即供平均呎價僅18,988元。
若當年發展商估算的每呎成本（19,000元至24,000元）沒有誇大，現時以呎價18,988元推售，這個項目很可能要「蝕本居多」。
銷售慘淡 難解集團財困
截至2025年11月初，「BEACON PEAK」一期暫時僅售出29伙，佔一期總數8.7%。發展商僅套現6.1億元。此金額連地價成本（70.2億元）的10%也不足，難以為集團帶來多少現金流，對其減債任務亦幫助有限。
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