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去年本港樓市全面撤辣後，曾掀起一陣小陽春。恒基位於石硤尾的「Belgravia Place」成為首個搶閘推售的樓盤。該盤距離「石硤尾站」不遠，步行約五分鐘可達。開售首日「推幾多賣幾多」，一度令市場認定樓市已見底回升。但隨後發展商加入劈價戰，令樓市進入新一輪調整期。究竟當時入市的買家是高追還是成功撈底呢？
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業主撻訂重售單位 貴9%仍入手
我們這次開箱的單位，某程度反映了買家的猶豫心態。單位為一期「1B座中層9室」，實用面積457呎。此單位原於去年3月初首推時，曾被買家以733.6萬元買入，惟簽署臨約後火速取消交易。
發展商在去年4月中重推，售價上調至799.74萬元，最終由今天的業主葉太吸納，平均呎價17,500元。葉太坦言，當時市場氣氛熾熱，知道單位屬於撻訂後加價重售，比起其他單位都要貴。
葉太表示：「好像很多人爭著買，因為其實那個價錢都還可以說算低的，即是最初頭一兩輪，但之後就一個價單一個價單地升上來。去到我這個單位的時候，我就覺得貴，很貴，但是我需要，我想住得近一點，小朋友回來不需要那麼辛苦，所以都入手了。……之前兩次都抽不到號碼，之後就是有人撻訂，然後我才再去買。價錢是比其他高層的單位都高了很多。」
葉太覺得自住有需要，間隔亦合用，所以認為買貴了也無所謂。
Belgravia Place 驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 樓盤 | Belgravia Place (第一期) |
| 地址 | 巴域街1號 |
| 驗樓單位 | 1B座中層09室 |
| 實用面積 (單位) | 457呎 |
| 單位樓價 | 799.74萬元 |
| 平均呎價 (單位) | 17,500元 |
| 屋苑伙數 (第一期) | 714個 |
| 實用面積 (屋苑) | 177-756呎 |
| 校網 | 40區校網 |
| 驗樓得分 | 55分 (E級) |
單位設計問題：煮食爐無法啟動、鏡櫃中看不中用
單位面積457呎，入屋玄關旁設有鞋櫃及儲物櫃，對面則收納了雪櫃及調味料櫃。開放式廚房利用高樓底增設高身儲物櫃。客飯廳外接38呎露台，前方為「聖方濟各英文小學」，側望毗鄰舊樓。露台設櫃身內藏洗衣及乾衣機。
單位間隔為三房，分布於客飯廳左右兩側。近廳房主體面積約47呎，對面客房主體面積僅45呎。主人房則先經過套廁才進入寢區。
雖然單位間隔看似實用，但驗收時發現不少問題：
- 家居危機： 玄關鞋櫃安裝得比較鬆散。若放入重物後櫃身傾倒，有機會令住戶在外面無法開門入屋。
- 廚房問題： 業主發現煮食爐無法啟動。原來電掣隱藏在微波爐上方一個可拉出的備餐檯面與爐頭之間的縫隙深處，伸手亦無法觸及。
- 黑廁設計： 洗手間為「黑廁」設計。圓拱形鏡櫃雖然美觀，但內裡很淺，實用性低。雖然預留電掣位，亦放不下風筒，有點「中看不中用」。
- 座廁問題： 隱藏式水箱座廁在沖水後，水流不止。座廁板與座廁之間空隙大得可放入手指，無法蓋攏。主人房的廁所板甚至會自己掉下來。廁紙架亦太貼近座廁，或放不下一卷厚的廁紙。
- 洗手盆問題： 水龍頭上方發現油漆結晶體。驗樓師儲水測試時，發現溢水孔喉管接駁不佳，導致下方櫃內漏水。而在洗手盆下方的生口位內，更發現一大堆金黃色生鏽的疑似垃圾，必須拆開鐵板才能清理。
- 間隔局限： 457呎劃出三房一套，明顯犧牲了飯廳空間。而且單位呈「六門歸心」格局（大門、廁所門、三間房門、露台門），局限了傢俬擺位。
嚴重扣分位：露台欄杆鬆脫、外牆漏唧膠
洗手盆漏水及煤氣爐頭不著已令單位在家電環節扣分，但失分最多的地方，是驗樓師在露台及房間發現的問題。
驗樓師陳智康指出多項嚴重缺陷：
- 露台： 生口板下的螺絲有鏽漬，冷氣機底盤有很多垃圾。外牆玻璃膠沒有唧好，水有機會滲到鋁窗，導致樓下滲水。最嚴重的問題是整個欄杆都可以移動，構成安全問題。洗衣機櫃的底板安裝鬆散，斜靠在生口板上，導致業主無法清潔地台底的水漬和垃圾。
- 房間窗戶： 一間房的窗戶膠邊已脫落，疑曾用膠水硬擠黏合。窗戶關上後仍可移動，代表鎖得不夠貼。
- 另一房間： 鋁框的保護膠紙仍未清理，而且位置難以觸及。窗戶上下均欠缺膠邊，亦有沙石及毛粒等垃圾。
- 主人房： 問題更嚴重，外牆的唧膠全部好像還沒完成。窗戶的膠紙亦未拆除，「一定不可能這樣交樓」。
總分55分E級 創恒基系內最低分紀錄
單位在玻璃幕牆及鋁門窗環節均「捧蛋」（零分），露台欄杆亦要扣分。連同早前發現的問題，單位最終只得55分，評級為E。
此分數不單是今年驗樓的暫時新低，對上一次恒基樓盤取得「五字頭」已是七年前馬頭角的「迎豐」（當時58分），今次樓盤暫創下了系內最低分紀錄。
業主葉太直言對質素感失望：
葉太表示：「質素是今天驗樓後，對比我買的價錢，我就覺得很差，質素好像對不起我買的價錢。……其實露台你那裡鬆脫的那個叫護欄，鬆了是很危險的，因為你大人、小朋友都很危險，如果你倚在那裡，掉下來的話，這麼高掉下去。……洗手間你是不是見到廁所板都很嚴重？對，因為去洗手間時，它的廁板蓋不攏，還有它的廁板質素都很差，空隙有兩隻手指這麼闊，其實是很差的。」
她擔心發展商的執修質素，亦怕入伙後才發現問題會更難處理。
發展商恒基：評分偏低與設施理解有關
我們把驗樓結果轉交發展商恒基地產。發展商表示，業主提出的項目預計約七個工作天內完成修繕。
對於評分偏低，恒基深表關注，認為與大家對設施設計標準及操作方式理解不同有關。發展商回應指：
- 露台欄杆採用金屬結構固定，設計上預留微小虛位以便安裝。
- 露台木地板生口位全部可開啟，已向業主講解正確移除方法。
- 露台洗衣機櫃門及底板安裝方式屬原有設計，無鬆脫情況。
- 大廈外牆工程尚未完成，正陸續進行唧膠及清潔工作，預計11月底完成。
- 廚房煮食爐因電源未開啟，故拍攝當日未能啟動。
屋苑高密度設計 倒垃圾需經11戶
驗樓單位位於尾房大單邊，但高密度設計亦帶來煩惱。除了十幾戶爭三部電梯，業主丟棄家居垃圾，需經過11個單位的門口，再經過電梯位，推開兩重門才到達垃圾房。
項目背景及未來供應
「Belgravia Place」前身為「巴域街1至15號」等多幢舊樓，發展商由十多年前開始收購，至2021年完成。項目分兩期發展，共提供962個單位。
第一期共714伙。受惠撤辣及同區五年最便宜呎價登場，吸引不少買家入市。截至2025年10月，若撇除四宗取消交易個案，一期已售出全盤86%，累售613個單位，套現31.8億元，平均呎價約16,900元。
至於石硤尾未來較大型項目，要等待「大坑西邨」重建計劃。該項目將興建八幢大樓，提供3,347個住宅，當中六幢將用作「港人首置盤」出售，預計2028年落成。
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