買樓稅項的雜費開支，都成為置業重要考慮因素。除了俗稱「打釐印」的「從價印花稅」，政府在2010年11月也開始實施了「額外印花稅」(SSD)，希望藉此削弱炒家入市「摸貨」短炒。究竟什麼人需要繳交「額外印花稅」呢? 我們一文解構「額外印花稅」六個你要知道的重點！
《財政預算案2024/25》公布，2024年2月28日起全面撤銷所有辣稅，包括額外印花稅(SSD)。
另外，原來供樓利息扣稅也大有學問，可按我前往閱讀詳細文章。
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什麼是「額外印花稅」(SPECIAL STAMP DUTY)
政策前: 2010年11月19日前
樓市自2008年金融海嘯後反彈，二手樓價由谷底反彈升勢凌厲，背後跟不少炒家加入市場有關，他們慣於以「速戰速決」的方式買樓，旨在買入後短時間內提價沽出。這類在簽署「轉讓契約」前已經沽走，以「確認人身份」轉讓，俗稱「摸貨」的物業買賣，加劇了樓市升勢。有見及此，政府為杜絕短線炒風，在2010年11月宣布推出「額外印花稅」。
額外印花稅: 2010年11月20日 – 2012年10月26日
政府宣布，在2010年11月20日起後購入的住宅物業，並在24個月或以內轉售或轉讓，均需要繳交「額外印花稅」，當然會按持有不同時期設有不同稅階，購入後愈早沽出者所需要徵收的稅階最高，如此類此。
當時規定，買入住宅物業6個月以內沽出，稅率為成交價的15%，如買入住宅物業持有超過6個月，但在12個月或以內沽出，稅率為10%；如買入住宅物業持有期超過12個月，但卻在24個月或以內沽出，稅率為5%。計算方法是用「物業交易價格或市值」乘以「稅率」來釐定。措施推出後，不少昔日加入短炒的炒家都決定不再入市，部份則表示購入物業會作中長線持有，故很短時間內「摸貨」已絕跡。
額外印花稅: 2012年10月27日後
然而，雖然措施成功擊退炒家，但卻同時令自住業主擔心沽貨後再入市時，需要受制於額外印花稅期限，而更不敢輕舉妄動沽貨，大大削弱了市場的流動性。盤源萎縮反而激化樓價升得更高。由於當時政府錯判形勢，認為市場尚有炒風，故在2012年10月進一步加辣，對持有物業時間的要求及稅項進一步上調，「額外印花稅」期限拉長至三年，稅率也同步上升。
鑒於樓市持續回落，《施政報告2023》公布減辣，額外印花稅(SSD)的適用期限由36個月(3年)縮短至(2年)，意味購入新物業後第24個月後出售的交易，不用再繳交10%額外印花稅。
值得注意的是，上述額外印花稅適用期限由36個月縮短至24個月的安排，劃線日為2023年10月25日，亦即於2023年10月24日處置物業(包括簽訂臨時買賣合約)，仍須被36個月的SSD禁售期綑綁，若於2023年10月25日起處置物業(包括簽訂臨時買賣合約)，SSD綑綁期則為24個月。
網上亦有人誤解只有2023年10月25日起購入的新物業才適用24個月的SSD新安排，但參考稅局網頁上的額外印花稅例子(例十及例十一)，2023年10月25日的劃線日是指處置物業的劃線日，而非購入物業的劃線日，意即2021年10月24日或之前購入的物業(包括樓花)，於2023年10月25日或之後出售，亦不需要繳付額外印花稅。
額外印花稅: 2024年2月28日後
《財政預算案2024/25》公布，2024年2月28日起全面撤銷所有辣稅，包括額外印花稅(SSD)。換言之，2024年2月28日起出售住宅物業，無論購入時間是甚麼，都不再需要繳付額外印花稅。
《財政預算案2024/25》公布，2024年2月28日起全面撤銷所有辣稅，包括額外印花稅(SSD)。換言之，2024年2月28日起出售住宅物業，無論購入時間是甚麼，都不再需要繳付額外印花稅。
「額外印花稅」稅率
| 時期 | 2010年11月19日之前購入 | 2010年11月20日-2012年10月26日 | 2012年10月27日後 |
| 持有6個月 | — | 15% | 20% |
| 超過6個月–不超過12個月 | — | 10% | 15% |
| 超過12個月–不超過24個月 | — | 5% | 10% |
「額外印花稅」要知道的六件事
重點1: 繳交「額外印花稅」的三大條件
根據稅務局資料，只要符合以下三個條件，你就需要繳交「額外印花稅」。
- 交易涉及買賣或轉讓「住宅物業」
- 於2010年11月20日或之後取得有關物業
- 取得物業後，於24個月或以內 轉售或轉讓物業
因此，我們必須清楚了解什麼為之「住宅物業」? 怎樣界定「取得物業」時間? 以及「持有期」怎樣計算，才知道我們需否繳交「額外印花稅」。
| 「住宅物業」 | 按「地契」所批准的用途釐定，部份或全部作住宅 |
| 「取得有關物業」 | 按「臨時買賣合約」、「正式買賣合約」或「轉讓契約」，以前者計起。 |
| 「持有期」 | 按「公曆月」計，由某年某月至下一個公曆月的前一天為之「一個月」。例如2010年11月20日計起，至2010年12月19日為之「一個月」。 |
計算實例
例子1
知道上述定義後，計算「額外印花稅」的方法就相對簡單。假設你在2010年11月10日購入了一層200萬元的住宅物業，並在2010年11月23日以250萬元沽出，你並不需要繳付任何「額外印花稅」，理由是你所購入的時間是在稅項實施前。
| 買入 | 2010年11月10日 | 200萬元 |
| 賣出 | 2010年11月23日 | 250萬元 |
| 額外印花稅 | 0元 | |
| 原因 | 購入物業在條例實施前 |
例子2
假如你在2010年11月21日簽署了「臨時買賣合約」，購入一層200萬元住宅物業，之後在2010年12月3日簽定了「正式買賣賣合約」，並在2011年1月15日正式簽署「轉讓契約」收樓。
之後如果你在2011年9月25日以600萬元沽出，你所需要繳付的「額外印花稅」就是「600萬元X10%」，相當於60萬元。原因是你會跌入「2010年11月20日-2012年10月26日」中「超過6個月-不超過12個月」的範圍內，故需要按成交價徵收10%的稅項。
| 簽署臨時買賣合約 | 2010年11月21日 |
| 簽署正式買賣合約 | 2010年12月3日 |
| 轉讓契約 | 2011年1月15日 |
| 售出日期 | 2011年9月25日 |
| 額外印花稅 | 600萬元 X 10% = 60萬元 |
| 原因 | – 額外印花稅實施後購入 – 購入日期介乎2010年11月20日-2012年10月26日 |
例子3
但如果你在2012年11月20日沽出物業，你仍跌入「2010年11月20日-2012年10月26日」中「超過12個月-不超過24個月」的範圍內，故需按照成交價徵收5%的稅項。反觀如果買家選擇遲一天才售出物業，即在2012年11月21日才售出物業，他剛好超出了「24個月內」範圍，也就不用繳交額外印花稅。以下兩個圖表，可作對比一下。
| 簽署臨時買賣合約 | 2010年11月21日 | 200萬元 |
| 簽署正式買賣合約 | 2010年12月3日 | 200萬元 |
| 轉讓契約 | 2011年1月15日 | 200萬元 |
| 售出日期 | 2012年11月20日 | 600萬元 |
| 額外印花稅 | 600萬元 X 5% = 30萬元 | |
| 原因 | – 額外印花稅實施後購入 – 購入日期介乎2010年11月20日-2012年10月26日 – 售出日期為2012年11月20日，跟簽臨約日期起計，仍為24個月內 – 稅率為5% |
| 簽署臨時買賣合約 | 2010年11月21日 | 200萬元 |
| 簽署正式買賣合約 | 2010年12月3日 | 200萬元 |
| 轉讓契約 | 2011年1月15日 | 200萬元 |
| 售出日期 | 2012年11月21日 | 600萬元 |
| 額外印花稅 | 0元 | |
| 原因 | – 額外印花稅實施後購入 – 購入日期介乎2010年11月20日-2012年10月26日 – 售出日期為2012年11月21日，跟簽臨約日期起計，剛好超過24個月 – 不用繳額外印花稅 |
例子4
假如你在2012年11月1日簽署了「臨時買賣合約」，購入一層200萬元住宅物業，之後在2012年11月13日簽定了「正式買賣賣合約」，並在2012年12月15日正式簽署「轉讓契約」收樓。如果你在2013年10月1日以600萬元沽出，你所需要繳付的「額外印花稅」就是「600萬元X15%」，相當於90萬元。原因是你會跌入「2012年10月27日之後購入」中「超過6個月-不超過12個月」的範圍內，故需要按成交價徵收15%的稅項。
| 簽署臨時買賣合約 | 2012年11月1日 | 200萬元 |
| 簽署正式買賣合約 | 2012年11月13日 | 200萬元 |
| 轉讓契約 | 2012年12月15日 | 200萬元 |
| 售出日期 | 2013年10月1日 | 600萬元 |
| 額外印花稅 | 600萬元X15% =90萬元 | |
| 原因 | – 額外印花稅實施後購入 – 購入日期在2012年10月27日之後購入 – 售出日期為2013年10月1日，跟簽臨約日期起不足一年 – 故需繳交額外印花稅15% |
重點2: 業權比例不同該如何計算?
很多時，我們購買物業，未必是純粹由一個人持有，而可能由多於一名業權持有，你可能會用「聯權共有」(JOINT TENANCY)，或「分權共有」(TENANT IN COMMON)的方法持有。
當中前者屬「長命契」，意即各人的權益及份數是相同的，當其中一方離世，權益便會自動轉移至其他聯權人身上，也未必出現不同業權人在不同時間作出轉讓；但後者卻因由不同業權人持有不同份數，他們可各自進行買賣，故一個單位可以受制不同「額外印花稅」期限。
舉例，一個單位由三個買家在2012年10月27日共同聯名購入，業權各佔三分一，即「額外印花稅」期限原本去到2015年10月26日。只要這三名共同持有業權的買家，在2015年10月27日後才轉售單位，單位便不受「額外印花稅」所掣肘。
然而業主B在2013年9月4日把其三分一業權轉售予其他人，該三分一業權需重新計算額印花稅期限 (註: 額外印花稅期限至2016年9月3日，在2016年9月4日轉售才不受約束)；之後去到2013年11月26日，業主C又把其三分一業權轉售予其他人，變相這三分一業權的額印期限，又重新計算。 (註: 額外印花稅期限至2016年11月25日，在2016年11月26日才不受約束)
| 原額外印花稅期限 | 最新期限 | |
| 業權A (1/3) | 2015年10月26日 | 2015年10月26日 |
| 業權B (1/3) | 2015年10月26日 | 2016年9月3日 |
| 業權C (1/3) | 2015年10月26日 | 2016年11月25日 |
重點3: 誰人支付繳付「額外印花稅」及何時繳付?
跟「從價印花稅」及「買家印花稅」略有不同，「額外印花稅」是旨在阻止買家在短時間內沽出物業，而需要徵收的一項稅項，但法律上卻沒有訂明應該由業主或買家所支付。如果準買家看中了「額印盤」，在跟業主議價後，就必須在簽定臨時買賣合約及買賣合約時，列清楚由哪一方負責支付「額外印花稅」。
至於何時需要繳付「額外印花稅」呢? 稅務局要求在簽定「買賣協議」後30天內繳付。如果遲交「額外印花稅」，稅局可追收高達10倍「額外印花稅」稅款作為罰款。當然如果在簽訂合約後，而最終成交取消了，繳稅的一方可在兩年內申請「額外印花稅」退款。
如果準買家看中了「額印盤」，在跟業主議價後，就必須在簽定臨時買賣合約及買賣合約時，列清楚由哪一方負責支付「額外印花稅」。
重點4: 賣樓蝕錢需否交額外印花稅?
需要。理由是「額外印花稅」徵收的基礎是以「文書」中的「交易價格」，而並非以買家的賺價來計算，故稅務局不會理會成交價是賺與蝕。
至於繳付了「額外印花稅」後，又是否代表可不用交「利得稅」呢? 答案並不是。在香港，純粹買樓獲利是不用被政府徵稅的，「利得稅」只是公司業務賺錢所繳交的稅項。因此，如果物業涉及公司業務賺錢，買家就需要繳付「利得稅」。但這並不代表公司不用交「額外印花稅」，兩者是分開獨立處理的。但當然，如果「額外印花稅」是由業主支付，而繳付金額又屬於「業務開支」，在報稅時可當作開支扣除後才被政府徵稅。
「額外印花稅」徵收的基礎是以「文書」中的「交易價格」，而並非以買家的賺價來計算，故稅務局不會理會成交價是賺與蝕。
重點5: 近親轉讓
特別值得一提，「額外印花稅」針對就是一個物業在限期內轉讓時，需要繳付的一種稅項。但稅務局也提出了幾種很特殊的寬免，其中一種就是「提名近親」或「近親轉讓」。
- 提名原有買家的近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)接受住宅物業權益。如多於一名被提名人，所有被提名人亦須屬近親；以及把住宅物業轉售或轉讓予近親。
- 在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上增加/刪除原有買家的近親的名字。
根據稅務局的資料，就算物業跌入「額印盤」，如果提名近親接受該物業權益，類近交易可以豁免「額外印花稅」，但仍要繳交「從價印花稅」。如果提名者一人屬近親、一人屬非近親，就不能豁免「額外印花稅」，因必須所有提名人均屬近親才可豁免。
如果物業跌入「額印盤」範圍，原本在限期內進行買賣需要繳交「額外印花稅」，但純粹增加或刪除近親的名字，即加名或除名是可豁免「額外印花稅」的。不過雖然在這個過程上，買家可以豁免「額外印花稅」，但承接物業後就需要受制於「額外印花稅」了。
舉例，如果丈夫在2012年10月27日後，作價300萬元購入一層住宅物業。這個物業直至2015年10月26日也會受制於「額外印花稅」，但期限內他打算提名自己太太接受物業權益，這種情況下丈夫及太太均不需繳交「額外印花稅」，但需否交「從價印花稅」則視乎太太本身有否持有物業而定。
假如太太在2013年8月15日跟丈夫簽定協議，共同持有這個物業後，雖然他們在提名過程不受制於「額外印花稅」，但如果他們日後轉售單位，則需要受制於「額外印花稅」，並需以「2013年8月15日」起重新計算三年，即去到「2016年8月14日」才完結，在「2016年8月15日」起轉手才不需繳交「額外印花稅」。
稅務局對「近親」也有定義的，會接受有血緣關係、半血緣關係，有夫婦關係、領養或繼養關係的人士的父母、配偶、子女、兄弟或姊妹，均會視為「近親」看待。
| 先生 ->太太 (加名、除名、轉讓) | 太太+先生 -> 轉售 | |
| 額外印花稅 | 豁免 | 不受豁免 |
| 從價印花稅 | 要繳交 | 要繳交 *視乎情況要交劃一7.5% 新住宅從價印花稅 |
就算物業跌入「額印盤」，如果提名近親接受該物業權益，類近交易可以豁免「額外印花稅」，但仍要繳交「從價印花稅」。
重點6: 繼承遺產物業
至於第二類「額外印花稅」的豁免，就在繼承遺產物業上。我們先看看稅局怎樣描述：
「由遺囑執行人或遺產代理人出售離世者的產業，其中包括住宅物業，以及某人出售或轉讓一個從離世者遺產中繼承或根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權取得的住宅物業。」
如果物業跌入「額外印花稅」範圍內，在期限內由其後人接受遺產，在法律上可豁免「額外印花稅」，同時也可獲豁免「從價印花稅」。如接受遺產者在承繼遺產後的「額印」期限內沽售物業，也可不用繳交「額外印花稅」，但卻不會獲豁免「從價印花稅」及劃一15%的「新住宅從價印花稅」。即如承繼遺產後，因繼承者已被視為持有一層住宅物業看待，當他打算再多購一個住宅單位，則需要繳交劃一15%的「新住宅從價印花稅」。
| 先人 -> 接受遺產 | 接受遺產者 -> 轉售 | |
| 額外印花稅 | 豁免 | 豁免 |
| 從價印花稅 | 豁免 | 要繳交 *視乎情況要交劃一15% 新住宅從價印花稅 |
額外印花稅FAQ
- 繳交「額外印花稅」的三大條件？
– 交易住宅物業
– 物業在2010年11月20日或之後獲取
– 取得物業後於24個月或以內或36個月或以內沽售或轉讓 - 業權比例不同該如何計算？
由業權轉讓時間計起額印期限
- 誰人支付繳付「額外印花稅」及何時繳付？
買賣雙方自訂誰繳付簽署買賣合約後30天
- 賣樓蝕錢需否交額外印花稅？
需要按文書中成交價 X 稅率計算
- 近親轉讓/提名近親要交SSD嗎？
豁免額外印花稅、需繳從價印花稅
- 繼承遺產要交SSD嗎？
豁免額外印花稅、豁免從價印花稅
- 公司股份轉讓要交SSD嗎？
豁免額外印花稅、豁免從價印花稅
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