【印花稅2020】額外印花稅(SSD)六大重點!近親轉讓點慳稅?
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買樓稅項的雜費開支,都成為置業重要考慮因素。除了俗稱「打釐印」的「從價印花稅」,政府在2010年11月也開始實施了「額外印花稅」(SSD),希望藉此削弱炒家入市「摸貨」短炒。究竟什麼人需要繳交「額外印花稅」呢? 我們一文解構「額外印花稅」六個你要知道的重點!

最常見的從價印花稅、新住宅從價印花稅、買家印花稅(BSD)如何計算,可按我前往,那裏有例子輔助講解。

另外,原來供樓利息扣稅也大有學問,可按我前往閱讀詳細文章。

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什麼是「額外印花稅」(SPECIAL STAMP DUTY)

政策前: 20101119日前

樓市自2008年金融海嘯後反彈,二手樓價由谷底反彈升勢凌厲,背後跟不少炒家加入市場有關,他們慣於以「速戰速決」的方式買樓,旨在買入後短時間內提價沽出。這類在簽署「轉讓契約」前已經沽走,以「確認人身份」轉讓,俗稱「摸貨」的物業買賣,加劇了樓市升勢。有見及此,政府為杜絕短線炒風,在2010年11月宣布推出「額外印花稅」。

額外印花稅: 20101120 – 20121026

政府宣布,在2010年11月20日起後購入的住宅物業,並在24個月或以內轉售或轉讓,均需要繳交「額外印花稅」,當然會按持有不同時期設有不同稅階,購入後愈早沽出者所需要徵收的稅階最高,如此類此。

當時規定,買入住宅物業6個月以內沽出,稅率為成交價的15%,如買入住宅物業持有超過6個月,但在12個月或以內沽出,稅率為10%;如買入住宅物業持有期超過12個月,但卻在24個月或以內沽出,稅率為5%。計算方法是用「物業交易價格或市值」乘以「稅率」來釐定。措施推出後,不少昔日加入短炒的炒家都決定不再入市,部份則表示購入物業會作中長線持有,故很短時間內「摸貨」已絕跡。

額外印花稅: 20121027日後

然而,雖然措施成功擊退炒家,但卻同時令自住業主擔心沽貨後再入市時,需要受制於額外印花稅期限,而更不敢輕舉妄動沽貨,大大削弱了市場的流動性。盤源萎縮反而激化樓價升得更高。由於當時政府錯判形勢,認為市場尚有炒風,故在2012年10月進一步加辣,對持有物業時間的要求及稅項進一步上調,「額外印花稅」期限拉長至三年,稅率也同步上升。

如買入住宅物業持有6個月或以內,需要繳交稅率上調至20%;如買入住宅物業後,持有期超過6個月、但卻在12個月或以內沽出,稅率為15%;如買入住宅物業後,持有期超過12個月、但在36個月或以內沽出,稅率為10%。

 「額外印花稅」稅率

時期20101119日之前購入20101120-20121026日購入20121027日之後購入
持有6個月15%20%
超過6個月不超過12個月10%15%
超過12個月不超過24個月5%10%
超過24個月不超過36個月10%
資料來源:稅務局

「額外印花稅」要知道的六件事

重點1: 繳交「額外印花稅」的三大條件

根據稅務局資料,只要符合以下三個條件,你就需要繳交「額外印花稅」。

  • 交易涉及買賣或轉讓「住宅物業」
  • 於2010年11月20日或之後取得有關物業
  • 取得物業後,於24個月或以內 (如物業是在2010年11月20日 – 2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得) 轉售或轉讓物業

因此,我們必須清楚了解什麼為之「住宅物業」? 怎樣界定「取得物業」時間? 以及「持有期」怎樣計算,才知道我們需否繳交「額外印花稅」。

「住宅物業」按「地契」所批准的用途釐定,部份或全部作住宅  
「取得有關物業」按「臨時買賣合約」、「正式買賣合約」或「轉讓契約」,以前者計起。  
「持有期」按「公曆月」計,由某年某月至下一個公曆月的前一天為之「一個月」。例如2010年11月20日計起,至2010年12月19日為之「一個月」。
資料來源:稅務局

計算實例

例子1

知道上述定義後,計算「額外印花稅」的方法就相對簡單。假設你在2010年11月10日購入了一層200萬元的住宅物業,並在2010年11月23日以250萬元沽出,你並不需要繳付任何「額外印花稅」,理由是你所購入的時間是在稅項實施前。

買入2010年11月10日200萬元  
賣出2010年11月23日250萬元  
額外印花稅0
原因購入物業在條例實施前

例子2

假如你在2010年11月21日簽署了「臨時買賣合約」,購入一層200萬元住宅物業,之後在2010年12月3日簽定了「正式買賣賣合約」,並在2011年1月15日正式簽署「轉讓契約」收樓。

之後如果你在2011年9月25日以600萬元沽出,你所需要繳付的「額外印花稅」就是「600萬元X10%」,相當於60萬元。原因是你會跌入「2010年11月20日-2012年10月26日」中「超過6個月-不超過12個月」的範圍內,故需要按成交價徵收10%的稅項。

簽署臨時買賣合約2010年11月21日
簽署正式買賣合約2010年12月3日
轉讓契約2011年1月15日
售出日期2011年9月25日
額外印花稅600萬元 X 10% = 60萬元
原因額外印花稅實施後購入
購入日期介乎2010年11月20日-2012年10月26日

例子3

但如果你在2012年11月20日沽出物業,你仍跌入「2010年11月20日-2012年10月26日」中「超過12個月-不超過24個月」的範圍內,故需按照成交價徵收5%的稅項。反觀如果買家選擇遲一天才售出物業,即在2012年11月21日才售出物業,他剛好超出了「24個月內」範圍,也就不用繳交額外印花稅。以下兩個圖表,可作對比一下。

簽署臨時買賣合約2010年11月21日200萬元  
簽署正式買賣合約2010年12月3日200萬元  
轉讓契約2011年1月15日200萬元
售出日期2012年11月20日600萬元
額外印花稅600萬元 X 5% = 30萬元
原因額外印花稅實施後購入
購入日期介乎2010年11月20日-2012年10月26日
售出日期為2012年11月20日,跟簽臨約日期起計,仍為24個月內
稅率為5%
簽署臨時買賣合約2010年11月21日200萬元  
簽署正式買賣合約2010年12月3日200萬元  
轉讓契約2011年1月15日200萬元
售出日期2012年11月21日600萬元
額外印花稅0
原因額外印花稅實施後購入
購入日期介乎2010年11月20日-2012年10月26日
售出日期為2012年11月21日,跟簽臨約日期起計,剛好超過24個月
不用繳額外印花稅

例子4

假如你在2012年11月1日簽署了「臨時買賣合約」,購入一層200萬元住宅物業,之後在2012年11月13日簽定了「正式買賣賣合約」,並在2012年12月15日正式簽署「轉讓契約」收樓。如果你在2013年10月1日以600萬元沽出,你所需要繳付的「額外印花稅」就是「600萬元X15%」,相當於90萬元。原因是你會跌入「2012年10月27日之後購入」中「超過6個月-不超過12個月」的範圍內,故需要按成交價徵收15%的稅項。

簽署臨時買賣合約2012年11月1日200萬元  
簽署正式買賣合約2012年11月13日200萬元  
轉讓契約2012年12月15日200萬元
售出日期2013年10月1日600萬元
額外印花稅600萬元X15% =90萬元
原因額外印花稅實施後購入
購入日期在2012年10月27日之後購入
售出日期為2013年10月1日,跟簽臨約日期起不足一年
故需繳交額外印花稅15%
 

重點2: 業權比例不同該如何計算?

很多時,我們購買物業,未必是純粹由一個人持有,而可能由多於一名業權持有,你可能會用「聯權共有」(JOINT TENANCY),或「分權共有」(TENANT IN COMMON)的方法持有。

當中前者屬「長命契」,意即各人的權益及份數是相同的,當其中一方離世,權益便會自動轉移至其他聯權人身上,也未必出現不同業權人在不同時間作出轉讓;但後者卻因由不同業權人持有不同份數,他們可各自進行買賣,故一個單位可以受制不同「額外印花稅」期限。

舉例,一個單位由三個買家在2012年10月27日共同聯名購入,業權各佔三分一,即「額外印花稅」期限原本去到2015年10月26日。只要這三名共同持有業權的買家,在2015年10月27日後才轉售單位,單位便不受「額外印花稅」所掣肘。

然而業主B在2013年9月4日把其三分一業權轉售予其他人,該三分一業權需重新計算額印花稅期限 (註: 額外印花稅期限至2016年9月3日,在2016年9月4日轉售才不受約束);之後去到2013年11月26日,業主C又把其三分一業權轉售予其他人,變相這三分一業權的額印期限,又重新計算。 (註: 額外印花稅期限至2016年11月25日,在2016年11月26日才不受約束)

 原額外印花稅期限最新期限
業權A (1/3)2015年10月26日2015年10月26日
業權B (1/3)2015年10月26日2016年9月3日
業權C (1/3)2015年10月26日2016年11月25日

重點3: 誰人支付繳付「額外印花稅」及何時繳付?

跟「從價印花稅」及「買家印花稅」略有不同,「額外印花稅」是旨在阻止買家在短時間內沽出物業,而需要徵收的一項稅項,但法律上卻沒有訂明應該由業主或買家所支付。如果準買家看中了「額印盤」,在跟業主議價後,就必須在簽定臨時買賣合約及買賣合約時,列清楚由哪一方負責支付「額外印花稅」。

至於何時需要繳付「額外印花稅」呢? 稅務局要求在簽定「買賣協議」後30天內繳付。如果遲交「額外印花稅」,稅局可追收高達10倍「額外印花稅」稅款作為罰款。當然如果在簽訂合約後,而最終成交取消了,繳稅的一方可在兩年內申請「額外印花稅」退款。

如果準買家看中了「額印盤」,在跟業主議價後,就必須在簽定臨時買賣合約及買賣合約時,列清楚由哪一方負責支付「額外印花稅」。

重點4: 賣樓蝕錢需否交額外印花稅?

需要。理由是「額外印花稅」徵收的基礎是以「文書」中的「交易價格」,而並非以買家的賺價來計算,故稅務局不會理會成交價是賺與蝕。

至於繳付了「額外印花稅」後,又是否代表可不用交「利得稅」呢? 答案並不是。在香港,純粹買樓獲利是不用被政府徵稅的,「利得稅」只是公司業務賺錢所繳交的稅項。因此,如果物業涉及公司業務賺錢,買家就需要繳付「利得稅」。但這並不代表公司不用交「額外印花稅」,兩者是分開獨立處理的。但當然,如果「額外印花稅」是由業主支付,而繳付金額又屬於「業務開支」,在報稅時可當作開支扣除後才被政府徵稅。

「額外印花稅」徵收的基礎是以「文書」中的「交易價格」,而並非以買家的賺價來計算,故稅務局不會理會成交價是賺與蝕。

重點5: 近親轉讓

特別值得一提,「額外印花稅」針對就是一個物業在限期內轉讓時,需要繳付的一種稅項。但稅務局也提出了幾種很特殊的寬免,其中一種就是「提名近親」或「近親轉讓」。

  • 提名原有買家的近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)接受住宅物業權益。如多於一名被提名人,所有被提名人亦須屬近親;以及把住宅物業轉售或轉讓予近親。
  • 在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上增加/刪除原有買家的近親的名字

根據稅務局的資料,就算物業跌入「額印盤」,如果提名近親接受該物業權益,類近交易可以豁免「額外印花稅」,但仍要繳交「從價印花稅」。如果提名者一人屬近親、一人屬非近親,就不能豁免「額外印花稅」,因必須所有提名人均屬近親才可豁免。

如果物業跌入「額印盤」範圍,原本在限期內進行買賣需要繳交「額外印花稅」,但純粹增加或刪除近親的名字,即加名或除名是可豁免「額外印花稅」的。不過雖然在這個過程上,買家可以豁免「額外印花稅」,但承接物業後就需要受制於「額外印花稅」了。

舉例,如果丈夫在2012年10月27日後,作價300萬元購入一層住宅物業。這個物業直至2015年10月26日也會受制於「額外印花稅」,但期限內他打算提名自己太太接受物業權益,這種情況下丈夫及太太均不需繳交「額外印花稅」,但需否交「從價印花稅」則視乎太太本身有否持有物業而定。

假如太太在2013年8月15日跟丈夫簽定協議,共同持有這個物業後,雖然他們在提名過程不受制於「額外印花稅」,但如果他們日後轉售單位,則需要受制於「額外印花稅」,並需以「2013年8月15日」起重新計算三年,即去到「2016年8月14日」才完結,在「2016年8月15日」起轉手才不需繳交「額外印花稅」。

稅務局對「近親」也有定義的,會接受有血緣關係、半血緣關係,有夫婦關係、領養或繼養關係的人士的父母、配偶、子女、兄弟或姊妹,均會視為「近親」看待。

 先生 ->太太 (加名、除名、轉讓)太太+先生 -> 轉售
額外印花稅豁免不受豁免
從價印花稅要繳交要繳交
*視乎情況要交劃一15% 新住宅從價印花稅

就算物業跌入「額印盤」,如果提名近親接受該物業權益,類近交易可以豁免「額外印花稅」,但仍要繳交「從價印花稅」。

重點6: 繼承遺產物業

至於第二類「額外印花稅」的豁免,就在繼承遺產物業上。我們先看看稅局怎樣描述:

「由遺囑執行人或遺產代理人出售離世者的產業,其中包括住宅物業,以及某人出售或轉讓一個從離世者遺產中繼承或根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權取得的住宅物業。」

如果物業跌入「額外印花稅」範圍內,在期限內由其後人接受遺產,在法律上可豁免「額外印花稅」,同時也可獲豁免「從價印花稅」。如接受遺產者在承繼遺產後的「額印」期限內沽售物業,也可不用繳交「額外印花稅」,但卻不會獲豁免「從價印花稅」及劃一15%的「新住宅從價印花稅」。即如承繼遺產後,因繼承者已被視為持有一層住宅物業看待,當他打算再多購一個住宅單位,則需要繳交劃一15%的「新住宅從價印花稅」。

 先人 -> 接受遺產接受遺產者 -> 轉售
額外印花稅豁免豁免
從價印花稅豁免要繳交
*視乎情況要交劃一15% 新住宅從價印花稅

額外印花稅FAQ

  1. 繳交「額外印花稅」的三大條件?

    – 交易住宅物業
    – 物業在2010年11月20日或之後獲取
    – 取得物業後於24個月或以內或36個月或以內沽售或轉讓 

  2. 業權比例不同該如何計算?

    由業權轉讓時間計起額印期限

  3. 誰人支付繳付「額外印花稅」及何時繳付?

    買賣雙方自訂誰繳付簽署買賣合約後30天

  4. 賣樓蝕錢需否交額外印花稅?

    需要按文書中成交價 X 稅率計算

  5. 近親轉讓/提名近親要交SSD嗎?

    豁免額外印花稅、需繳從價印花稅

  6. 繼承遺產要交SSD嗎?

    豁免額外印花稅、豁免從價印花稅

  7. 公司股份轉讓要交SSD嗎?

    豁免額外印花稅、豁免從價印花稅

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