英國於2021年1月1日起結束脫歐過渡期,在程序上正式退出歐盟。到底脫歐後的英國經濟,有否受到離開歐盟的影響?相信答案令頗多人都喜出望外:英國在脫歐之後,經濟增長速度除了沒有下跌,還創下八十年來的歷史新高!

1. 英國GDP創下1941年以來最強勁的7.5%經濟增長

根據政府的官方數據,英國2021年GDP增長高達7.5%,創下1941年以來最強勁的經濟增長,商品出口總額高達3,402億英鎊,較2020年的3,110億英鎊升幅高達9.4%,除過渡期後2021年1月低於前一年度,其他月份都較前年出現可觀升幅(圖一);商品進口總額為5,047億英鎊,亦較前一年上升1.7%。看來一些原本看淡英國脫歐後的經濟專家,無可奈何地要承認自己預測錯誤,眼鏡碎撒了一地。

圖一

最令專家們感到意外,應該是英國對歐盟國出口並沒有預期般的暴跌,反而從2020年的1,489億英鎊升至2021年的1,551億英鎊,上升幅度4.2%,非歐盟地區出口總值就上升14.2%(圖二)。

圖二

回想在脫歐之前,專家們都擔心英國脫歐之後,與歐盟之間的貨物流動將受到管制,進出口海關程序需要更繁瑣的申報文件,企業成本有可能提高,整體出口情況將帶來負面影響;但事實卻並非如此!英國對歐盟出口總值不跌反升,英國在脫歐後與多國簽署自由貿易協定,覆蓋範圍多達七十個國家,英鎊兌歐元的匯價也相對強勁,從2021年1月完成脫歐過渡期初時候1.1英鎊兌1歐元的水平,升至近期1.2的高位(圖三),可見英國經濟在歐洲地區,確實有不錯的增長勢頭。

圖三

除了經濟增長強勁之外,英國還有一個非常值得關注的數據,就是近期急速攀升的通脹率。根據英國國家統計局(Office for National Statistics)的數據顯示,英國2022年3月消費者物價指數CPI,較去年同期升幅高達7%,為過去三十年以來的新高,當中以能源價格因烏克蘭戰爭引發的飆升壓力最大,單是今年2月至3月之間,汽油每升價格就上漲12.6便士。

2. 英國物業投資抗通脹、收租保值、穩定現金流

俗語說「通脹猛於虎」,通脹是蠶食儲蓄購買力的最大敵人,加上英國未來加息速度應較美國為慢,為避免銀行存款被通脹侵食,相信不少英國投資者會選擇買樓來對抗通脹,特別在英國經濟增長帶動的情況下,對出租物業帶來強烈需求,租金回報率持續向上,而通脹上升亦會推動樓價同步上升,讓投資者享受收租保值之餘,亦可得到穩定現金流的回報。

3. 曼徹斯特、伯明翰及列斯成為投資者的新貴

伯明翰

如果要在英國買樓投資,建議考慮中部城市如伯明翰(Birmingham)、北部城市如曼徹斯特(Manchester) 、以及大家不容忽視的列斯(Leeds)等地方,因為這些地方平均樓價只為倫敦三至五成,租金回報率遠較倫敦為高,未來發展前景亦更具潛力,特別是推動英國經濟「一路向北」的「英國北部振興計劃」(Northern Powerhouse),政府將會重點發展北部城市,避免國家發展過度集中於首都倫敦,計劃將吸引大量企業及年輕才俊到當地發展,而未來「二號高速鐵路」HS2建成之後,從倫敦到伯明翰只需40分鐘,到曼徹斯特亦只需要一個小時,將大大縮窄倫敦與北部城市樓價的距離。

根據諮詢公司Capital Economics的分析,英國租務市場每年需要增加22.7萬套房屋,才能滿足未來十年對180萬個新家庭的需求,所以在英國買樓收租,確實為一個不錯的投資選擇。以曼徹斯特市中心為例,住宅出租率超過99%,當中以兩房戶型最受區內學生及專業人士歡迎,租金回報率高達6至7厘,遠較香港只有2厘的回報率高出三倍。另外,於曼徹斯特東面,位於約克郡的列斯,近年也成為投資者的新貴,Savills預料未來5年租金升幅可達18.8%。

可能有些投資者會問:如果我大部份的時間都不在英國,遙距買樓收租會否有點困難?

這就可以考慮委託一些租務管理公司,他們收取每月租金10-12%作為管理費用,除了協助業主找尋優質租客,更會進行租客篩選及調查租客背景(Credit Check The Tenant),檢查範圍包括租客是否有穩定工作,有沒有不交租、水電煤、寬頻及信用卡等紀錄,破產及犯罪紀錄等,亦會代業主收取租金及解決租客問題,租金扣除開支後會自動存入業主銀行戶口。

至於買樓花或現樓較好?如果從投資的角度來說,應該是買二手的現樓較好,因為英國樓花期一般三年,買現樓可多收三年的租金,以扣除租務管理公司費用後5.5-6厘回報計算,三年租金高達樓價16-18%,就算減去管理費及稅項開支,仍是一筆非常龐大的金額,隨時足夠支付買多一間物業的半份首期!現樓亦不用擔心爛尾,可以讓你實地參觀,平均呎價較樓花低,就算是剛建成的新樓,通常較同區樓花便宜一至兩成,讓你得到更高的租金回報率。

資料來源:1) 英國皇家稅務及海關總署  2) 歐洲中央銀行

弘捷國際 X 林一博士

英國物業投資教室 

【關於林一博士】 林一鳴博士為香港著名資深投資者,曾任市值逾400億美元的香港上市公司副主席、投資銀行執行董事及基金管理人,多年來積極參與股票市場、房地產、期貨、期權和各種行業的投資業務,範圍包括元宇宙、在線教育平台、出版、教育、房地產公司、遊戲玩具、醫療用品和運動等。林一鳴博士在香港、中國和台灣著作超過40本書籍及2個棋盤遊戲。

林一鳴

【關於弘捷國際】FULCRUM INSIGHTS由弘捷國際(弘捷)發布。弘捷為香港領先之房地產發展商,2008於香港成立,在英國、泰國、新加坡、日本及中國均有投資,弘捷秉持誠信為本的核心價值,創新經營房地產開發、投資策劃及資產管理。弘捷旗下所發展及投資之都市核心項目,配合我們的策略性投資解決方案,持續為客戶創造長遠價值,除香港總部外,公司於上海、曼谷、曼徹斯特均設有辦事處。

弘捷國際聯絡資料:

Whatsapp 專線  https://wa.link/n29ouc

電郵地址 enquiries@fulcrumglobalproperties.com

官方網頁 https://www.fulcrum-global.com/tc/home

官方Facebook 專頁 https://www.facebook.com/FulcrumGlobal

官方LinkedIn專頁 https://www.linkedin.com/company/fulcrum-global/


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top