(客戶資訊)英國於2021年1月1日起結束脫歐過渡期，在程序上正式退出歐盟。到底脫歐後的英國經濟，有否受到離開歐盟的影響？相信答案令頗多人都喜出望外：英國在脫歐之後，經濟增長速度除了沒有下跌，還創下八十年來的歷史新高！
1. 英國GDP創下1941年以來最強勁的7.5%經濟增長
根據政府的官方數據，英國2021年GDP增長高達7.5%，創下1941年以來最強勁的經濟增長，商品出口總額高達3,402億英鎊，較2020年的3,110億英鎊升幅高達9.4%，除過渡期後2021年1月低於前一年度，其他月份都較前年出現可觀升幅（圖一）；商品進口總額為5,047億英鎊，亦較前一年上升1.7%。看來一些原本看淡英國脫歐後的經濟專家，無可奈何地要承認自己預測錯誤，眼鏡碎撒了一地。
最令專家們感到意外，應該是英國對歐盟國出口並沒有預期般的暴跌，反而從2020年的1,489億英鎊升至2021年的1,551億英鎊，上升幅度4.2%，非歐盟地區出口總值就上升14.2%（圖二）。
回想在脫歐之前，專家們都擔心英國脫歐之後，與歐盟之間的貨物流動將受到管制，進出口海關程序需要更繁瑣的申報文件，企業成本有可能提高，整體出口情況將帶來負面影響；但事實卻並非如此！英國對歐盟出口總值不跌反升，英國在脫歐後與多國簽署自由貿易協定，覆蓋範圍多達七十個國家，英鎊兌歐元的匯價也相對強勁，從2021年1月完成脫歐過渡期初時候1.1英鎊兌1歐元的水平，升至近期1.2的高位（圖三），可見英國經濟在歐洲地區，確實有不錯的增長勢頭。
除了經濟增長強勁之外，英國還有一個非常值得關注的數據，就是近期急速攀升的通脹率。根據英國國家統計局（Office for National Statistics）的數據顯示，英國2022年3月消費者物價指數CPI，較去年同期升幅高達7%，為過去三十年以來的新高，當中以能源價格因烏克蘭戰爭引發的飆升壓力最大，單是今年2月至3月之間，汽油每升價格就上漲12.6便士。
2. 英國物業投資抗通脹、收租保值、穩定現金流
俗語說「通脹猛於虎」，通脹是蠶食儲蓄購買力的最大敵人，加上英國未來加息速度應較美國為慢，為避免銀行存款被通脹侵食，相信不少英國投資者會選擇買樓來對抗通脹，特別在英國經濟增長帶動的情況下，對出租物業帶來強烈需求，租金回報率持續向上，而通脹上升亦會推動樓價同步上升，讓投資者享受收租保值之餘，亦可得到穩定現金流的回報。
3. 曼徹斯特、伯明翰及列斯成為投資者的新貴
如果要在英國買樓投資，建議考慮中部城市如伯明翰(Birmingham)、北部城市如曼徹斯特(Manchester) 、以及大家不容忽視的列斯(Leeds)等地方，因為這些地方平均樓價只為倫敦三至五成，租金回報率遠較倫敦為高，未來發展前景亦更具潛力，特別是推動英國經濟「一路向北」的「英國北部振興計劃」(Northern Powerhouse)，政府將會重點發展北部城市，避免國家發展過度集中於首都倫敦，計劃將吸引大量企業及年輕才俊到當地發展，而未來「二號高速鐵路」HS2建成之後，從倫敦到伯明翰只需40分鐘，到曼徹斯特亦只需要一個小時，將大大縮窄倫敦與北部城市樓價的距離。
根據諮詢公司Capital Economics的分析，英國租務市場每年需要增加22.7萬套房屋，才能滿足未來十年對180萬個新家庭的需求，所以在英國買樓收租，確實為一個不錯的投資選擇。以曼徹斯特市中心為例，住宅出租率超過99%，當中以兩房戶型最受區內學生及專業人士歡迎，租金回報率高達6至7厘，遠較香港只有2厘的回報率高出三倍。另外，於曼徹斯特東面，位於約克郡的列斯，近年也成為投資者的新貴，Savills預料未來5年租金升幅可達18.8%。
可能有些投資者會問：如果我大部份的時間都不在英國，遙距買樓收租會否有點困難？
這就可以考慮委託一些租務管理公司，他們收取每月租金10-12%作為管理費用，除了協助業主找尋優質租客，更會進行租客篩選及調查租客背景(Credit Check The Tenant)，檢查範圍包括租客是否有穩定工作，有沒有不交租、水電煤、寬頻及信用卡等紀錄，破產及犯罪紀錄等，亦會代業主收取租金及解決租客問題，租金扣除開支後會自動存入業主銀行戶口。
至於買樓花或現樓較好？如果從投資的角度來說，應該是買二手的現樓較好，因為英國樓花期一般三年，買現樓可多收三年的租金，以扣除租務管理公司費用後5.5-6厘回報計算，三年租金高達樓價16-18%，就算減去管理費及稅項開支，仍是一筆非常龐大的金額，隨時足夠支付買多一間物業的半份首期！現樓亦不用擔心爛尾，可以讓你實地參觀，平均呎價較樓花低，就算是剛建成的新樓，通常較同區樓花便宜一至兩成，讓你得到更高的租金回報率。
資料來源：1) 英國皇家稅務及海關總署 2) 歐洲中央銀行
弘捷國際 X 林一鳴博士
英國物業投資教室
【關於林一鳴博士】 林一鳴博士為香港著名資深投資者，曾任市值逾400億美元的香港上市公司副主席、投資銀行執行董事及基金管理人，多年來積極參與股票市場、房地產、期貨、期權和各種行業的投資業務，範圍包括元宇宙、在線教育平台、出版、教育、房地產公司、遊戲玩具、醫療用品和運動等。林一鳴博士在香港、中國和台灣著作超過40本書籍及2個棋盤遊戲。
【關於弘捷國際】FULCRUM INSIGHTS由弘捷國際(弘捷)發布。弘捷為香港領先之房地產發展商，2008於香港成立，在英國、泰國、新加坡、日本及中國均有投資，弘捷秉持誠信為本的核心價值，創新經營房地產開發、投資策劃及資產管理。弘捷旗下所發展及投資之都市核心項目，配合我們的策略性投資解決方案，持續為客戶創造長遠價值，除香港總部外，公司於上海、曼谷、曼徹斯特均設有辦事處。
弘捷國際聯絡資料:
Whatsapp 專線 https://wa.link/n29ouc
電郵地址 enquiries@fulcrumglobalproperties.com
官方網頁 https://www.fulcrum-global.com/tc/home
官方Facebook 專頁 https://www.facebook.com/FulcrumGlobal
官方LinkedIn專頁 https://www.linkedin.com/company/fulcrum-global/
