【居屋補地價】申請程序、形式都有學問!買家還是賣家負責?

本港樓價高企,資助房屋,包括居屋房協樓首置上車盤等,每每是年輕家庭的上車出路,但由於資助房屋以折讓價出售,為免申請者利用政府資源圖利,故往往都設有轉售及放租限制。不過,這不代表資助房屋的業主會被鎖死,因為只要向房委會補地價,該單位就可自由買賣及出租,但原來居屋怎樣補地價也有竅門,我們今次將詳盡分析。

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什麼是補地價?

由於居屋的定價是低於市價,近年的定價更低至市價的五二折,故政府設有轉讓限制防止市民圖利。要在市場出售新居屋單位,大致有兩種方法:一、經「居屋第二市場」(俗稱「居二」市場),轉售給公屋租戶,即「綠表」人士,或符合一般居屋申請資格的「白表」人士;二、透過向房委會補地價,將物業轉為私人物業,再於自由市場出售。

如沒有補地價及取得政府許可,自行將居屋單位出租或售出,即屬違反《房屋條例第27A條》,最高可被罰款$500,000及監禁一年。

補地價金額怎樣計算?

簡單而言,補地價就是要將政府給你的售樓折扣,退還給政府,所以補地價的金額就是與居屋出售的折扣掛勾。簡單而言,算式就是單位目前的房委會估價,再乘以購入單位時的折扣率。

不過要注意的是,每期居屋的折扣率都有不同,就以2018年及2019年新居屋為例,折扣就提升至五二折,即48%,意味著未來補地價的金額亦相應提高。即使同一屋苑,亦有可能分開不同時期出售,就以粉嶺的昌盛苑為例,其折扣介乎21%至53%,差距超過一倍,所以業主最好先查看一手樓契,當中會清晰列明細節,而房委會的網頁亦會有該居屋屋苑的大約折扣率,按我跳去。

房委會亦有歷年居屋屋苑名單作參考,當中有當年受價與單位數目,按我跳去。

算式

單位的房委會當前估價 X 購入單位的折扣

例子

假設單位目前的估值為$6,000,000,當年購入居屋的折扣為七折,即30%,補地價金額就等於:$6,000,000 X 30%,即$1,800,000。

居屋屋苑首次售出折扣率
居屋屋苑首次售出折扣率 (資料來源:房委會網頁)
歷年居屋屋苑開售價格
歷年居屋屋苑開售價格 (資料來源:房委會)

認清自己居屋的轉讓限制

補地價之先,必先了解自己單位的轉讓限制。原來居屋的轉讓限制並非劃一定義,皆因樓價飛升,與市民負擔能力脫鉤後,自2018年起,政府把居屋定價由市價七折下調至五二折,但同時亦收緊轉讓限制,要求新居屋業住要於購入後五年,才可透過補地價方式在自由市場出售,至2019年,此限期更延長至十年,所以各位居屋業主要留意自己單位的轉讓限制,下表則列明詳細情形:

不同年期居屋的轉讓限制

 2007年起出售的居屋2018年出售的新居屋2019年出售的新居屋
購入單位後首兩年必須先補地價給房委會,才能出售或轉讓。只能以購入價,轉售予居二申請者。只能以購入價,轉售予居二申請者。
第三年至第五年必須先補地價給房委會,才能出售或轉讓。   同時,單位可於無補價的情況下自由定價,但必須出售予居二申請者。可自由定價,但只能於居二市場買賣。   此時仍不接受補地價程序。可自由定價,但只能於居二市場買賣。   此時仍不接受補地價程序。
第五年至第十年第五年起,業主可先簽訂買賣合約才補地價,但必須於合約上列明「房屋署署長所評定的補價,要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」第五年起可申請補地價,完成後才可於公開市場自由買賣。可自由定價,但只能於居二市場買賣。   此時仍不接受補地價程序。
第十年第十年起才接受補地價,完成後才可於公開市場自由買賣。
資料來源:房委會 2018新居屋轉售限制 2019新居屋轉售限制

補地價程序與費用

了解自己的轉讓限制後,符合資格者便可隨時申請補地價程序。簡單而言,業主先向房委會申請評估補價,目前費用為$6,230,然後房屋署就會委派認可測量師登門進行估價,大約一個月後房屋署就會發出補價通知書,若業主有異議,則須於28日內提出,否則便須於通知書發出後兩個月補價,完成後房屋署會發出解除轉讓限制證明書,業主可以憑信在土地註冊處將轉讓限制解除,或在單位出售時,透過律師一併處理。

如果在補價通知書兩個月內完成補地價,$6,230的手續費可在補價中扣除,否則該筆手續費亦不獲發還。

補地價申請程序

  1. 向房委會總辦事處第2座1樓支援服務第四組,或所屬的租務事務管理處提交評估補價申請書。

    申請須備齊樓契副本,以及手續費$6,230的劃線支票與銀行本票,支票抬頭為「香港房屋委員會」。部分居屋屋苑於五年轉讓限制內,仍可申請補地價,但是否屆滿則須遞交不同申請表。

    五年轉讓限制內的評估補價申請書:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/home-ownership/HD1066.pdf

    五年轉讓限制後的評估補價申請書:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/home-ownership/HD1065.pdf評估補價申請書

  2. 房屋署會發出補價申請認收通知書,並委派測量師與業主預約,登門視察並估價。

    測量師主要視察單位有否違規僭建,以及維修程度,來釐訂單位估價。由於補地價金額是以最新估價,乘以售價折扣計算得成,所以補地價前千萬別裝修,避免提高補地價金額。

  3. 房屋署收到相關資料,約一個月後會發出評估補價通知書。

    如果業主認為估價過高,可於通知書發出後28日內向當局提出反對,更可向土地審裁處提出上訴。

  4. 業主須於評估補價通知書發出後兩個月內繳付補價。

    若業主於限期內沒有上訴,也沒有繳付補價,$6,230手續費將不獲退還,補地價程序亦須重新申請。另外,補價須以銀行本票或律師行劃線支票支付。

  5. 收到補價後,房屋署會即時發出收據,稍後再發出解除轉讓限制證明書。

    業主最穩妥的做法,就是在收到解除轉讓限制證明書後,儘快在土地註冊處登記,但亦可於日後售樓時交予律師樓代辦。

居屋補地價FAQ

  1. 補地價後可否不賣樓?
    • 可以。補地價後不需急於賣樓,而該單位就被視為一般私人住宅,可隨時在公開市場出售、放租或以其他方式轉讓單位。
  2. 補地價可否以按揭支付?
    • 可以。情況就如把物業加按一般,需要通過壓力測試,亦可以申請按揭保險,最長還款年期為25年,但以按揭形式補地價,必須經律師樓進行。
  3. 有無居屋不需補地價?
    • 有!最早期發售的居屋,即第一至第三期甲發售的居屋,如順緻苑、置樂花園等,其地契沒有轉讓限制,所有單位均不需補地價就能自由買賣。

補地價注意事項

注意事項一:提出補價申請前先了解銀行估價

業主提出補價申請前,宜先了解銀行估價,除對補價預算有初步了解外,若其後業主認為房屋署的估價過高,而上訴至土地審裁處,早前保留的銀行估價紀錄,也可用作反對理據之一。

注意事項二:可在賣樓日才補地價

若手頭沒有多餘現金,業主可在賣樓日才補地價,但在簽訂臨時買賣合約時,一般地產代理均會建議給予60日或以上時間來完成交易,讓業主有足夠時間完成補地價手續。在雙方交日當日,銀行會把按揭金額及首期餘額交予律師樓,律師樓便會把相關金額分三份,一份交予房委會、一份償還舊業主尚餘按揭貸款,餘額再就交予舊業主。

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注意事項三:業主補價定買家補價?

補地價最簡單的方法,就是由業主自行補價,但原來也有買家補價的做法,若選用後者的做法,買賣合約就會寫成「單位交易額為XXX萬元,補價由買家負責」,但兩種做法均有風險,因為簽訂臨約時,理論上雙方都不知道房屋署的實際估價,買賣雙方只能透過銀行估價作參考。

若然由賣家負責補地價,臨時合約價就會寫明包括補地價後的單位總價,由於這個只是參考銀行補價所得出的價碼,若日後房屋署的實際估價較銀行估價高,賣家便會少收了;相反,若房屋署的實際估價較銀行估價低,賣家變相就會賺了。

若然由買家負責補地價,臨時合約就會寫未補地價前的單位價格,但註明買家負責補地價。若銀行估價較房屋署實際估價高,買家就會較早前的預算支付更少的金額;相反,買家就要預備較預算高的金額來完成交易。

但要注意的是,由於由買家負責補地價的方式,補地價金額並沒有寫進臨約中,所以買家多數都不能從按揭貸款中支取補地價金額,變相要準備更大筆現金完成交易。另外,有人會透過此漏洞,以補地價前的交易額繳交印花稅,但此舉有違例風險,因稅局查明後,可向雙方追收全價計算的印花稅。

例子:單位補價錢售價$400萬、估計補價金額$150萬、最終補地價金額$160萬

合約價格實際價格結果
由賣家補地價估計補地價 + 補地價前售價:
$150萬 + $400萬
= $550萬
最終補地價金額 + 補地價前售價:
$160萬 + $400萬
= $560萬
因估計與實際補地價存在差額,故買家最終少收$10萬
由買家補地價補地價前售價:
= $400萬
*但合約須註明補價由買家負責
最終補地價金額 + 補地價前售價:
$160萬 + $400萬
= $560萬
由於買家原本估計補地價金額只需$150萬,但最終卻要補價$160萬,故買家需預備多$10萬元完成交易

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