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本港樓價高企，資助房屋，包括居屋、房協樓及首置上車盤等，每每是年輕家庭的上車出路，但由於資助房屋以折讓價出售，為免申請者利用政府資源圖利，故往往都設有轉售及放租限制。不過，這不代表資助房屋的業主會被鎖死，因為只要向房委會補地價，該單位就可自由買賣及出租，但原來居屋怎樣補地價也有竅門，我們今次將詳盡分析。
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什麼是補地價？
由於居屋的定價是低於市價，近年的定價更低至市價的五二折，故政府設有轉讓限制防止市民圖利。要在市場出售新居屋單位，大致有兩種方法：一、經「居屋第二市場」(俗稱「居二」市場)，轉售給公屋租戶，即「綠表」人士，或符合一般居屋申請資格的「白表」人士；二、透過向房委會補地價，將物業轉為私人物業，再於自由市場出售。
如沒有補地價及取得政府許可，自行將居屋單位出租或售出，即屬違反《房屋條例第27A條》，最高可被罰款$500,000及監禁一年。
補地價金額怎樣計算？
簡單而言，補地價就是要將政府給你的售樓折扣，退還給政府，所以補地價的金額就是與居屋出售的折扣掛勾。簡單而言，算式就是單位目前的房委會估價，再乘以購入單位時的折扣率。
不過要注意的是，每期居屋的折扣率都有不同，就以2018年及2019年新居屋為例，折扣就提升至五二折，即48%，意味著未來補地價的金額亦相應提高。即使同一屋苑，亦有可能分開不同時期出售，就以粉嶺的昌盛苑為例，其折扣介乎21%至53%，差距超過一倍，所以業主最好先查看一手樓契，當中會清晰列明細節，而房委會的網頁亦會有該居屋屋苑的大約折扣率，按我跳去。
房委會亦有歷年居屋屋苑名單作參考，當中有當年受價與單位數目，按我跳去。
算式
單位的房委會當前估價 X 購入單位的折扣
例子
假設單位目前的估值為$6,000,000，當年購入居屋的折扣為七折，即30%，補地價金額就等於：$6,000,000 X 30%，即$1,800,000。
認清自己居屋的轉讓限制
補地價之先，必先了解自己單位的轉讓限制。原來居屋的轉讓限制並非劃一定義，皆因樓價飛升，與市民負擔能力脫鉤後，自2018年起，政府把居屋定價由市價七折下調至五二折，但同時亦收緊轉讓限制，要求新居屋業住要於購入後五年，才可透過補地價方式在自由市場出售，至2019年，此限期更延長至十年，所以各位居屋業主要留意自己單位的轉讓限制，下表則列明詳細情形：
不同年期居屋的轉讓限制
| 2007年起出售的居屋 | 2018年出售的新居屋 | 2019年出售的新居屋 | |
| 購入單位後首兩年 | 必須先補地價給房委會，才能出售或轉讓。 | 只能以購入價，轉售予居二申請者。 | 只能以購入價，轉售予居二申請者。 |
| 第三年至第五年 | 必須先補地價給房委會，才能出售或轉讓。 同時，單位可於無補價的情況下自由定價，但必須出售予居二申請者。 | 可自由定價，但只能於居二市場買賣。 此時仍不接受補地價程序。 | 可自由定價，但只能於居二市場買賣。 此時仍不接受補地價程序。 |
| 第五年至第十年 | 第五年起，業主可先簽訂買賣合約才補地價，但必須於合約上列明「房屋署署長所評定的補價，要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」 | 第五年起可申請補地價，完成後才可於公開市場自由買賣。 | 可自由定價，但只能於居二市場買賣。 此時仍不接受補地價程序。 |
| 第十年 | — | — | 第十年起才接受補地價，完成後才可於公開市場自由買賣。 |
補地價程序與費用
了解自己的轉讓限制後，符合資格者便可隨時申請補地價程序。簡單而言，業主先向房委會申請評估補價，目前費用為$6,230，然後房屋署就會委派認可測量師登門進行估價，大約一個月後房屋署就會發出補價通知書，若業主有異議，則須於28日內提出，否則便須於通知書發出後兩個月補價，完成後房屋署會發出解除轉讓限制證明書，業主可以憑信在土地註冊處將轉讓限制解除，或在單位出售時，透過律師一併處理。
如果在補價通知書兩個月內完成補地價，$6,230的手續費可在補價中扣除，否則該筆手續費亦不獲發還。
補地價申請程序
- 向房委會總辦事處第2座1樓支援服務第四組，或所屬的租務事務管理處提交評估補價申請書。
申請須備齊樓契副本，以及手續費$6,230的劃線支票與銀行本票，支票抬頭為「香港房屋委員會」。部分居屋屋苑於五年轉讓限制內，仍可申請補地價，但是否屆滿則須遞交不同申請表。
五年轉讓限制內的評估補價申請書：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/home-ownership/HD1066.pdf
五年轉讓限制後的評估補價申請書：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/home-ownership/HD1065.pdf
- 房屋署會發出補價申請認收通知書，並委派測量師與業主預約，登門視察並估價。
測量師主要視察單位有否違規僭建，以及維修程度，來釐訂單位估價。由於補地價金額是以最新估價，乘以售價折扣計算得成，所以補地價前千萬別裝修，避免提高補地價金額。
- 房屋署收到相關資料，約一個月後會發出評估補價通知書。
如果業主認為估價過高，可於通知書發出後28日內向當局提出反對，更可向土地審裁處提出上訴。
- 業主須於評估補價通知書發出後兩個月內繳付補價。
若業主於限期內沒有上訴，也沒有繳付補價，$6,230手續費將不獲退還，補地價程序亦須重新申請。另外，補價須以銀行本票或律師行劃線支票支付。
- 收到補價後，房屋署會即時發出收據，稍後再發出解除轉讓限制證明書。
業主最穩妥的做法，就是在收到解除轉讓限制證明書後，儘快在土地註冊處登記，但亦可於日後售樓時交予律師樓代辦。
居屋補地價FAQ
- 補地價後可否不賣樓？
- 可以。補地價後不需急於賣樓，而該單位就被視為一般私人住宅，可隨時在公開市場出售、放租或以其他方式轉讓單位。
- 補地價可否以按揭支付？
- 不可以。如果要補地價，必須另外支付補價，不可以透過加按、按揭等方式處理。
- 有無居屋不需補地價？
- 有！最早期發售的居屋，即第一至第三期甲發售的居屋，如順緻苑、置樂花園等，其地契沒有轉讓限制，所有單位均不需補地價就能自由買賣。
補地價注意事項
注意事項一：提出補價申請前先了解銀行估價
業主提出補價申請前，宜先了解銀行估價，除對補價預算有初步了解外，若其後業主認為房屋署的估價過高，而上訴至土地審裁處，早前保留的銀行估價紀錄，也可用作反對理據之一。
注意事項二：可在賣樓日才補地價
若手頭沒有多餘現金，業主可在賣樓日才補地價，但在簽訂臨時買賣合約時，一般地產代理均會建議給予60日或以上時間來完成交易，讓業主有足夠時間完成補地價手續。在雙方交日當日，銀行會把按揭金額及首期餘額交予律師樓，律師樓便會把相關金額分三份，一份交予房委會、一份償還舊業主尚餘按揭貸款，餘額再就交予舊業主。
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注意事項三：業主補價定買家補價？
補地價最簡單的方法，就是由業主自行補價，但原來也有買家補價的做法，若選用後者的做法，買賣合約就會寫成「單位交易額為XXX萬元，補價由買家負責」，但兩種做法均有風險，因為簽訂臨約時，理論上雙方都不知道房屋署的實際估價，買賣雙方只能透過銀行估價作參考。
若然由賣家負責補地價，臨時合約價就會寫明包括補地價後的單位總價，由於這個只是參考銀行補價所得出的價碼，若日後房屋署的實際估價較銀行估價高，賣家便會少收了；相反，若房屋署的實際估價較銀行估價低，賣家變相就會賺了。
若然由買家負責補地價，臨時合約就會寫未補地價前的單位價格，但註明買家負責補地價。若銀行估價較房屋署實際估價高，買家就會較早前的預算支付更少的金額；相反，買家就要預備較預算高的金額來完成交易。
但要注意的是，由於由買家負責補地價的方式，補地價金額並沒有寫進臨約中，所以買家多數都不能從按揭貸款中支取補地價金額，變相要準備更大筆現金完成交易。另外，有人會透過此漏洞，以補地價前的交易額繳交印花稅，但此舉有違例風險，因稅局查明後，可向雙方追收全價計算的印花稅。
例子：單位補價錢售價$400萬、估計補價金額$150萬、最終補地價金額$160萬
| 合約價格 | 實際價格 | 結果 | |
| 由賣家補地價 | 估計補地價 + 補地價前售價： $150萬 + $400萬 = $550萬 | 最終補地價金額 + 補地價前售價： $160萬 + $400萬 = $560萬 | 因估計與實際補地價存在差額，故賣家最終少收$10萬 |
| 由買家補地價 | 補地價前售價： = $400萬 *但合約須註明補價由買家負責 | 最終補地價金額 + 補地價前售價： $160萬 + $400萬 = $560萬 | 由於買家原本估計補地價金額只需$150萬，但最終卻要補價$160萬，故買家需預備多$10萬元完成交易 |
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