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事件如何由裝修發現樓板異常，發展至屋宇署「開皮」調查？可先閱讀《胡‧說樓市》第一篇獨家調查：〈One Stanley過億豪宅樓板鋼筋疑與圖則不符〉
《胡‧說樓市》於2026年10月2日獨家報道赤柱豪宅ONE STANLEY其中一幢逾億元洋房的樓板鋼筋爭議後，事件翌日出現重要進展。
屋宇署10月3日發出新聞公報，首次正式確認，經多次到涉事獨立屋視察、測試及開鑿檢驗後，發現地面低層一條橫樑保護層沒有按批准圖則配置鋼絲網，以及部分樓板鋼筋配置與圖則不符。
不過，屋宇署同時表示有關情況「未有構成明顯危險」，但認為施工質量需要關注及跟進，目前仍正進行進一步調查。
事件至此已由業主與發展商之間的工程爭議，進入政府正式調查階段。
究竟「鋼筋配置與圖則不符」代表甚麼？為甚麼不依圖則施工，屋宇署又表示「未有構成明顯危險」？其他ONE STANLEY業主是否需要接受檢查？已買樓、已付訂金的買家，又有甚麼權利？
今次我們集中拆解五個問題。
屋宇署正式確認了甚麼？
屋宇署表示，今年1月接獲涉事業主代表就樓板結構安全作出的舉報，3月到場視察後，認為整體樓宇結構沒有明顯危險，其後展開調查。
署方在6月至9月期間多次派員到場，進行混凝土強度反彈錘測試、面層測厚儀勘測、雷達勘測鋼筋配置、鑽芯抗壓測試，以及現場開鑿檢驗。
最終署方確認兩項情況：
| 屋宇署確認事項 | 最新狀況 |
|---|---|
| 地面低層一條橫樑 | 保護層沒有按批准圖則配置鋼絲網 |
| 部分樓板 | 鋼筋配置與批准圖則不符 |
| 整體樓宇結構 | 現階段未有構成明顯危險 |
| 調查 | 尚未完成，會進一步調查施工及監工情況 |
屋宇署亦已去信發展項目的認可人士、註冊結構工程師、註冊承建商及發展商，要求相關人士面見協助調查及提供資料。
如最終調查發現有建築專業人士或承建商違反《建築物條例》，署方表示會採取相應行動，包括提出檢控及／或展開紀律處分。
問題一：原先「裝修工人導致鋼筋移位」說法還成立嗎？
事件初期，發展商一方曾提出，部分鋼筋情況可能與業主裝修工程及打鑿樓板有關。
但隨着屋宇署其後在不同位置進行雷達掃描及開鑿檢驗，部分未經業主裝修工人打鑿的位置亦被發現鋼筋配置與圖則存在差異，因此事件的焦點逐步轉向原有施工及監工過程。
資深結構工程師倪學仁接受《胡‧說樓市》訪問時指出，樓板鋼筋通常伸延至樑或其他結構位置，被混凝土包裹後，要把整條鋼筋由一個位置移往另一位置並不容易。
按他觀看現場資料後的專業判斷，認為有需要調查當年紮鐵完成後，有否按正常工程程序進行檢查，才批准澆築混凝土。
問題二：「未有構成明顯危險」是否等於沒有問題？
今次屋宇署新聞稿另一個引起討論的字眼，就是：
「未有構成明顯危險」。
一方面，署方已確認部分樓板鋼筋配置與圖則不符；另一方面，又表示整體樓宇未有構成明顯危險。
兩者其實並不矛盾。
《胡‧說樓市》曾向屋宇署查詢，「明顯結構危險」或「即時危險」的具體評估準則，但署方以調查仍在進行為由，沒有進一步評論個案。
倪學仁解釋，以樓宇安全角度而言，「未有明顯危險」並不等同所有施工均符合圖則，亦不等同完全沒有需要處理的問題。
他的理解是，若一幢樓宇未至於在正常使用、颱風或一般環境下存在即時倒塌等迫切風險，屋宇署未必會將其界定為危險樓宇；但不代表毋須修復或跟進。
問題三：ONE STANLEY其他單位會否接受檢查？
另一個其他業主最關心的問題，是今次屬單一洋房事件，還是其他單位亦需要檢查。
屋宇署回覆傳媒查詢時表示，已要求發展商就同類型獨立屋及住宅進行調查並提交報告，署方亦會主動抽檢部分單位；同時會抽檢涉事建築專業人士及承建商目前負責的其他項目，以確保建築安全。項目註冊承建商為「海悅建築工程有限公司」，為「中國建築興業集團有限公司」的全資附屬公司。據中建興業的官網資料反映，其負責項目包括英皇國際的「英皇駿景酒店」、「半山捌號」、中國海外的「啟德一號」、中冶在青龍頭的「逸璟·瓏灣」、莊士在屯門的「弦海」等。
另一方面，發展商早於今年6月已向《胡‧說樓市》表示，曾委聘獨立第三方註冊結構工程師及具相關認證的檢測機構，對其他獨立屋進行測試。
發展商當時稱，根據取得的專業意見及檢測結果，相關物業的混凝土強度及鋼筋排列符合核准結構圖則及適用標準，未有資料顯示其他受檢物業不符合經批核圖則或法定標準。
不過，《胡‧說樓市》一直要求取得相關完整檢測報告及原始資料作進一步比對，截至本文截稿前仍未取得完整文件。
據悉發展商已聯絡其他業主，將維修保養期由三年延長至六年
據我們了解，發展商有主動聯絡「ONE STANLEY」其他業主，因為在「ONE STANLEY」業主群組中，發展商公司代表TONY曾致向業主表示，屋宇署已經在抽查剩下沒賣的單位，盡快出報告，目前沒有時間表。另外對於每一位買家，房屋維修保養已由三年延長至六年，之後會有專員和每一戶買家聯絡。落實每一房屋的單獨檢測，買家可以在列表裡選擇檢測公司，檢測報告也不提交給發展商。但據另一名在「ONE STANLEY」業主跟我們聲稱，因發展商出資協助單位進行檢測，需要採用列表中特定檢驗所，擔心會有利益衝突，所以未必採用。他們亦已去信屋宇署，但只表示有正處理個案之中。
其後，建灝地產於其官方網站刊登附屬公司「堅維有限公司」(One Stanley賣方)的聲明，證實我們報道中引述One Stanley另一業主的言論屬實，聲明指：「事件近日引起社會關注後，本公司已隨即聯絡已完成交易的業主，並陸續與正進行交易的買家聯絡。除本公司原已提供的三年「執修期」以外，本公司將額外提供由成交日起計六年物業結構保養；及為業主和買家安排由獨立合資格專業人士進行物業檢測，並承擔相關費用，具體安排將另行通知。本公司會繼續積極與各業主和買家保持溝通及跟進，並衷心感謝業主和買家的理解和支持。」
問題四：鋼筋配置不符圖則，業主是否一定可以「踢契」？
答案並非簡單的「可以」或「不可以」。
涉事洋房業主早前已要求撤銷買賣合約並全額退款，而發展商一方過去則曾表示，物業以「現狀」（as-is basis）出售，並不同意撤銷交易。
屋宇署如今正式確認部分樓板鋼筋配置與批准圖則不符，會否令業主更有理據要求撤銷合約？
律師梁永鏗接受《胡‧說樓市》訪問時指出，法庭一般不會單憑存在瑕疵，就必然容許買家撤銷交易。
實際上仍要視乎多項因素，包括：
瑕疵是否影響業權、修復工程是否容易、修復需時多久、會否影響單位面積或外觀，以及修復後的物業與買家原先購入的物業是否存在重大差異。
梁永鏗認為，如果問題隱藏於混凝土或樓宇結構之中，普通買家在購入時難以透過肉眼發現，便可能涉及「潛在缺陷」（latent defect）；但個別事件最終是否構成業權瑕疵、根本性違約甚至足以撤銷交易，仍須按照合約、證據及實際修復方案，由法庭作出裁定。
若最終證實結構缺陷極為嚴重，可向發展商以根本性違約（repudiatory breach），進而要求撤銷合約並取回所有款項。而一旦成功確立解除合約、回復至無合約狀態，除全數取回樓價、定金、按揭利息、律師費及訴訟費用外，因事件而衍生的裝修工程費與搬遷費亦可一併列入賠償計算。甚至若同區同類型面積的豪宅市值上升，買家亦有權就購回同級物業的市場差價向發展商提出索償。
已經買入或正在成交的買家又可以怎樣？
今次事件除了涉及涉事洋房，亦令其他ONE STANLEY業主及準買家關注自己的權益。
梁永鏗認為，其他業主如有疑慮，可以先要求進行獨立專業檢測，以釐清自己的物業是否存在同類問題。
至於已支付訂金、但尚未完成交易的準買家，則應盡快透過自己的律師查核物業業權、買賣合約以及有否需要取得進一步工程資料，再決定如何處理餘下成交程序。物業買賣合約中往往載有「時間為重中之重（time is the essence）」條款，若到了成交限期發展商仍無法提供關鍵資料或證明物業具備良好業權，買家便有權行使踢契權利。
問題五：調查期間仍然賣樓，售樓說明書是否需要披露？
這是今次跟進報道另一個重要問題。
《胡‧說樓市》翻查截至2026年10月8日可取得的ONE STANLEY售樓說明書，相關版本曾有資料修訂，但我們未見其中加入今次鋼筋配置爭議或屋宇署調查作為相關資料。
根據一手住宅物業銷售監管局資料，《條例》所稱「有關資料」，其中一項重要條件，是資料為賣方所知悉、並非一般公眾人士所知悉，而且相當可能對享用住宅物業造成重大影響。
換言之，是否構成依法必須在售樓文件披露的資料，需要考慮發展商何時知悉、當時資料是否已公開、事件涉及哪些物業，以及相關資料對物業享用的影響程度等實際事實。
《胡‧說樓市》就今次個案向一手住宅物業銷售監管局查詢。局方表示正了解事件，如發現涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》的情況，會嚴肅跟進調查。
銷監局在回應中續指，《條例》禁止為誘使他人購買一手住宅而作出具欺詐性或罔顧實情的失實陳述，以及在知道或罔顧資料於重要事實上虛假或具誤導性的情況下傳布相關資料；違反條例可涉及刑事責任，最高刑罰為罰款500萬元及監禁7年；或一經循簡易程序定罪，可處罰款100萬及監禁3年。銷監局會密切監察有關物業的銷售行為、屋宇署的調查結果，以及可能接獲的投訴等，按《條例》有關條文採取執法行動。
律師梁永鏗認為，發展商在此期間是否違規，關鍵在於其是否早已知情，若明知存在結構缺陷卻刻意隱瞞，便有可能違反《條例》。
ONE STANLEY事件目前已確認甚麼？
截至2026年10月9日，可以確定的是：
屋宇署已確認涉事獨立屋一條橫樑保護層沒有按批准圖則配置鋼絲網，部分樓板鋼筋配置亦與圖則不符。
署方認為現階段未有構成明顯危險，但施工質量需要關注及跟進。
屋宇署的調查仍在進行，尚未就成因、相關人士責任、是否需要檢控或紀律處分，以及最終修復方法公布正式結論。
而其他ONE STANLEY單位是否存在同類情況、涉事洋房最終如何修復、業主能否撤銷買賣合約，以及銷售期間的資料披露是否符合相關法例，仍有待進一步釐清。
《胡‧說樓市》會繼續向屋宇署、發展商及相關監管機構跟進事件。
註：本文引用不同工程師及法律專業人士的意見，只屬其按目前所得資料作出的專業分析，不代表屋宇署、法院或其他監管機構的最終裁定。事件仍處調查階段，《胡‧說樓市》不對任何人士是否違法、違約或須承擔法律責任作出裁定。
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部 資料最後更新日期: 2026年10月9日
