香港地不是住得貴，就是住得細。納米樓、龍床盤等面積細細的單位，反而成為香港人窮一生精力追逐上車的目標。昔日買納米樓，投資者會覺得細單位「進可攻、退可守」，只因租金會有一定保證；但今日卻受制於辣招，小市民要用有限首期來將價就貨入市。究竟納米樓的投資價值如何？同月租酒店有咩分別？作為投資或自住用途的話，又有什麼需要注意？我們一文論述納米樓的價值！
快速跳往:香港納米樓有幾細?、全港最細一手新盤排行榜、納米樓實例1：尚譽、納米樓實例2: 港逸軒、納米樓投資價值如何?、如何避開中伏納米樓
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買納米樓前，小心按揭風險
持續高息，資金成本高企下，按揭業務逐步變得無肉食，最新再有報道傳出收緊納米樓的按揭審批，最近曾批出高達P+1封頂息率的按揭計劃，實際按息高達6.875厘，較現時大部分封頂息率4.125厘高2.75厘，無疑再為增加準買家的不確定因素。
近期銀行對按揭業務轉趨審慎是事實，無論是今次P+1按息的個案，甚至是收緊新盤估價的個案，都明顯是銀行以嚴苛按揭條款，嚇退質素較低的借貸人，而過往旺市期間，納米樓都以總價低作招徠，但實際呎價卻媲美豪宅，遇上轉角市，這批物業自然首當其衝，作為抵押品的質素亦較差。
什麼是「納米樓」?
「納米樓」泛指我們居住的生活空間愈住愈細，有人稱之為「迷你樓」、「奀豬盤」；外國也有人會稱為「鞋盒公寓」，是一個概括居住空間狹小的代名詞。
自2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆刺激下，本港二手樓價也愈推愈高，中原城市領先指數更反覆在高位徘徊，政府為遏止市場資產泡沫而推出多輪逆周期措施，包括收緊按揭政策，令一般小市民需動用較更高首期才能夠置業。
對於一部份未能受惠資助房屋，卻又不甘於成為租客的準買家，他們只能用有限首期來入市，變相最終能將價就貨，購入銀碼較細的單位。發展商眼見市場需求，順應時勢改圖則推出大量「納米樓」，一時間「納米樓」變得有價有市。
更重要一點，當外國不少國家均有規管人均面積，香港不單沒有作出相關規管，反而政府施政上卻刻意配合。近年為求盲追私樓供應量達標，而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門，結果「納米樓」也成雨後春筍。
納米樓成因:
- 收緊按揭: 小市民用有限首期購買細單位
- 政府沒有規管人均面積
- 政府推限量地，發展商順應潮流興建
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香港納米樓有幾細?
香港人的居住面積有多細呢? 翻查《2016年中期人口普查》統計，政府首度公布了全港住戶面積中位數。全港私樓住戶共有250.97萬戶，平均每戶2.8人，而居住面積中位數就是40平方米，相當於實用面積431呎。然而，這個數字僅反映全港住戶中位數，而卻未能反映單位迷你程度。
1. 屋宇署
一般來說，我們只得三個途徑得知「納米樓」數量。第一，屋宇署。屋宇署每月公布的「資料月報」會反映出發展商的動工量。若以2018上半年為例，共有7,813伙申請動工，以涉及總住宅樓面239萬呎來計，圍起每個單位面積306呎，面積之細是有紀錄以來新低。以面積劃分，實用面積少於150呎的單位有858伙，佔期內申請動工紙比例11.1%。這個比率，也是自2016年後再次衝破一成水平。
但值得注意，屋宇署所列出動工紙的「實用面積」，跟我們買樓時的「實用面積」是有明顯分別。屋宇署資料並不包括廚廁面積，所以若透過屋宇署資料，來推斷單一樓盤未來面積大細，明顯並不是實況。
例如，恒基田灣蚊型盤「南津．迎岸」，屋宇署列出最細面積是88呎，但實際賣樓時的最細面積卻是164呎，差距有86%。被喻為「紫禁城咁大，但皇帝只瞓一張龍床」的屯門「龍床盤」「菁雋」，屋宇署列出樓盤最細面積71呎，但據發展商公布資料，最細卻是128呎，兩者有80%差異。證明這些面積只是一個極為粗略的下限數字。
2. 運輸及房屋局
因此透過屋宇署數字，不宜用來推敲某一樓盤的未來面積，要知道納米樓的多少，只能倚靠另外兩個數字。第一，就是運輸及房屋局每季公布的供應數字。舉例，2017年第二季市場共有98,000個一手供應，當中中小型住宅單位有71,900伙，相當於總額的73%。問題是運房局對「中小型單位」定義太闊，衍蓋了A及B類型住宅，即實用介乎0-753呎單位，但如果上到700幾呎的單位，現市況已間到三房以上，並不是納米樓了。
| 香港一手樓供應(中小型單位) | |
|---|---|
| 2016年第3季 | 64,200伙 |
| 2016年第4季 | 66,900伙 |
| 2017年第1季 | 68,900伙 |
| 2017年第2季 | 71,900伙 |
| 2017年第3季 | 72,700伙 |
| 2017年第4季 | 76,200伙 |
| 2018年第1季 | 74,900伙 |
3. 差餉物業估價署
最後一個途徑就是「差餉物業估價署」。差估署會將按單位落成量，按面積大小由A至E類歸納出單位數目。A類型面積少於20平方米至39.9平方米的單位；B類型面積為40平方米至69.9平方米；C類型為70平方米至99.9平方米；D類型為100-159.9平方米，而E類型則為200平方米以上。
實用20平方米以下的落成單位又有多少呢? 如果根據《住宅物業報告2019》，暫時只覆蓋至2017年的數字。實用20平方米以下一共有691伙，佔落成量3.8%。但都是老問題，「落成單位」並不等於「未來可供發售單位」，因為根據過去慣例推算，有七、八成單位在落成時已經成功沽出，故侷限了我們對納米樓未來供應的預測。
| 少於200平方米單位落成量 | |
|---|---|
| 2017年 | 691伙 |
| 2016年 | 206伙 |
| 2015年 | 79伙 |
| 2014年 | 64伙 |
| 2013年 | 81伙 |
| 2012年 | 0伙 |
全港最細一手新盤排行榜
正因為發展商追逐興建納米樓，全港最細的一手新盤也是在近幾年誕生。除了被喻為龍床盤的屯門「菁雋」，在去年劈價四成重推下，全盤最細128呎的單位平均賣192萬元外，其他蚊型單位也是價值不菲。
由資深投資者盧華家族拆售的「AVA 61」、「AVA 62」及「AVA 228」，分別在2015至2019年開售，最細單位的平均售價介乎275-386萬元。最誇張是實德環球主席楊海成持有、位於大角嘴的「尚璽」，項目在2018年6月開售，一個158呎的單位，平均售價更高達400萬元。
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事實上，用400萬買一層納米樓有市場，參考政府數字，今日普遍打工仔的入息中數為17,500元，按此推算年薪就有21萬元，也相當於不吃不喝19年才能買起這個納米樓，是一件相當悲哀的事。
新例後最細單位排行榜
| 開售日期 | 屋苑 | 面積 | 平均售價 |
|---|---|---|---|
| 19年7月 | 菁雋 | 128呎 | $192萬 |
| 19年2月 | AVA 228 | 129呎 | $275萬 |
| 17年6月 | AVA 61 | 150呎 | $351萬 |
| 15年9月 | AVA 62 | 151呎 | $386萬 |
| 18年6月 | 尚璽 | 158呎 | $401萬 |
有人說，80年代香港正值經濟起飛，市場早已充斥不少200零呎納米樓，當時住了一家三至四口；相比今天納米樓力攻單身市場，實質人均面積並不算太細，生活質素反而提升。然而我們回看過去，卻未必完全認同相關觀點。
33年前港人可負擔單位面積大得多
1987年的香港，當時打工仔的入息中位數為3,275元，相當於年薪就只有39,300元，同樣用19年不吃不喝作為計算基準，這名打工仔可以購入75萬元的物業。翻看1987年的一些地產雜誌廣告，這個銀碼可購入英皇道955號「橋裕大廈」貨尾，當時售價55萬-72萬元，但卻是三房兩廳，面積達571-711呎的單位(註: 建築面積)；或者走去東區藍籌屋苑「鯉景灣」也買得到。兩房一廳單位只售68萬元起；甚至乎去到杏花邨也買得到，當時兩房單位售價60萬元起。所以從這個角度來看，昔日的香港人生活質素較現在優勝才真。
| 職業 | 1987年月薪 | 2020年月薪 |
|---|---|---|
| 專業人士 | $8,217 | $48,000 |
| 文職人員 | $3,689 | $15,100 |
| 銷售行業 | $3,602 | $14,100 |
| 服務業 | $2,911 | $14,100 |
| 製造業、交通運輸 | $3,023 | $16,850 |
| 中位數 | $3,275 | $17,500 |
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納米樓實例1：尚譽
| 放租單位 | |
|---|---|
| 單位 | 尚譽低層C室 |
| 面積 | 168呎 |
| 叫租 | $12,500 |
| 呎租 | $74.4 |
《胡．說樓市》團隊也決定直擊一下，今時今日的納米樓可以細到什麼地步，其中之一，就是暫列一手新例後最細新盤的北角「尚譽」。單位面積168呎，叫租12,500元。
怎樣也估不到，一推開門，記者第一個反應就是：「嘩，很細!」一眼整盡的迷你戶型，最大好處是大門旁設有洗手盤，方便入門口時可洗一洗手，有助提升防疫意識。但走入洗手間，卻發現厠所內沒有洗手盆，也說明了每次如厠後，也需要走出門口才可以洗手。
客飯廳面積很迷你，但相信單位卻是全港最安全地方，因為現時政府在公眾場合已實施限聚令，規定不能多於四人聚集，而這個單位剛好只夠企四個人，多一人都會覺得迫狹。記者嘗試跟攝影師做距離測試，發現兩個單位打對角1.5米後，背面還有少量空間可放一個衣櫃。然而放置衣櫃後，相信已沒有位置擺放在睡床了。
這個如此納米的蚊型樓，面積只得168呎，門口旁邊設有開放式廚房，嚴格來說應該叫廚櫃，內裡設有迷你雪櫃、以及洗衣機等。客飯廳外邊就是露台。由露台外望，景觀都是以商廈舊樓景為主。露台旁設11呎平台，卻令單位化身成特色單位。
項目位於北角「月園街」，入伙只有兩年，當我們認定跌市下，納米樓會無運行，但始終區內全新物業罕有，加上新樓入場門檻低，故代理卻相信仍然有承接。
| 尚譽物業資料 | |
|---|---|
| 地址 | 北角月園街1號 |
| 單位數目 | 128伙 |
| 面積 | 163-288呎 |
| 校網 | 港島區14校網 |
| 發展商 | 恒基兆業 |
納米樓實例2: 港逸軒
| 放租單位資料 | |
|---|---|
| 單位 | 港逸軒低層B室 |
| 面積 | 190呎 |
| 叫租 | $12,500 |
| 呎租 | $65.8 |
不過，據區內代理表示，拿著同一預算，大約12500元可在同區住大30呎，只是樓齡卻會舊一點，樓盤叫「港逸軒」。兩者比較又會相差多遠? 你們又會怎樣選擇呢?
走入室內，感覺空間寬敞得多。大門旁邊設有一組大型衣櫃外，旁邊還擺放一張書枱。單位實用面積190呎大，跟「尚譽」的單位比較，這類樓齡舊一點的單位，當時發展商並沒有賺盡，所以會偏向著重內櫳多一點，而「尚譽」則有不少面積放在露台上。
單位不設露台，卻有窗台。外邊景觀則以望街市景及唐樓景為主，窗台旁放置了一張雙人床，而另一邊就是廚房。對於百多呎的單位來說，能夠設有間隔牆的梗廚實在很難得，以至洗手間內設有浴缸，而並非企缸，也大大提升了單位實用程度。
單位叫租12,500元，從住的角度，怎計也是比起「尚譽」優勝一點。只是這座叫做「港逸軒」的大廈，早於2003年入伙，而且位於北角「春秧街」街市樓上，即使隔住厚窗也聽得到樓下有嘈吵聲。
| 港逸軒物業資料 | |
|---|---|
| 單位數目 | 95伙 |
| 面積 | 184-316呎 |
| 校網 | 港島區14校網 |
| 發展商 | 恒基兆業 |
納米樓投資價值如何?
1) 月租酒店 搶攻納米樓租客
不過，隨著香港經濟走下坡，內地自由行退潮下，不少酒店都改做月租酒店攻內需。我們以顧客身份走訪區內其中一間酒店。進入酒店時，大家最擔心也是酒店會否用來作為疫症下家居隔離。但到達酒店後，職員反而先問我們有沒有隔離令，表明不接受有家居隔離令人士、亦不會作為檢疫人士居所。這間酒店一共有兩款戶型，一種是雙床房、一種是大床房，感覺上都有一定空間，洗手間門就跟浴屏門兩用。
職員話，酒店面積大約120呎左右，月租盛惠9000元。也代表比起租私樓平3500元一個月，只是入住時就要一次過找清。也因為租金月月浮現，所以如果想連租幾個月就要一次過鎖定租金。這裡WIFI、洗手間清潔用品全包，每星期執兩次房，一次洗衣服務，另每天有簡單早餐提供。部份人可能會選擇月租酒店，令納米樓受壓力。
2. 租金下調 租客可選擇大單位
昔日好收租，令業主願意以高溢價接貨的效應，隨著全城租金有下調壓力，準買家可以用更低租金，租到面積更大的單位，所以疫症下環球出現股災，雖然香港樓市尚未正式大跌，但不少人都形容，如果樓市真的失守，納米樓會率先倒下。
「納米樓買家都是做一些較高的按揭成數，準買家借得多，很自然就要還得多。當下經濟出現逆轉，部份公司出現裁員、停薪留職等問題下，打工仔又要同時供樓，就會形成沉重負擔，部份會選擇賤賣或蝕讓離場。」世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示。
3. 放寬按保後 首置客可少首期買更大單位
更重要的一點，以前納米樓有價有市，只是基於準買家要將價就貨，好像這個放租盤為例，市值400萬元，首置客可做九成按揭，但隨著政府放寬按揭成數，準買家可以買入銀碼更大的單位，都對納米樓構成一定壓力。就像這個北角港鐵站對上的舊樓「國賓大廈」，一個實用324呎單位，最新叫價598萬元，申請按保首期約60萬元，換言之首期只多付20萬元，便可多想124呎的空間。只是月供要22,329元，但首置客卻不用過壓力測試，月入44,658元已可入市。
| 北角國賓大廈一房單位 | |
|---|---|
| 面積 | 324呎 |
| 叫價 | $598萬 |
| 呎價 | $18,457 |
| 首期 | $60萬 |
| 月供 | $22,329 |
| 北角港逸軒開放式單位 | |
|---|---|
| 面積 | 190呎 |
| 市值 | $400萬 |
| 呎價 | $21,053 |
| 首期 | $40萬 |
| 月供 | $14,936 |
如何避開中伏納米樓?
疫症重創經濟、失業率高企，大家總覺得樓市前景不理想，但偏偏數字卻反映樓價沒大幅回調，我們一直所持理據，都認為不少準買家低價入市，他們有較強的持貨能力，加上超過66%業主已經供滿樓，不受經濟動盪影響，因此沒必要劈價賣樓沽貨離場，所以樓市托得穩。但疫症下有一類物業的表現異常慘淡，背後也有一些共同點。
1. 被市場過份吹捧承租能力
恒基在北角馬寶道的「君譽峰」三年前開售，當時我們已叮囑大家需小心處理遠期樓花，因為需跟發展商打賭未來樓價升跌幅。由於當時還未有「林鄭plan」，大家覺得上車困難，發展商迎合市場購買力把單位劏細，即使遠期樓花高溢價，準買家仍然趨之若騖。
翻查當時報道，兩大代理都估計「君譽峰」入伙，租值可達70-80元呎，實況又如何呢? 除了全盤第一宗租務，是低層F室181呎的單位，業主成功以月租13,000元租出後，之後已無以為繼。大廈有同類細位放租，現在叫租12,800元，計算呎租只低見62.4。整個「君譽峰」滾存60-70個租盤，實際叫租58-66元呎，跟當日估算打了八折，顯然市場完全高估了樓盤的承租能力。背後跟疫症打擊租務市場，由上而下出現的減租潮，令昔日租客手持同一預算只能租細單位，今日卻可租住更大單位，
君譽峰租務成交(截至2021年2月)
| 單位 | 低層F室 | 低層K室 |
| 面積 | 181呎 | 257呎 |
| 租值 | 13,000元 | 15,000元 |
| 呎租 | 72元 | 58元 |
君譽峰叫租成交(截至2021年2月)
| 面積 | 叫租 | 呎租 | |
| 開放式單位 | 205呎 | 12,800元 | 62.4元 |
| 一房 | 250呎 | 15,800元 | 63.2元 |
| 兩房 | 365呎 | 21,000元 | 57.5元 |
2. 炒作概念落空
部份原因則跟投資者炒作概念落空有關。市場上伏味最濃的納米樓為佐敦「匯萃」。這個位於「Grand Austin」附近的樓花項目，當日全靠一個高鐵概念大賣，全盤66個單位，高開呎價達24,000元以上，但來到今天高鐵並沒有帶來預期效益，樓盤也全部摸頂。現時全盤沒有一個單位的估值是沒有跌穿買入價。背後也跟去年一宗跌價20%以上蝕讓個案，令全盤估價裂口低開。一層中層A室，業主2015年10月以598.9萬元買入，怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走，帳面勁蝕20%以上，打開了估價下跌的缺口。
匯萃蝕讓成交
| 匯萃 | |
| 單位 | 中層A室 |
| 面積 | 220呎 |
| 買入價 | 598.8萬元 |
| 賣出價 | 478萬元 |
| 蝕幅 | -20% |
全盤66個單位，最新估價已跌穿500萬，就連「匯萃」成交最貴的單位，當日呎價接近30,000元的頂樓單位，業主當時以655萬元買入，但現在估值也跌至498萬元，身家暴跌157萬元。而如果當時不是買樓，而是把做按揭的一半首期投入股票，例如眼光獨到能孤注一擲買港交所，連息賺價已可獲利323萬。
匯萃買入價 VS 銀行估價
| 單位 | 28樓A室 | 28樓B室 | 28樓C室 |
| 面積 | 220呎 | 210呎 | 222呎 |
| 買入價 | 655萬元 | 597萬元 | 607萬元 |
| 銀行估價 | 498萬元 | 483萬元 | 495萬元 |
| 跌幅 | -157萬元 | -114萬元 | -112萬元 |
發展商較市價高開項目
其他納米樓，例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，首批開價高達20,000多呎以上的樓盤，當業主蜂擁高追過後，五年後今天不單沒有升值，銀行甚至估價低過買入價，業主轉手有蝕讓風險外，還因為對下手買家來說，還因為政府放寬按揭政策，令他們有更多的選擇。
估價低於買入價例子
| 屋苑 | 傲形 | 柏匯 |
| 單位 | 中層C室 | 高層B室 |
| 面積 | 246呎 | 210呎 |
| 買入價 | 534萬元 | 520萬元 |
| 銀行估價 | 497萬元 | 509萬元 |
| 跌幅 | -37萬元 | -11萬元 |
舊日買600萬以下物業才可做80%按揭，起碼需要有120萬首期才可以，變相別無選擇下才要買納米樓；但今日手持80萬元，已經可升格800萬元的中價物業，準買家就更加無必要自我降格去追入納米樓。問題是，同樣的故事，在今日的市場仍然發生之中，業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓，值搏率有幾高，就要由大家自行決定。
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