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【納米樓】拆解定義、租金水平!比較月租酒店利與弊!

快速跳往:香港納米樓有幾細?全港最細一手新盤排行榜納米樓實例1:尚譽納米樓實例2: 港逸軒納米樓投資價值如何?

香港地不是住得貴,就是住得細。納米樓、龍床盤等面積細細的單位,反而成為香港人窮一生精力追逐上車的目標。昔日買納米樓,投資者會覺得細單位「進可攻、退可守」,只因租金會有一定保證;但今日卻受制於辣招,小市民要用有限首期來將價就貨入市。究竟納米樓的投資價值如何?同月租酒店有咩分別?作為投資或自住用途的話,又有什麼需要注意?我們一文論述納米樓的價值!

什麼是「納米樓」?

「納米樓」泛指我們居住的生活空間愈住愈細,有人稱之為「迷你樓」、「奀豬盤」;外國也有人會稱為「鞋盒公寓」,是一個概括居住空間狹小的代名詞。

自2008年金融海嘯後,全球量化寬鬆刺激下,本港二手樓價也愈推愈高,中原城市領先指數更反覆在高位徘徊,政府為遏止市場資產泡沫而推出多輪逆周期措施,包括收緊按揭政策,令一般小市民需動用較更高首期才能夠置業。

對於一部份未能受惠資助房屋,卻又不甘於成為租客的準買家,他們只能用有限首期來入市,變相最終能將價就貨,購入銀碼較細的單位。發展商眼見市場需求,順應時勢改圖則推出大量「納米樓」,一時間「納米樓」變得有價有市。

更重要一點,當外國不少國家均有規管人均面積,香港不單沒有作出相關規管,反而政府施政上卻刻意配合。近年為求盲追私樓供應量達標,而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門,結果「納米樓」也成雨後春筍。

納米樓成因:

  • 收緊按揭: 小市民用有限首期購買細單位
  • 政府沒有規管人均面積
  • 政府推限量地,發展商順應潮流興建
延伸閱讀:The Richmond 200呎配工作平台﹗多得政府埋禍根

香港納米樓有幾細?

香港人的居住面積有多細呢? 翻查《2016年中期人口普查》統計,政府首度公布了全港住戶面積中位數。全港私樓住戶共有250.97萬戶,平均每戶2.8人,而居住面積中位數就是40平方米,相當於實用面積431呎。然而,這個數字僅反映全港住戶中位數,而卻未能反映單位迷你程度。

1. 屋宇署

一般來說,我們只得三個途徑得知「納米樓」數量。第一,屋宇署。屋宇署每月公布的「資料月報」會反映出發展商的動工量。若以2018上半年為例,共有7,813伙申請動工,以涉及總住宅樓面239萬呎來計,圍起每個單位面積306呎,面積之細是有紀錄以來新低。以面積劃分,實用面積少於150呎的單位有858伙,佔期內申請動工紙比例11.1%。這個比率,也是自2016年後再次衝破一成水平。

新樓平均面積幾大?

但值得注意,屋宇署所列出動工紙的「實用面積」,跟我們買樓時的「實用面積」是有明顯分別。屋宇署資料並不包括廚廁面積,所以若透過屋宇署資料,來推斷單一樓盤未來面積大細,明顯並不是實況。

例如,恒基田灣蚊型盤「南津.迎岸」,屋宇署列出最細面積是88呎,但實際賣樓時的最細面積卻是164呎,差距有86%。被喻為「紫禁城咁大,但皇帝只瞓一張龍床」的屯門「龍床盤」「菁雋」,屋宇署列出樓盤最細面積71呎,但據發展商公布資料,最細卻是128呎,兩者有80%差異。證明這些面積只是一個極為粗略的下限數字。

屋宇署實用面積有幾真?

2. 運輸及房屋局

因此透過屋宇署數字,不宜用來推敲某一樓盤的未來面積,要知道納米樓的多少,只能倚靠另外兩個數字。第一,就是運輸及房屋局每季公布的供應數字。舉例,2017年第二季市場共有98,000個一手供應,當中中小型住宅單位有71,900伙,相當於總額的73%。問題是運房局對「中小型單位」定義太闊,衍蓋了A及B類型住宅,即實用介乎0-753呎單位,但如果上到700幾呎的單位,現市況已間到三房以上,並不是納米樓了。

香港一手樓供應(中小型單位)
2016年第3季64,200伙
2016年第4季66,900伙
2017年第1季68,900伙
2017年第2季71,900伙
2017年第3季72,700伙
2017年第4季76,200伙
2018年第1季74,900伙
資料來源:運輸及房屋局

3. 差餉物業估價署

最後一個途徑就是「差餉物業估價署」。差估署會將按單位落成量,按面積大小由A至E類歸納出單位數目。A類型面積少於20平方米至39.9平方米的單位;B類型面積為40平方米至69.9平方米;C類型為70平方米至99.9平方米;D類型為100-159.9平方米,而E類型則為200平方米以上。

實用20平方米以下的落成單位又有多少呢? 如果根據《住宅物業報告2019》,暫時只覆蓋至2017年的數字。實用20平方米以下一共有691伙,佔落成量3.8%。但都是老問題,「落成單位」並不等於「未來可供發售單位」,因為根據過去慣例推算,有七、八成單位在落成時已經成功沽出,故侷限了我們對納米樓未來供應的預測。

納米樓落成量_差估署
納米樓落成量 (資料來源:差估署)
少於200平方米單位落成量
2017年691伙
2016年206伙
2015年79伙
2014年64伙
2013年81伙
2012年0伙
少於200平方米單位落成量 (資料來源:差估署)

全港最細一手新盤排行榜

正因為發展商追逐興建納米樓,全港最細的一手新盤也是在近幾年誕生。除了被喻為龍床盤的屯門「菁雋」,在去年劈價四成重推下,全盤最細128呎的單位平均賣192萬元外,其他蚊型單位也是價值不菲。

由資深投資者盧華家族拆售的「AVA 61」「AVA 62」「AVA 228」,分別在2015至2019年開售,最細單位的平均售價介乎275-386萬元。最誇張是實德環球主席楊海成持有、位於大角嘴的「尚璽」,項目在2018年6月開售,一個158呎的單位,平均售價更高達400萬元。

延伸閱讀:新樓樓底造閣樓 裝修顧問教你減壓迫感

事實上,用400萬買一層納米樓有市場,參考政府數字,今日普遍打工仔的入息中數為17,500元,按此推算年薪就有21萬元,也相當於不吃不喝19年才能買起這個納米樓,是一件相當悲哀的事。

新例後最細單位排行榜

開售日期屋苑面積平均售價
19年7月菁雋128呎$192萬
19年2月AVA 228129呎$275萬
17年6月AVA 61150呎$351萬
15年9月AVA 62151呎$386萬
18年6月尚璽158呎$401萬

有人說,80年代香港正值經濟起飛,市場早已充斥不少200零呎納米樓,當時住了一家三至四口;相比今天納米樓力攻單身市場,實質人均面積並不算太細,生活質素反而提升。然而我們回看過去,卻未必完全認同相關觀點。

33年前港人可負擔單位面積大得多

1987年的香港,當時打工仔的入息中位數為3,275元,相當於年薪就只有39,300元,同樣用19年不吃不喝作為計算基準,這名打工仔可以購入75萬元的物業。翻看1987年的一些地產雜誌廣告,這個銀碼可購入英皇道955號「橋裕大廈」貨尾,當時售價55萬-72萬元,但卻是三房兩廳,面積達571-711呎的單位(註: 建築面積);或者走去東區藍籌屋苑「鯉景灣」也買得到。兩房一廳單位只售68萬元起;甚至乎去到杏花邨也買得到,當時兩房單位售價60萬元起。所以從這個角度來看,昔日的香港人生活質素較現在優勝才真。

過往樓盤廣告
過往樓盤廣告
職業1987年月薪2020年月薪
專業人士$8,217$48,000
文職人員$3,689$15,100
銷售行業$3,602$14,100
服務業$2,911$14,100
製造業、交通運輸$3,023$16,850
中位數$3,275$17,500
資料來源:政府統計處
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納米樓實例1:尚譽

放租單位
單位尚譽低層C室
面積168呎
叫租$12,500
呎租$74.4

《胡.說樓市》團隊也決定直擊一下,今時今日的納米樓可以細到什麼地步,其中之一,就是暫列一手新例後最細新盤的北角「尚譽」。單位面積168呎,叫租12,500元。

怎樣也估不到,一推開門,記者第一個反應就是:「嘩,很細!」一眼整盡的迷你戶型,最大好處是大門旁設有洗手盤,方便入門口時可洗一洗手,有助提升防疫意識。但走入洗手間,卻發現厠所內沒有洗手盆,也說明了每次如厠後,也需要走出門口才可以洗手。

客飯廳面積很迷你,但相信單位卻是全港最安全地方,因為現時政府在公眾場合已實施限聚令,規定不能多於四人聚集,而這個單位剛好只夠企四個人,多一人都會覺得迫狹。記者嘗試跟攝影師做距離測試,發現兩個單位打對角1.5米後,背面還有少量空間可放一個衣櫃。然而放置衣櫃後,相信已沒有位置擺放在睡床了。

這個如此納米的蚊型樓,面積只得168呎,門口旁邊設有開放式廚房,嚴格來說應該叫廚櫃,內裡設有迷你雪櫃、以及洗衣機等。客飯廳外邊就是露台。由露台外望,景觀都是以商廈舊樓景為主。露台旁設11呎平台,卻令單位化身成特色單位。

項目位於北角「月園街」,入伙只有兩年,當我們認定跌市下,納米樓會無運行,但始終區內全新物業罕有,加上新樓入場門檻低,故代理卻相信仍然有承接。

尚譽物業資料
地址北角月園街1號
單位數目128伙
面積163-288呎
校網港島區14校網
發展商恒基兆業

納米樓實例2: 港逸軒

放租單位資料
單位港逸軒低層B室
面積190呎
叫租$12,500
呎租$65.8

不過,據區內代理表示,拿著同一預算,大約12500元可在同區住大30呎,只是樓齡卻會舊一點,樓盤叫「港逸軒」。兩者比較又會相差多遠? 你們又會怎樣選擇呢?

走入室內,感覺空間寬敞得多。大門旁邊設有一組大型衣櫃外,旁邊還擺放一張書枱。單位實用面積190呎大,跟「尚譽」的單位比較,這類樓齡舊一點的單位,當時發展商並沒有賺盡,所以會偏向著重內櫳多一點,而「尚譽」則有不少面積放在露台上。

單位不設露台,卻有窗台。外邊景觀則以望街市景及唐樓景為主,窗台旁放置了一張雙人床,而另一邊就是廚房。對於百多呎的單位來說,能夠設有間隔牆的梗廚實在很難得,以至洗手間內設有浴缸,而並非企缸,也大大提升了單位實用程度。

單位叫租12,500元,從住的角度,怎計也是比起「尚譽」優勝一點。只是這座叫做「港逸軒」的大廈,早於2003年入伙,而且位於北角「春秧街」街市樓上,即使隔住厚窗也聽得到樓下有嘈吵聲。

港逸軒物業資料
單位數目95伙
面積184-316呎
校網港島區14校網
發展商恒基兆業

納米樓投資價值如何?

1) 月租酒店 搶攻納米樓租客

不過,隨著香港經濟走下坡,內地自由行退潮下,不少酒店都改做月租酒店攻內需。我們以顧客身份走訪區內其中一間酒店。進入酒店時,大家最擔心也是酒店會否用來作為疫症下家居隔離。但到達酒店後,職員反而先問我們有沒有隔離令,表明不接受有家居隔離令人士、亦不會作為檢疫人士居所。這間酒店一共有兩款戶型,一種是雙床房、一種是大床房,感覺上都有一定空間,洗手間門就跟浴屏門兩用。

職員話,酒店面積大約120呎左右,月租盛惠9000元。也代表比起租私樓平3500元一個月,只是入住時就要一次過找清。也因為租金月月浮現,所以如果想連租幾個月就要一次過鎖定租金。這裡WIFI、洗手間清潔用品全包,每星期執兩次房,一次洗衣服務,另每天有簡單早餐提供。部份人可能會選擇月租酒店,令納米樓受壓力。

月租酒店每月租金
荃灣絲麗酒店$6,216
荃灣帝盛酒店$6,970
富薈旺角酒店$8,700
九龍珀麗酒店$8,778
富薈炮台山酒店$9,000
資料截至2020年4月

2. 租金下調 租客可選擇大單位

昔日好收租,令業主願意以高溢價接貨的效應,隨著全城租金有下調壓力,準買家可以用更低租金,租到面積更大的單位,所以疫症下環球出現股災,雖然香港樓市尚未正式大跌,但不少人都形容,如果樓市真的失守,納米樓會率先倒下。

「納米樓買家都是做一些較高的按揭成數,準買家借得多,很自然就要還得多。當下經濟出現逆轉,部份公司出現裁員、停薪留職等問題下,打工仔又要同時供樓,就會形成沉重負擔,部份會選擇賤賣或蝕讓離場。」世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示。

3. 放寬按保後 首置客可少首期買更大單位

更重要的一點,以前納米樓有價有市,只是基於準買家要將價就貨,好像這個放租盤為例,市值400萬元,首置客可做九成按揭,但隨著政府放寬按揭成數,準買家可以買入銀碼更大的單位,都對納米樓構成一定壓力。就像這個北角港鐵站對上的舊樓「國賓大廈」,一個實用324呎單位,最新叫價598萬元,申請按保首期約60萬元,換言之首期只多付20萬元,便可多想124呎的空間。只是月供要22,329元,但首置客卻不用過壓力測試,月入44,658元已可入市。

北角國賓大廈一房單位
面積324呎
叫價$598萬
呎價$18,457
首期$60萬
月供$22,329
北角港逸軒開放式單位
面積190呎
市值$400萬
呎價$21,053
首期$40萬
月供$14,936

胡‧說精選

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