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去年九月，美國開始進入減息週期，香港亦步亦趨，當時業界普遍預期樓市將見底回升。然而，減息後首個搶閘開售的新盤，新鴻基發展的啟德站旁項目「天璽．天」，卻以比新界區樓盤更低的售價登場，首批均價低於20,000元，入場價更無需500萬元，令市場相當嘩然。此項目坐擁市區鐵路優勢，地價曾創下官地住宅史上的新高，發展商為何看似「蝕本」賣樓？是希望趁利好消息盡快減磅套現嗎？《胡 ‧ 說樓市》團隊今日親臨現場為單位開箱，並深入分析。
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「天璽．天」共分兩期發展，提供1,490個單位。其中，第一期由第3、5、6座組成，共906伙。所謂的「平價單位」實為一種銷售策略，項目透過高低樓層設計營造階級分野，導致樓價差距甚大，從而製造出絕對平價的錯覺。項目30樓以下命名為「Elite zone」，主打開放式、一房及兩房的細單位；30樓以上則以大單位為主，包括3座「Peak Tower」、5座「Pinnacle Tower」及6座「Apex Tower」，定位較高。
翻查資料，第一期迄今已售出887伙，當中八成屬於「Elite zone」的細單位，平均呎價約22,890元；相比之下，30樓以上單位的平均呎價高達30,300元，差幅超過三成。雖然首批開價便宜，但第一期最貴單位的成交呎價亦曾高達45,700元，與全場最平單位相比，貴了1.58倍。呎價超過30,000元的單位亦有53伙，是次我們開箱的單位正是其中之一。
驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 樓盤名稱 | 天璽．天 (第一期) |
| 地址 | 啟德協調道10號 |
| 驗收單位 | 第6座高層C室 |
| 實用面積 | 907平方呎 |
| 戶主買入價 | 2,759萬元 |
| 折合呎價 | 30,420元 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
單位驗收直擊
玄關：儲物櫃設計有待改善
甫進單位，即見一個長約兩米、面積約28平方呎的大玄關。以成交價計算，業主相當於花費約85萬元購入此玄關位置。玄關作用在於分隔客廳與大門，並提供收納鞋履的空間。發展商在此設置了一組深度為575毫米的儲物櫃及鞋櫃，但櫃組的比例相對於整個玄關空間而言，似乎可以更大。
這組儲物櫃上層為儲物空間，相信需借助梯子才能觸及；下層為鞋櫃。鞋櫃的開啟方式略為不便，並非按壓式設計，櫃門亦無把手或凹槽，使用者必須蹲下，於門的下方尋找施力點方能打開。鞋櫃內設五層間隔，其中四層附有可拉出的活動層架，方便取放內部鞋履，但此設計限制了鞋履的擺放高度，例如女士的長靴便無法垂直擺放。櫃底內藏一張換鞋凳，惟同樣缺乏把手，需單靠指力拉出，設計原意雖好，卻未夠體貼用家。
客廁：設計貼心但存有碰撞風險
單位內沒有安裝傳統對講機，戶主需透過手機應用程式為訪客登記，這意味著戶主須時刻攜帶手機。經過廚房後便是客飯廳，而洗手間設於客廳旁，此佈局與一般新盤將洗手間設於睡房區附近有所不同。
這個客廁為「黑廁」設計，沒有窗戶。交樓標準與新地其他樓盤相似，淋浴間內設有層架，洗手盆等設備美觀，並貫徹新地一向的設計風格，盡量增加收納空間。例如，除了毛巾架，連廁紙架下方都增設小櫃，可存放後備廁紙，設計頗為貼心。洗手盆上方亦有可移動裝置，方便放置個人潔具。
然而，在使用玻璃鏡櫃時需特別小心。鏡櫃旁有一盞由四塊玻璃片組成的燈飾，當打開鏡櫃門時，櫃門會與燈飾碰撞。雖然發展商已在燈的上方加裝防撞膠片，但櫃門打開至盡頭時，仍會令燈飾移動。若不知情的訪客用力開門，或有機會撞毀燈飾，存在一定風險。
廚房：「梗廚」設計與玻璃櫃的考量
單位採用「梗廚」設計，廚櫃沿三邊牆身作U形佈局。廚櫃內收納了路由器、雙門雪櫃、額外雪櫃、蒸爐、焗爐、洗衣機及紅酒櫃等電器，其餘大部分為儲物空間。工作檯下方採用膠飾面，上方則為兩層玻璃櫃。玻璃櫃雖然美觀，但需考慮日後擺滿雜物時或會顯得凌亂，且容易留下指紋。此外，廚房採用三頭煤氣爐，煮食時產生的油煙有機會濺到玻璃表面，增加清潔難度。
工人房：暗門開合費力
廚房內設有一道暗門，通往工人房及工人廁。寢區與廁所分設兩邊，但起初我們發現難以將傢俬搬入。後來才察覺，原來分隔兩區的門可以向兩邊開合，但需要用上極大力氣才能完全打開。我們推斷，這可能與門底的防塵條有關。
客飯廳及露台：空間寬敞 景觀引入
客飯廳總長6.9米，由一條走廊分隔開客廳與飯廳。飯廳長度超過3.5米，足以擺放一張八人餐桌；客廳闊度達3米，沙發與電視之間能保持寬闊的觀賞距離。
客廳外接一個54平方呎的「三合一」露台，趟門可向兩邊打開。由於客飯廳沒有其他窗戶，若住戶有飼養貓隻，或需在趟門位置安裝大型防貓網。此設計的好處是露台幾乎橫跨整個客飯廳，能將室外景觀引入室內。
景觀分析：高層戶景觀略有失望
雖然單位屬於貴價樓層，但景觀卻未如預期。原以為可飽覽郵輪碼頭海景，但實際上即使位處高層，主要景觀仍被前方的「啟德一號」等樓宇遮擋，亦無法遠眺「啟德體育園」等地標。景觀僅能望向中環方向的「中銀大廈」及「中環廣場」，相信能觀賞煙花。此外，單位鄰近「AIRSIDE」，其玻璃幕牆晚間或會播放影像，住戶需留意潛在的光污染問題。
睡房區：間隔實用惟採光度及外牆存隱憂
單位為四房一套間隔，其中一間睡房面積約75平方呎，空間足以擺放睡床及衣櫃，但窗戶僅闊1.5米，採光度偏弱。景觀望向新蒲崗山景及馬路，窗外正對廚房抽油煙機的管槽，開窗時或有油煙傳入。
另一間睡房面積約51平方呎，與一般新盤客房相若，但窗戶更窄，只有1米闊，令房間感覺較暗。
主人房與套廁：奇特「房中房」設計
單位的睡房區採用了「房中房」設計，其中一度門後再劃分出主人房及另一間房。售樓書上將這間小房標示為「睡房」，但其闊度不足1.2米，雙手無法完全伸直，若要放置睡床，使用者幾乎需睡在窗台上，因此並不適合作睡房，用作書房或較為合適。這種極細房間的設計，在新地樓盤中較為罕見。
主人房則可從轉角窗輕易辨認，視野開揚，但落地玻璃亦限制了傢俬佈局。景觀主要望向「崇光百貨」商業大樓及公屋「啟晴邨」。主人套廁為「明廁」設計，設有浴缸，並同樣提供大量儲物櫃，包括對角鏡櫃，方便住戶多角度整理儀容，設計值得一讚。然而，套廁採用玻璃幕牆，雖能增加空間感及為發展商節省地價成本，但住戶需留意私隱及潛在的滲水問題。
驗樓師點評單位瑕疵
是次驗樓由驗樓師陳智康（康Sir）負責，他點出單位多項需要跟進的瑕疵：
| 位置 | 問題描述 | 驗樓師建議 |
| 工人房 | 暗門的膠邊毛條脫落，門扇開關時刮到門框，導致開關困難並產生聲響。 | 門扇安裝得太貼近門框，可能需要把門扇重新裝直，減少磨擦。 |
| 廚房門 | 玻璃門的膠邊溢出，由於是在玻璃夾層內，影響觀感。 | 問題較罕見，有機會需要整塊玻璃更換才能解決。 |
| 睡房窗戶 | 窗戶底部的防水膠邊完全脫落，輕輕一碰即掉下。 | 膠邊主要作用是防水，必須妥善安裝好，否則會影響防水能力，導致滲水。 |
| 單位外牆 | 窗外外牆的鋁板明顯未完工，中間多個螺絲孔缺少螺絲及密封膠。 | 大量螺絲孔未填補密封膠會令外牆容易滲水，建議發展商處理。 |
| 主人套廁 | 玻璃幕牆窗邊有輕微水印，或為滲水跡象。 | 黑雨及颱風過後應檢查窗邊，一旦發現水印便應通知發展商跟進。玻璃幕牆由上而下直通，上層滲水有機會影響下層。 |
驗樓結果及發展商回應
經驗樓師檢查後，單位在玻璃幕牆及鋁門窗部分被扣分，油漆有少量問題，廚房門水線未拆除被歸類為垃圾，最終單位得分為97分，評級為A。我們已將驗樓結果轉交發展商新地，獲回覆指已即時跟進所提出的事項，相關執修工作經已完成，並將聯絡業主驗收。
據了解，屋苑管理費為每呎5.58元。
項目財務及回報分析
發展商成本與收益
雖然新地的開價策略只集中於部分低層望馬路景的單位，但這不代表發展商藉此賺取巨利。「天璽．天」第一期在撇除5宗取消交易個案後，累售887個單位，已接近清售全期906伙。然而，總套現金額僅約111億元，相當於平均每個單位售價為1,252萬元。
新地於2018年樓市高峰期以251.61億元投得此地皮，並曾表示總投資額達400億元。若不計建築成本，單以收回地價計算，發展商在推售餘下單位時，必須再套現超過140億元，相當於平均每伙賣價須達2,320萬元。這取決於「天璽．天」第二期的設計會否延續「平民與貴族」的概念，以及大單位的佔比。
租務回報
「天璽．天」入伙初期租務頗為暢旺，呎租介乎53至70元，主要集中在低層細單位。
| 單位類型 | 月租叫價 (約) | 未扣除管理費回報率 (約) |
| 開放式 | 16,000元 | 3.5% |
| 兩房 | 27,000元 | 3.5% |
從部分租務成交分析，部分細單位在未扣除管理費前，租金回報率約有3.5厘。
會所設施
雖然發展商可能蝕本賣樓，但驗樓成績反映其建築質素未有將貨就價。買家對二期的信心，亦視乎周邊配套及投資回報等因素。「天璽．天」的會所設有三大區域：
- 地下三樓「天中庭」：設有約30米長的室外園林游泳池、約20米長的室內游泳池、燒烤區及兒童區。
- 30及31樓：用作隔火層，並設有「空中花園」。
- 31樓「天上天」：位於第5及6座的空中會所，內設50米無邊際泳池、餐廳、宴會廳、健身室及兒童區等。整體而言，戶外設施較室內豐富。
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