【iCITY: 驗樓】建呎468呎,地氈面積僅220呎!? 地政曾轟用途宣傳失實! (附影片)

【iCITY: 驗樓】建呎468呎,地氈面積僅220呎!? 地政曾轟用途宣傳失實! (附影片)

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今日我來到葵涌區,金朝陽在葵涌的「iCITY」新式工廈入伙,說到驗工廈,我們《胡.說樓市》驗過唯一一座工廈就是大角咀的「雲之端」,當時見識過內櫳水泥牆、水泥地,一層十幾戶共用一個洗手間的設計,但今日「iCITY」卻不相同,標榜戶戶有內廁,交樓標準又如何? 馬上跟大家看看。

自己放盤自己話事!
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項目背景

「iCITY」前身是「捷德工業大廈」,是一座位於「打磚坪街」的舊式工廈,在規劃大綱中列為「其他指定用途(商貿)」。金朝陽在2015年以4.525億元收購全幢物業,以項目佔2萬多呎,重建地積比9.5倍計算,可建樓面約19萬呎,故推算每呎地價2,382元,發展商把它重建為兩座物業,並先推出一座324個單位的工商物業。

iCITY

地政總署曾發信警告宣傳用途失實

這個原本只作「工業或倉庫用途」的項目,或令人誤以為可以居住,因宣傳失實而被地政總署罕有發出警告信。現在入伙了,究竟有沒有人真的會入住? 我們曾經以租客身份向代理查詢,代理曾表示可跟業主商討,將單位變成休息室用途,暗示可向業主表明將單位用作住宅。

地政總署都有強調,「iCITY」的租契列明「工業及或倉庫用途」,工業用途必須涉及製造工序,以及一些如藝術工作室、設計及媒體製作等用途。而倉庫則包括儲物存物品及發送物品前的暫存及存放,居住用途一律禁止,一旦違反准許用途,署方有權採取執管行動,這點大家就要謹記。

地政總署曾發信警告宣傳用途失實

iCITY背景資料

地址葵涌打磚坪街111號
單位數目324個
面積建築: 422-510呎
實用: 253-306呎
發展商金朝陽

驗樓單位資料

屋苑iCITY
面積建築: 468呎
實用: 281呎
單位中層11室
樓價432.8萬元
呎價建築: 9,248元
實用: 15,402元
得分70分
驗樓單位

因工商舖不受制辣招,加上在2022年1月時疫情,當時市道仍未轉角,故400萬樓下入場也搶到焦點,並成功售出232伙,套現9.85億元,一舉封了地價蝕本門。

iCITY已售出單位資料

單位(室)建築面積(呎)實用面積(呎)售價(萬元)
1508305420-459.9
2475285418-443.9
3444266398-440
5444266398-436.8
6444266398-439.8
7444266398-440.8
8444266402.9-450
9444266399-450
10444266399-442.8
11468281416-448.9
12446267416-448.9
15510306468-520
16451270420-460
17422253403-433.9
18422253407.8-436.9
19422253406.8-439.8
20422253403-421.9
21436262405-426.9
*資料來源: 土地註冊處

單位特色

1. 地氈面積僅220呎,可用比率僅47%

內櫳跟住宅能否幾可亂真? 我們驗收單位在中層11室,建築面積468呎,業主以432.8萬元買入,平均呎價為9,248元。雖說建築面積468呎,但因單位實用率僅60%,實呎只有281呎,所以用實呎計,單位呎價應高達15,402元,較同區住宅「雍雅軒」二手價11,640元呎,高超過32%。

雖則說建呎468、實呎281,但驗樓師鍾sir把單位的不同角落都用尺量度過一次,發現地氈面積只有220呎,如果相對於建呎468呎來計算,比率為47%。

1. 地氈面積僅220呎,可用比率僅47%

2. 大堂貌似住宅

如果不跟你說這裡是工廈,我估你都以為是住宅。無論由剛才行入來的大堂,去到上到樓層的位置,這裡一層十八個單位,升降機大堂都跟平時住宅沒太大分別。沿著這邊行過去應該是二座,但暫未開售。我們驗收的單位在走廊末端,我們前去看看,就是這個單位。單位實用面積281呎,所以都是接近一眼望透。屋旁邊位置應該是洗手間,所以這裡都會多了一個玄關位。玄關長度有2.4米,面積約34呎大,但因門及洗手間門向外拉,會阻礙了部份空間運用。

2. 大堂貌似住宅

3. 末代設有內廁的工廈

這裡的洗手間門是向外拉,我們入去看看。比起一般住宅的洗手間,這裡空間算寬闊得多。無論是坐廁、鏡櫃、洗手盤也是住宅常見的交樓標準,分別卻是坐廁屬傷建人士的坐廁,會多設有一個活動式扶手,而且各樣裝置也刻意遷就傷健人士;這裡沒有淋浴間,但畢竟這裡並不是住宅,而只是工作室,故沒有淋浴間也理所當然,但發展商就附設了熱水爐,戶主需要自行安裝,亦預留了位置可安裝。其實為了杜絕工廈作住宅用途,屋宇署在2016年已經不再批准實用面積少於861呎的單位,內櫳不能再設有黑廁,所以這類設計都算是末代盤了。

3. 末代設有內廁的工廈

4. 末代達4.2米樓底工廈

開則為末代盤,走出來洗手間望望其他主體面積,理應也感受到。這個單位樓底極高,看一些售樓資料說有4.2米高,基本上一層可以劏開兩層來看待,所以剛才參觀玄關位置時,雖然門旁有個小凹位可做到頂櫃,但其實都不用這個空間,因為利用其他空間向高空發展也可以。這類高樓底的新式工廈,也隨著屋宇署出招日後會絕跡。事關就是擔心有人會把下層作客飯廳、上層作睡眠區,所以日後小型工廈單位高於3.5米,都要向署方提交充份理由,得到特別批准才可以。

4. 末代達4.2米樓底工廈

5. 地台空鼓問題嚴重

單位扣得最多分的地方為地台,地台為水泥地,多處地方均斜及空鼓。驗樓師表示,跟天花及牆身的空鼓不同,國家標準接受400毫米乘400毫米以內的空鼓,範圍相對較大。但如果不處理好,日後做地板時會有影響。因為安裝木地板會釘底板,若底層有空鼓則落石屎釘時會打爆地台,底板會鬆,亦影響地板會鬆。他還提醒,若空鼓位置近牆邊,即使空鼓少於400毫米乘400毫米也好,也要先處理好,因為這裡正是要落釘的地方。

5. 地台空鼓問題嚴重

6.  玻璃幕牆有漏水

跟一般住宅不同之處,是這裡沒有附設廚房裝置。沒有備餐區、沒有煮食爐頭及鋅盆,也沒有抽油煙機;沒有雪櫃及洗衣及乾衣機等,始終這裡是工廈,不是住宅,只是一個工作室。但望見兩邊設有落地玻璃幕牆,真的跟住宅沒有太大分別。單位內只有兩扇窗可打開,但其開合方向容易讓窗台物品跌落街,而部份梗窗則在清潔上會較麻煩。另外驗樓師發現窗台邊多處地方有水漬,疑似漏水,需要求發展商重新檢查。

6.  玻璃幕牆有漏水

7. 金朝陽重建工廈及甲廈為主

驗均全個單位,盪地台失分嚴重,一扣就扣了90分;油漆、洗手間鋪磚空鼓等問題都各扣40分,而且因為水泥地令單位整潔扣一半分,結果單位只得70分,僅僅守得住C級級別。始終樓盤還有第二座未賣,怎樣也要省靚招牌才可以。我們把驗樓結果轉交發展商金朝陽,回覆指,地台鬆批盪等問題會重鋪及磨平,除個別配件訂購需時,料有關執修項目可於二月底前完成。發展商又表示,交樓前有做玻璃幕牆試水測試,並無發現漏水,有水漬位置相信是污漬會再作清理,玻璃幕牆可打開的窗主要是作維修及符合消防安全要求,會每年清潔玻璃幕牆至少一次。對於金朝陽的發展項目,我們《胡.說樓市》也是首次驗收,它們之前也有不少類近工廈重建的經驗,如在青山公路葵涌附近的iPLACE就是其中一個例子,而住宅就有銅鑼灣的「曦巒」及大坑的「尚巒」。

7. 金朝陽重建工廈及甲廈為主

8. 樓盤設有會所似新式住宅

說「iCITY」似住宅,還因為它設有會所。也正因這一點而觸動了地政總署神經,曾高調出信件表示處所會用作工作室、電邈遊戲室,並劃分為運動區、休閒區等,屬失實或誤導陳述。驗樓當日暫時未開放,但銷售資料顯示,內外會所佔地18,000呎,除了置中設有戶外泳池,並環繞池邊有休憩空間外,亦設有戶外健身空間、哥爾夫球場練習場、以及一些宴會廳,的確是可媲美平常參觀新式住宅。但從會所旁邊望過去,二座的設計理應跟一座很相似,兩座大廈部份向「打磚坪街」方向的單位,都可以望到會所景。

8. 樓盤設有會所似新式住宅

9. 周邊設有舊式食肆及民生配套

如果本身少去葵涌工廠區,可能連「打磚坪街」在哪裡都不知,實情這裡鄰近「和宜合道」,因附近也都有一帶舊式洋樓,故周邊也設有舊式食肆、民生配套等也不缺,但就別寄望會有大型商場。也因此發展商宣傳單張標榜「五分鐘生活圈,完全交通網絡」,又表示「西九核心交匯點,四站接通國內外」,自己都要實測一下。

9 周邊設有舊式食肆及民生配套

10.  行往港鐵葵興站需時20分鐘以上

行去最近的「葵興站」,根本上沒有20分鐘也行不到,要經過葵興的工廠區,行接駁天橋過了青山公路,便到了「和宜合道」,之後一路行斜路而上才到達,所以一定要搭車。但發展商都有提供七人車來往「iCITY」及葵興港鐵站。但管理費會否很高昂,建築面積每呎3元,但如果以實呎去計,就等於足足要5元。

10.  行往港鐵葵興站需時20分鐘以上

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