立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
今日我來到葵涌區，金朝陽在葵涌的「iCITY」新式工廈入伙，說到驗工廈，我們《胡．說樓市》驗過唯一一座工廈就是大角咀的「雲之端」，當時見識過內櫳水泥牆、水泥地，一層十幾戶共用一個洗手間的設計，但今日「iCITY」卻不相同，標榜戶戶有內廁，交樓標準又如何? 馬上跟大家看看。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
項目背景
「iCITY」前身是「捷德工業大廈」，是一座位於「打磚坪街」的舊式工廈，在規劃大綱中列為「其他指定用途(商貿)」。金朝陽在2015年以4.525億元收購全幢物業，以項目佔2萬多呎，重建地積比9.5倍計算，可建樓面約19萬呎，故推算每呎地價2,382元，發展商把它重建為兩座物業，並先推出一座324個單位的工商物業。
地政總署曾發信警告宣傳用途失實
這個原本只作「工業或倉庫用途」的項目，或令人誤以為可以居住，因宣傳失實而被地政總署罕有發出警告信。現在入伙了，究竟有沒有人真的會入住? 我們曾經以租客身份向代理查詢，代理曾表示可跟業主商討，將單位變成休息室用途，暗示可向業主表明將單位用作住宅。
地政總署都有強調，「iCITY」的租契列明「工業及或倉庫用途」，工業用途必須涉及製造工序，以及一些如藝術工作室、設計及媒體製作等用途。而倉庫則包括儲物存物品及發送物品前的暫存及存放，居住用途一律禁止，一旦違反准許用途，署方有權採取執管行動，這點大家就要謹記。
iCITY背景資料
| 地址 | 葵涌打磚坪街111號 |
| 單位數目 | 324個 |
| 面積 | 建築: 422-510呎 實用: 253-306呎 |
| 發展商 | 金朝陽 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | iCITY |
| 面積 | 建築: 468呎 實用: 281呎 |
| 單位 | 中層11室 |
| 樓價 | 432.8萬元 |
| 呎價 | 建築: 9,248元 實用: 15,402元 |
| 得分 | 70分 |
因工商舖不受制辣招，加上在2022年1月時疫情，當時市道仍未轉角，故400萬樓下入場也搶到焦點，並成功售出232伙，套現9.85億元，一舉封了地價蝕本門。
iCITY已售出單位資料
| 單位(室) | 建築面積(呎) | 實用面積(呎) | 售價(萬元) |
| 1 | 508 | 305 | 420-459.9 |
| 2 | 475 | 285 | 418-443.9 |
| 3 | 444 | 266 | 398-440 |
| 5 | 444 | 266 | 398-436.8 |
| 6 | 444 | 266 | 398-439.8 |
| 7 | 444 | 266 | 398-440.8 |
| 8 | 444 | 266 | 402.9-450 |
| 9 | 444 | 266 | 399-450 |
| 10 | 444 | 266 | 399-442.8 |
| 11 | 468 | 281 | 416-448.9 |
| 12 | 446 | 267 | 416-448.9 |
| 15 | 510 | 306 | 468-520 |
| 16 | 451 | 270 | 420-460 |
| 17 | 422 | 253 | 403-433.9 |
| 18 | 422 | 253 | 407.8-436.9 |
| 19 | 422 | 253 | 406.8-439.8 |
| 20 | 422 | 253 | 403-421.9 |
| 21 | 436 | 262 | 405-426.9 |
單位特色
1. 地氈面積僅220呎，可用比率僅47%
內櫳跟住宅能否幾可亂真? 我們驗收單位在中層11室，建築面積468呎，業主以432.8萬元買入，平均呎價為9,248元。雖說建築面積468呎，但因單位實用率僅60%，實呎只有281呎，所以用實呎計，單位呎價應高達15,402元，較同區住宅「雍雅軒」二手價11,640元呎，高超過32%。
雖則說建呎468、實呎281，但驗樓師鍾sir把單位的不同角落都用尺量度過一次，發現地氈面積只有220呎，如果相對於建呎468呎來計算，比率為47%。
2. 大堂貌似住宅
如果不跟你說這裡是工廈，我估你都以為是住宅。無論由剛才行入來的大堂，去到上到樓層的位置，這裡一層十八個單位，升降機大堂都跟平時住宅沒太大分別。沿著這邊行過去應該是二座，但暫未開售。我們驗收的單位在走廊末端，我們前去看看，就是這個單位。單位實用面積281呎，所以都是接近一眼望透。屋旁邊位置應該是洗手間，所以這裡都會多了一個玄關位。玄關長度有2.4米，面積約34呎大，但因門及洗手間門向外拉，會阻礙了部份空間運用。
3. 末代設有內廁的工廈
這裡的洗手間門是向外拉，我們入去看看。比起一般住宅的洗手間，這裡空間算寬闊得多。無論是坐廁、鏡櫃、洗手盤也是住宅常見的交樓標準，分別卻是坐廁屬傷建人士的坐廁，會多設有一個活動式扶手，而且各樣裝置也刻意遷就傷健人士；這裡沒有淋浴間，但畢竟這裡並不是住宅，而只是工作室，故沒有淋浴間也理所當然，但發展商就附設了熱水爐，戶主需要自行安裝，亦預留了位置可安裝。其實為了杜絕工廈作住宅用途，屋宇署在2016年已經不再批准實用面積少於861呎的單位，內櫳不能再設有黑廁，所以這類設計都算是末代盤了。
4. 末代達4.2米樓底工廈
開則為末代盤，走出來洗手間望望其他主體面積，理應也感受到。這個單位樓底極高，看一些售樓資料說有4.2米高，基本上一層可以劏開兩層來看待，所以剛才參觀玄關位置時，雖然門旁有個小凹位可做到頂櫃，但其實都不用這個空間，因為利用其他空間向高空發展也可以。這類高樓底的新式工廈，也隨著屋宇署出招日後會絕跡。事關就是擔心有人會把下層作客飯廳、上層作睡眠區，所以日後小型工廈單位高於3.5米，都要向署方提交充份理由，得到特別批准才可以。
5. 地台空鼓問題嚴重
單位扣得最多分的地方為地台，地台為水泥地，多處地方均斜及空鼓。驗樓師表示，跟天花及牆身的空鼓不同，國家標準接受400毫米乘400毫米以內的空鼓，範圍相對較大。但如果不處理好，日後做地板時會有影響。因為安裝木地板會釘底板，若底層有空鼓則落石屎釘時會打爆地台，底板會鬆，亦影響地板會鬆。他還提醒，若空鼓位置近牆邊，即使空鼓少於400毫米乘400毫米也好，也要先處理好，因為這裡正是要落釘的地方。
6. 玻璃幕牆有漏水
跟一般住宅不同之處，是這裡沒有附設廚房裝置。沒有備餐區、沒有煮食爐頭及鋅盆，也沒有抽油煙機；沒有雪櫃及洗衣及乾衣機等，始終這裡是工廈，不是住宅，只是一個工作室。但望見兩邊設有落地玻璃幕牆，真的跟住宅沒有太大分別。單位內只有兩扇窗可打開，但其開合方向容易讓窗台物品跌落街，而部份梗窗則在清潔上會較麻煩。另外驗樓師發現窗台邊多處地方有水漬，疑似漏水，需要求發展商重新檢查。
7. 金朝陽重建工廈及甲廈為主
驗均全個單位，盪地台失分嚴重，一扣就扣了90分；油漆、洗手間鋪磚空鼓等問題都各扣40分，而且因為水泥地令單位整潔扣一半分，結果單位只得70分，僅僅守得住C級級別。始終樓盤還有第二座未賣，怎樣也要省靚招牌才可以。我們把驗樓結果轉交發展商金朝陽，回覆指，地台鬆批盪等問題會重鋪及磨平，除個別配件訂購需時，料有關執修項目可於二月底前完成。發展商又表示，交樓前有做玻璃幕牆試水測試，並無發現漏水，有水漬位置相信是污漬會再作清理，玻璃幕牆可打開的窗主要是作維修及符合消防安全要求，會每年清潔玻璃幕牆至少一次。對於金朝陽的發展項目，我們《胡．說樓市》也是首次驗收，它們之前也有不少類近工廈重建的經驗，如在青山公路葵涌附近的iPLACE就是其中一個例子，而住宅就有銅鑼灣的「曦巒」及大坑的「尚巒」。
8. 樓盤設有會所似新式住宅
說「iCITY」似住宅，還因為它設有會所。也正因這一點而觸動了地政總署神經，曾高調出信件表示處所會用作工作室、電邈遊戲室，並劃分為運動區、休閒區等，屬失實或誤導陳述。驗樓當日暫時未開放，但銷售資料顯示，內外會所佔地18,000呎，除了置中設有戶外泳池，並環繞池邊有休憩空間外，亦設有戶外健身空間、哥爾夫球場練習場、以及一些宴會廳，的確是可媲美平常參觀新式住宅。但從會所旁邊望過去，二座的設計理應跟一座很相似，兩座大廈部份向「打磚坪街」方向的單位，都可以望到會所景。
9. 周邊設有舊式食肆及民生配套
如果本身少去葵涌工廠區，可能連「打磚坪街」在哪裡都不知，實情這裡鄰近「和宜合道」，因附近也都有一帶舊式洋樓，故周邊也設有舊式食肆、民生配套等也不缺，但就別寄望會有大型商場。也因此發展商宣傳單張標榜「五分鐘生活圈，完全交通網絡」，又表示「西九核心交匯點，四站接通國內外」，自己都要實測一下。
10. 行往港鐵葵興站需時20分鐘以上
行去最近的「葵興站」，根本上沒有20分鐘也行不到，要經過葵興的工廠區，行接駁天橋過了青山公路，便到了「和宜合道」，之後一路行斜路而上才到達，所以一定要搭車。但發展商都有提供七人車來往「iCITY」及葵興港鐵站。但管理費會否很高昂，建築面積每呎3元，但如果以實呎去計，就等於足足要5元。
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次QC服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
