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前言：地緣政治與息口的不明朗因素
過去兩周，全球焦點莫過於中東戰事。美國及以色列於2月28日突然空襲伊朗，掀開中東衝突新篇章。隨後伊朗宣佈封鎖全球25%原油必經的航道——霍爾木茲海峽，刺激國際油價急升。這使美國息口的走向再添變數。正如筆者在《胡 ‧ 說樓市》社交媒體平台上多次強調，在政策與戰事頻繁變動的當下，投資者不應再像以往般作過於長遠的預測。目前市場最重要的是「轉身快」，而非盲目增加槓桿。
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預算案焦點：庫房盈餘的真相與北都重任
《財政預算案》宣讀至今已逾兩周，市場焦點始終離不開「北部都會區」（下稱「北都」）。雖然預算案中「派糖」力度增加及提升免稅額，但相比數年前的金額仍是小巫見大巫。 樓市措施方面近乎零著墨，反映財政司司長認為樓價已回穩，在保障財政收入的前提下，傾向樓市平穩發展。
然而，大眾最關心的應是政府庫房帳目。今年財爺宣佈錄得綜合盈餘，扭轉連年赤字，但《胡 ‧ 說樓市》在當天的直播與文章中已拆解，這主要是將「發債當收入」的會計結果。
現金制 vs 應計制會計
雖然「現金制會計」表達庫房預算，在環球經濟體中佔比達82%，屬於常見做法，但這容易掩蓋政府在發展北都背後所投下的龐大資源與債務。
表一：政府未來發債預算與用途
| 項目 | 預估金額 | 主要用途 |
|---|---|---|
| 每年發債額 | 1,500至1,950億元 | 1. 償還債務 2. 支付非經營帳目開支（主要是北都建設） |
爭議核心：時隔42年動用外匯基金
預算案另一爭議點是政府計劃將外匯基金的1,500億元投資收益，分兩年回撥至「基本工程儲備基金」，主要用於北都基建。這是時隔42年來，政府首次動用外匯基金儲備。
外匯基金的法定目標
不少意見認為1,500億元僅佔外匯基金資產約3.7%，微不足道。但外匯基金的唯一目的是維持聯繫匯率及金融體系穩定。
表二：外匯基金四大投資目標
- 保障資本
- 確保貨幣基礎由流動性極高的美元資產支持
- 確保流動資金足以維持貨幣及金融穩定
- 在上述前提下盡量爭取投資回報
目前將資金投放在不可流動、且回報期不明確的基建開支上，顯然與上述目標不符。市場憂慮此例一開，未來政府會否有更多干預行動。
深度探討：融入大灣區會否拖低香港樓價？
對於香港融入大灣區的發展，市場上存在截然不同的觀點。星級分析員陸東先生曾公開表示，他對樓市前景感到悲觀，理由是香港以往「吃四方水」的優勢正在減弱 。他認為隨著邊境模糊化與交通便利化，加上香港與內地城市在融合過程中，兩地的人工與樓價將無可避免地出現「同化」現象，進而對香港樓價造成龐大的結構性下行壓力 。
然而，若參考全球成熟灣區的發展規律，結論可能大相徑庭 ：
1. 全球灣區的「核心先行」規律
觀察東京灣岸區、三藩市灣區及紐約大都會區，樓市發展的規律通常是由核心區域帶動 。核心區透過產業優勢建立價格領先地位，再經由交通基建將影響力傳導至周邊的衛星城市 。在整個過程中，核心區相對周邊地區的「溢價」往往會隨著融合而擴大，而非縮小 。
表三：東京灣岸區與周邊地區增長對比（2010–2025年）
| 區域指標 | 東京都（核心區） | 南關東圈（主要通勤帶及次產業區） |
|---|---|---|
| 住宅綜合指數年化增長 | 約4.27% | 約3.17% |
| 核心區對比通勤圈溢價 | 2010年末：0.99 | 2025年末：1.1 |
2. 香港作為「核心」的獨特性
香港是否會被「同化」，關鍵在於其是否能維持大灣區「核心」的地位 。核心城市的特點是擁有難以取代的高增值產業集中地 。香港擁有獨特的普通法法制及資本自由流動優勢，作為灣區唯一的離岸融資窗口與金融引擎，其地位與內地城市有著本質上的區別 。
從經濟數據上看，香港的優勢依然顯著：
- 人均GDP差異：香港人均GDP約為420,000元，而大灣區平均則約為170,000元人民幣 。
- 產業結構：香港以高增值的專業服務業（第三產業）為主，佔GDP比重高達94% 。 這種高增值產業的人口結構，將持續為核心金融區周邊的樓價與租值提供強大支撐 。
投資策略：南金融、北創科的兩極化走勢
在《財政預算案》的大框架下，香港未來的空間佈局將呈現「南金融、北創科」的格局。但對投資者而言，這兩個區域的風險與潛力完全不同 。
1. 北部都會區（北創科）：潛在競爭
政府預計投入大量資源發展北都，並將其列入「十五五」規劃綱要，既然成為國策，最合理推論是內地大型科企設立境外總部將成為北都的主旋律，但對比深圳發展已久的創新科技行業，香港起步慢得多，但深圳的樓價及物價卻比香港存在折讓，在這種環境下，北都就成為大灣區中，深圳的次產業區。因此，北都面臨的挑戰在於「邊境模糊化」帶來的供應競爭 ：
- 競爭對手多元：由於北都與深圳一河之隔，且深圳創科配套起步較快，未來相關工作人口可能採取「深圳居住、北都工作」的模式 。
- 潛在供應龐大：隨著交通改善，北都住宅的競爭對手不再僅限於香港內部，而是整個大灣區的房屋供應 。
- 發展週期長：北都發展期長達15至20年，規劃仍有變數 。參考啟德跑道區的經驗，投資者應以觀望為主，不宜抱持過高憧憬 。
2. 南金融核心區（傳統核心）：供應稀缺與法制護城河
相比之下，港島及九龍核心區（南金融）的供求關係卻更加穩健 ：
- 供應彈性極低：核心區發展已久，新增住宅供應的渠道非常有限 。
- 需求持續強勁：受惠於高增值金融從業員的住屋需求，只要金融中心的地位不變，高淨值人士帶來的住屋需求可成為支撐，以及大灣區的核心區域 。
總結
正如《胡 ‧ 說樓市》一直強調，在政策與戰事頻繁的年代，投資不應單憑「感覺」宣洩，而應建立在理據與數據之上。政府「義無反顧」豪賭北都 ，雖然官員不斷強調投資潛力無限，但作為小市民，投資策略上必須清醒，在畫面變得清晰前，不宜過分樂觀，偷步投資北都創科概念風險大，避免過度增加槓桿，如果在去槓桿的過程中，更應保留優質的核心資產，而非變數較多的次產業區。
撰文: Henry
