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啟德新盤 Henley Park 近日陷入管理帳目爭議。繼西環「香港商業中心」後，《胡 ‧ 說樓市》再次收到業主投訴，指屋苑管理公司在收取法定的「經理人酬金」外，額外徵收一筆固定 3% 的「行政費」，單一年度涉及金額達 560,000元。當業主試圖召開大會推翻收費時，竟收到管理公司的律師信控告誹謗，令事件陷入僵局。
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財務報表揭神秘「3% 行政費」
去年 10 月搬入 Henley Park 的業主陳小姐，在查閱 2025 年財政預算表時發現，屋苑雖有高達 20,000,000元 存款卻無利息收入，繼而進一步索取財務資料。她發現管理公司除了按法定上限收取 10% 的「經理人酬金」外，還額外多徵一筆固定開支 3% 的「行政費」。
Henley Park 首年管理開支分析
根據首份核數報告，屋苑的收費邏輯如下：
- 實際開支 (Actual Management Expenses) = 總開支 – 經理人酬金
- 經理人酬金 = 實際開支 X 10%
- 行政費 = 實際開支 X 3%
截至 2024 年 10 月底，「住宅」部份實際開支為 13,550,000元，業主需支付 1,355,000元 酬金及 406,600元 行政費。若加上「公共地方」帳目，兩項收費分別再增 512,000元 及 153,600元。
業主質疑：為何不採用「實報實銷」？
陳小姐指出，業主並非不願支付行政開支，而是質疑其計算方法。管理公司稱使用了總部資源，但陳小姐認為相關文員、會計屬固定資源，應以「實報實銷」方式處理，而非按屋苑總開支的百分比抽取。她形容這猶如在餐廳付了 10% 服務費後，還要再按整個套餐價格多付 3%，「這就是我覺得很不公平的地方。」
恒基系物管公司規模龐大 估算涉及金額驚人
Henley Park 由恒基地產發展，管理公司為其旗下的「偉邦物業管理有限公司」。據恒基年報，集團旗下五間管理公司（偉邦、恒益、尊家、冠威及 H Commerce）共管理逾 85,000 個單位。
若以 Henley Park 740 伙一年收取 560,000元 行政費為基準作粗略估算，若旗下所有物業均採用相同模式，涉及金額可能高達 64,000,000元。
各大屋苑行政費對比
《胡 ‧ 說樓市》調查了 8 個不同發展商管理的屋苑，發現收費模式各異：
| 屋苑 | 行政費收取方式 | 經理人酬金 (%) |
| Monaco | 浮動（法律及諮詢服務） | 10% |
| 嘉峯滙 / 維港一號 | 無收取 | 10% |
| 昇悅居 / 泓景臺 | 無收取 | 6% – 6.2% |
| 滙璽 | 浮動（總部支援部門開支） | 8% |
| 曉尚 (恒基系) / Henley Park (恒基系) | 實際開支 X 3% | 10% |
前立法會議員：法律條例寫法不夠清晰
前立法會議員江玉歡指出，現行《建築物管理條例》（第 344 章）對於「行政費」的定義不夠清晰。她認為良好作業應跟隨酬金指引，其餘開支則應實報實銷。律師朱寶琼則提醒，公契雖可能容許收費，但具體百分比應視乎項目性質，業主有權在審批預算（Budget）時透過投票決定是否通過。
業主大會演變成「律師信」攻防戰
陳小姐曾嘗試集合 5% 業權召開業主大會推翻收費，卻在會前收到物管公司控告她於業主群組「誹謗」的律師信。儘管如此，大會仍於 2025 年 10 月 4 日舉行，現場出席人數達 80 人。
然而，所有議案（包括取消 3% 行政費）最終均被否決。原因是單一公司名義的大業主投下反對票，其持有的業權份數高達 147,164 份，佔出席投票份數逾 80%。事後更有業主發現，部分授權票委任了物管公司的持牌人投票而未作申報，已向物業管理業監管局投訴。
管理公司回應：行政費遠低於實際成本
偉邦物業管理透過律師行回覆稱，3% 行政費是根據大廈公契厘定，且收費遠低於實際成本，管理公司已自行承擔不足部分。至於員工獲授權投票一事，律師信指管理公司職員並無持有業權份數，且涉及個人隱私，拒絕披露詳細授權資料。
物業管理業監管局則回應，物管公司若與議決事項存在利益衝突，須向業主清楚披露。若收到違紀投訴，將按程序跟進。
📋 業主自保：查核管理費預算 5 大檢查清單
當您收到屋苑年度預算表時，請務必核對以下五個關鍵點，確保每一分管理費都用得其所：
- 檢查「經理人酬金」是否到頂 核對報表中「經理人酬金」（Manager’s Remuneration）的百分比。法律或地政總署批核的公契通常設有上限（如 10%） 。若管理公司已收足上限，卻另外開立名目收費，應警惕是否有變相加價之嫌 。
- 警惕「固定比例」的行政費 留意是否有以「行政費」（Administrative Fee）或「總部支援」為名，卻按屋苑總開支固定抽取百分比（如 3%）的項目 。理想的作業模式應為「實報實銷」（Reimbursement），即有用到的資源才按單據入帳 。
- 核對利息收入與存款金額 若屋苑擁有大額存款（例如 20,000,000元），財務報表理應反映相應的利息收入 。如果利息收入微乎其微或顯示為零，業主應向管理處查詢資金存放方式及回報率 。
- 辨識「雙重收費」疑雲 仔細對比「住宅」與「公共地方」兩盤帳目 。若兩邊同時針對同一項行政資源（如總部會計、法律諮詢）按比例徵費，可能導致業主在不知情下支付了兩次酬金 。
- 留意「關聯公司」投票權 在業主大會中，應查核獲授權投票的人士是否為物管公司的職員或關聯公司持牌人 。根據監管守則，若議決事項涉及利益衝突（如罷免物管公司），持牌人須清楚披露背景，以維持公平中立 。
