【凱柏峰I: 驗樓】摸頂價買入質素如何?$1,310萬三房單位開箱!

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近期樓市氣氛轉弱,早年以高價開售的新盤,其業主正陸續面臨上會「死線」。繼何文田站「瑜一」及錦上路站「柏瓏」後,今年第三個交樓的鐵路項目——康城站「凱柏峰I」,同樣有業主因估價下滑而陷入困境。

我們曾接獲「凱柏峰I」業主求助,表示想取消交易,但發展商處理進度緩慢。最終,部分業主如我們這次驗樓單位的主人翁一樣,即使樓價已錄得跌幅,仍決定完成交易收樓。究竟這批「摸頂貨」的內部質素是否對得起當日的高昂樓價?我們立即檢視單位的內部實況。

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項目背景:高價開售後市況逆轉

由信和、嘉華、招商局及港鐵合作發展的「凱柏峰I」,位於康城站11期上蓋,共提供592個單位。 項目在2022年6月尾開售,當時市況雖已現陰霾,但市場反應依然熾熱,短短一星期便售出463伙,佔全盤79%,平均成交呎價高達$19,161,最貴單位的呎價更突破$22,150。

發展商乘勝追擊,加價推售「凱柏峰II」,惟後勁不繼。若連同「凱柏峰III」計算,整個項目三期合共1,880伙,至今僅售出約845伙,佔總數不足一半,套現約72.13億元。

值得留意的是,項目當年的補地價金額高達30.549億元,每呎補地價為$3,194,是康城站上蓋項目中每呎地價第二高的住宅。 按此推算,發展商目前的銷售金額僅僅收回約六成地價成本。

凱柏峰I

凱柏峰I 基本資料

項目資料
地址康城路1號
單位數目592伙
單位面積291-995平方呎
所屬校網95校網
發展商信和、嘉華、招商局、港鐵

估價下跌 「建期」買家陷上會危機

去年政府全面「撤辣」後,毗鄰由會德豐發展的「Seasons Place」以每呎僅$14,000多的震撼價開售,直接導致「凱柏峰」的估價急速下滑,多個單位估值跌幅超過15%。

在「凱柏峰」一至三期的已售單位中,有多達604名買家選用了建築期付款計劃,他們僅支付了10%首期,便要面對收樓上會的現實。 這批單位的總金額高達51.7億元。 假若他們最終選擇放棄交易,發展商在最壞情況下,未追收差價前僅能沒收10%訂金,意味著套現金額將大幅縮減至25.6億元,可能連地價成本也無法覆蓋。

幸而,發展商其後延遲了預計關鍵日期,為市場爭取了喘息空間,加上金管局推出措施協助「摸頂」樓花買家上會,才避免了大規模撻訂潮。


驗樓單位資料

項目資料
屋苑凱柏峰I
單位1A座中層B室
實用面積721平方呎
買入樓價$1,309.88萬元
買入呎價$18,168
驗樓得分90分
驗樓單位

單位質素檢驗:開箱實況逐項睇

我們這次開箱檢驗的單位是1A座中層B室,屬三房一套連儲物室間隔,亦是屋苑中面積最大的戶型。 業主以$1,309.88萬元買入,實用面積721呎,呎價高達$18,168。 與鄰近「Seasons Place」系列的大單位相比,樓價跌幅約13-14%,但業主仍堅持完成交易。 現在就來看看單位的交樓質素。

玄關與廚房:儲物空間充足惟家電破損

單位設有長約2.7米的玄關,發展商善用旁邊一個450毫米深的凹位,設置了由頂至底的儲物櫃及鞋櫃,方便住戶收納。

廚房為梗廚設計(註:「凱柏峰I」僅三房一套戶型設有梗廚),空間方正。 廚櫃、雙門雪櫃等收納妥當。L形工作枱面配置了單頭煤氣爐及雙頭電磁爐,備餐區充足。然而,我們發現嵌入式微波燒烤蒸焗爐的門無法正常關上,屬於損壞,需即時扣分。此外,驗樓師發現廚房窗戶的唧膠手工欠佳,擔心有潛在滲漏風險。

儲物空間充足惟家電破損

客飯廳:天花現破洞 冷氣機頻繁跳掣

客飯廳主體面積寬敞,長度超過5.4米,間隔方正。 但走近露台,抬頭望向玄關方向的燈槽,竟發現近「生口位」的天花有一個明顯破洞,未知是施工遺留抑或手工問題,觀感欠佳。

天花現破洞

更嚴重的問題來自冷氣機。在驗樓期間,冷氣機竟已跳掣三次,顯示可能存在電路或機件潛在風險,驗樓師建議我們不要再開啟。 驗樓師鍾智剛先生指出,短時間內頻繁跳掣,代表冷氣根本無法正常使用,必須徹查。同時,露台的冷氣機散熱器頂蓋有明顯撞凹痕跡,需要更換。

冷氣機散熱器頂蓋有明顯撞凹痕跡

露台與景觀:景觀受未來新盤遮擋

露台面積41呎,採用近年流行的「三合一」設計,即露台、工作平台及冷氣機散熱器合併。 景觀方面,雖然能感受涼風,但主要望向「Seasons Place」的樓景。原本能側望的藍塘海峽海景,未來將會被信和發展的「康城站13期」所遮擋,景觀不算突出。

露台與景觀:景觀受未來新盤遮擋

房間與洗手間:各有優劣

  • 儲物室:面積約31呎,空間方正,較一般儲物室寬敞。 雖然設有冷氣機,有業主或會考慮改作工人房,但需注意房門開合會阻礙床的擺放,改用趟門會較實用。 此外,室內沒有工人廁,僱主需與傭人共用客廁。
  • 客廁:貫徹發展商的交樓標準,採用雲石及磁磚。 洗手盆採用斜水設計,方便去水,頗為貼心。 鏡櫃門除了有金屬鋁片固定,上方更設有繩索及額外鉸位作鞏固,加強了安全性。
  • 客房:兩間客房面積均約47呎,空間不大,僅靠高樓底營造空間感。 房間之間為主力牆,無法打通擴闊。 其中一間房的冷氣機隔塵網沒有裝好,需要重新放置。
  • 主人房及套廁:套廁改用浴缸,並設有氣窗,有助通風。 但氣窗正對周邊樓宇,雖是反光玻璃,但晚上開燈後或有私隱問題,業主需考慮是否加裝窗簾。 此外,廁所內的抽風機在開關時會發出刮扇頁的怪聲,需要維修。 主人房寢區面積約76呎,兩邊設有落地大窗,惟外望景觀同樣被樓景主導。 多窗的設計亦為擺放電視等傢俬帶來挑戰。
洗手間
主人房

胡.說評析

1. 驗樓得分90分 單位質素不過不失

總結全屋,單位的家電問題成為扣分重災區,包括冷氣機、蒸焗爐及抽氣扇等。 幸好家電項目在評分佔比較低,加上單位面積較大,按比例計算淡化了問題的嚴重性,最終單位得分剛好達到90分,獲評A級。 今年交樓的三個鐵路盤,雖然均屬「摸頂貨」,但暫時的驗樓得分都不算差。

發展商之一的信和回覆查詢時指,已即時委託承建商跟進,相關修繕工作已妥善完成,並已聯絡業主安排驗收。

2. 康城13期成推盤阻力 銷售陷兩難

發展商需要努力確保交樓質素,畢竟「凱柏峰」全盤尚有過千伙餘貨待售。 在目前眾多買家面對上會挑戰的時期,發展商未敢有太大銷售動作。

接下來,發展商將面臨一個兩難局面:應該先推售景觀更優越、位處壓軸一期的「康城站13期」,還是先處理「凱柏峰」的過千伙貨尾?若「凱柏峰」跟隨市況大幅減價促銷,將直接衝擊「康城站13期」的定價策略。

此外,市場競爭依然激烈。「Seasons Place」系列雖以低價搶攻,但同樣只有第一期反應較佳,二期動力減慢,三期銷情滯後,反映「撤辣」效應減退後,買家對康城區的承接力有其底線。 「Seasons Place」尚有約847伙餘貨,將與「凱柏峰」繼續爭奪客源。

康城13期

3. 租金回報僅2.6厘 未能支持高昂樓價

從租務市場表現來看,「凱柏峰I」現時約有30個放租盤,叫租介乎$17,000至$33,000。 不過實際成交價均需下調,目前一房及兩房單位的實質呎租約$48及$41.8,月租約$16,500及$19,000。

至於我們檢驗的三房戶型,最近錄得一宗月租$28,500的成交。 以業主買入價$1,309.88萬計算,租金回報率僅約2.6厘,這個回報水平未能完全支持其高昂的買入價。

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