【家居漏水】天台、外牆滲水點算好?兩大方法搵漏水源頭!

很多香港人買樓也鍾情頂層連天台單位,但天台單位也特別多滲漏。假如你不幸地買入漏水屋,別以為透過「打針」把填補裂紋修補就可解決滲水問題。因為要對症下藥,必須先尋找出問題根源才可以。我們將剖析漏水的處理程序、以及常見的檢測手法來協助業主了解漏水屋的問題。

快速跳往:漏水個案漏水主要成因向食環署求助方法尋找專家協助流程責任誰屬

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漏水個案

《胡.說樓市》谷友陳先生早前就有親身經歷。他在十年前搬入太子一個頂層連天台單位,五百幾呎單位空間寬敞,入屋客飯廳,旁邊一列窗可遠眺旺角花墟景色,一直也是相安無事,但自從六年前大廈進行大維修後,有一次下雨天發現主人房牆身濕透,自此每逢下雨天總有滲漏。

業主立案法團交涉,找回大廈維修公司再作檢查,維修公司在天台對下來的主人房外牆塗了一層防水油,表示問題已解決,但實情所發揮的作用並不大。其後維修公司也試過用水浸天台,雖然沒有發現滲漏問題,但卻建議在天台多塗一層防水層,陳先生也無奈接受,但問題仍舊存在。其後再跟維修公司交涉幾次後,他們索性連電話也不接聽。

陳先生把設於睡房的入牆衣櫃拆走,在裂縫上動手鑽一個小孔,利用飲管及棉條把水引導入水樽內。我們到場拍攝時,就見到房間的小樽所盛載水滴,是近日下雨四小時後的成果。牆身密密麻麻猶如密碼的標記,是屋主記下漏水次數及濕度。

更嚴重是,滲漏問題一直由睡房延伸至客飯廳天花,原本鋪上的牆紙出一個個小氣泡,界開才望發現有裂紋,近期還惡化至窗邊也有裂紋及滲水。他多番向法團要求別找清維修公司的尾數,以保留資金作處理漏水問題,怎料法團卻在不知不覺間已找清尾數,現時陳先生只能獨自處理。

漏水成因
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漏水主要成因

類近情形,相信並不止陳先生曾經面對。漏水問題,也因樓宇老化而出現樓上漏水至樓下,對不少業主來說,可以相當困擾。要根治漏水問題,必須由業主先檢驗出滲水成因,並視乎情況和需要與有關住戶、其他業主、或法團進行協調,以進行維修工程。

在香港居所面對漏水源頭,不外乎四方面,包括「來水」、「去水」、「地台水」及「外牆滲水」。「來水」多數由食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂所致。「去水」則包括洗手間污水;「地台」則指浴室底的污水;「外牆滲水」則因外牆出現裂紋,雨水經由裂紋滲透入屋。面對不同的漏水源頭,要由不同方法作檢測。

漏水成因:

  • 來水: 食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂
  • 去水: 洗手間污水滲漏
  • 地台: 浴室底的污水
  • 外牆滲水

兩大方法搵漏水源頭

針對漏水問題,小業主自行進行勘察外,最直接就是尋求食環署及屋宇署所成立的「聯合辦事處」協助;或者尋找公證行或測量師去處理。

1. 搵食環署及屋宇署

食環署跟屋宇署成立「聯合辦事處」協助處理相關問題,主要是透過《公眾衞生及市政條例》賦予「聯合辦事處」權力,協助住戶有系統測試方法,找出滲水源頭,使業主能進行維修。「聯合辦事處」會提供「一站式」服務,在展開調查後,「聯辦處」人員會到懷疑滲漏單位進行調查及測試,測試工作通常於90天完成。但如果在調查過程中,「聯辦處」人員被拒絕進入單位調查,可向法庭申請手令入屋。

尋找漏水源頭,可找聯辦處
尋找漏水源頭,可找聯辦處

如調查後確定滲水來源來自該單位,則會按《公眾衞生及市政條例》發出「妨擾事故通知」,規定需在指明期限內處理問題;如不遵從則會提出檢控,一經定罪,最高可處罰款港幣10,000元,另加每日罰款港幣200元。

「聯辦處」亦可向法庭申請「妨擾事故命令」,命令有關人士處理問題,如不遵從法庭命令也可被檢控,一經定罪,最高可處罰款港幣25,000元,另加每日罰款港幣450元。但若調查期間,滲水情況有改善、或未能找出源頭,「聯辦處」會終止調查。

如有需要,「聯辦處」會把個案轉介「屋宇署」或「水務署」作出跟進。屆時「屋宇署」可按《建築物條例》處理樓宇失修及排水渠欠妥問題,而「水務署」則按《水務設施條例》制止浪費食水的情況。如大家覺得有需要可致電3691 8479(香港區)、3156 1942(九龍區)、3104 2571(新界東);2382 5682(新界西)尋求協助。

聯合辦事處辦公時間

  • 星期一至五: 上午8時45分至下午1時、下午2時至下午6時
  • 星期六、日及公眾假期: 休息

聯合辦事處地址及聯絡方法

地區地址電話號碼傳真號碼
東區香港黃竹坑業勤街23號9樓369184792180 6758
灣仔區   
中西區   
南區   
離島區   
九龍城區九龍灣宏光道39號宏天廣場21樓7B-10A室3156 19423156 2099
深水埗區   
旺角區   
油尖區   
黃大仙區   
觀塘區   
葵青區新界葵涌興芳路166-174號葵興政府合署9字樓2420 92042480 4023
荃灣區新界荃灣楊屋道45號楊屋道市政大廈3字樓  2212 97012414 8809
屯門區屯門屯喜路1號屯門政府合署1字樓2146 86422452 6559
元朗區新界元朗橋樂坊2號元朗政府合署2字樓2475 34332477 5099
北區新界上水智昌路13號石湖墟市政大廈4字樓2679 28122679 5695
大埔區新界大埔鄉事會街8號大埔綜合大樓3字樓3183 91192650 1171
沙田區新界沙田鄉事會路138號新城市中央廣場第1座12字樓2634 01362634 0442
西貢區新界將軍澳培成路38號西貢將軍澳政府綜合大樓8樓  3740 51002792 9937
屋宇署網頁也有檢測漏水源頭的小冊子
屋宇署網頁也有檢測漏水源頭的小冊子
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調查手法

第一階段: 檢測濕度及漏水由其他單位引致

政府服務承諾規定,「聯合辦事處」在接獲舉報後六個工作天內聯絡調查。大致來說檢測會分三個階段進行。第一階段,會由「聯辦處」職員負責做第一次入屋檢查,發現滲漏地方濕度高於或等於35%、以及需確定滲水問題由「其他單位」引致,才會進行第二階段調查。

但濕度高於35%,究竟會用什麼時間的量度作為標準? 處方職員會量度一次、兩次或三次? 聯辦處職員表示不知道食環署做什麼檢查,也不知道量度多少次。至於如果滲水地方是自己入契天台,而並非由「其他單位」所引致又如何處理? 翻查屋宇署網頁,署方表示由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶所引致滲漏,皆不會構成公眾衞生的滋擾問題,聯合辦事處不會採取執法行動。

第二階段: 聯辦處職員檢測

因此必須符合第一階段的調查,「聯辦處」才會進行第二階段調查,包括利用電子濕度儀進行「濕度測試」、「色水測試」及「反向壓力測試」。「聯辦處」人員會到涉事單位進行一至兩次調查及測試,如果個案複雜有機會要多次到訪。對於性質複雜而未能找出滲水源頭個案,「聯辦處」有機會進行第三階段的「專業調查」。

測試方法測試地方測試單位測試所需時間
濕度監測牆身及天花事主單位0.5小時
色水測試排水口滲水單位1小時
反向壓力測試供水喉管及滲水位置事主單位及滲水單位3-5小時

第三階段: 專業檢測

「聯辦處」人員會委派顧問公司職員,按個案進行以下一項或多項測試,同樣地會到訪涉事單位一至兩次,有機會需反覆再作測試。而政府委託的顧問公司可按這裡

測試方法測試地方測試單位測試所需時間
濕度監測牆身及天花事主單位0.5小時
地台蓄水測試浴室、淋浴間、廚房地台滲水單位1-2小時
牆身灑水測試浴缸、企缸、淋浴間牆身滲水單位5-15分鐘
反向壓力測試供水喉管及滲水位置滲水單位及事主單位3-5小時

聯辦處職員強調,只會出一份報告指出漏水源頭,但不會協助後續根治漏水問題,故仍需要屋主自行處理。根據網頁資料顯示,索聯聯辦處報告逐頁收5.1元的手續費,另加影印費,手續費上限229.5元。

 手續費影印費
黑白影印本每頁5.1元每頁1.3元
彩色影印本每頁5.1元每頁2.7元
*複印手續費上限為229.5元 (資料來源:屋宇署)

2. 搵專業人士: 測量師及公證行

除了尋求「聯辦處」協助,業主也可自行委聘專業人士進行調查,顧問公司進行滲水調查及尋找滲水源頭,並進行所需的維修,以解決滲水問題。若滲水問題涉及供水系統,業主可尋找持牌水喉匠為供水系統進行檢查及維修。持牌水喉匠名冊可按這裡找尋

檢測手法

針對不同地方的滲漏問題,聯辦處及專業人士會對單位進行不同方式的檢測,藉以確定漏水源頭,從而對症下藥作出改善。當中部份會涉及專業儀器、部份則屬於簡單的測試手法。粗略來說大致有以下幾項:

1. 溫度監測: 紅外線成像儀

「紅外線成像儀」可用來影照懷疑滲漏地方,因為它可以反映牆身即時溫度高低。從成像儀的屏幕上望到,溫度較高的地方會顯示為紅色;但綠色至藍色則溫度愈低。部份有水份積聚的地方,會導致牆身溫度較低,所以顯示出來會是藍色。但相關儀器也有不足之處,就是倘若單位牆身內部有空鼓,也會影響溫度變化,因此單靠「紅外線成像儀」並不能百分百準確知道是否漏水。

紅外線成像儀

2. 濕度監測: 微波濕度計

「微波濕度計」有助量度牆身濕度,可以設定比例由百分之1-9。牆身愈乾,所顯示的數值愈低;反觀如果牆身愈濕,數值就會愈高。一般準則顯示出2%以上,也表示牆身有水份積存。這部儀器還會細分兩款,一款可探測牆身深度七公分的濕度、另一款則探測十一公分,測量師多數兩款也會採用,只因如果數據反映牆色七公分濕過十一公分的話,這有可能並非出現漏水,而純粹倒汗水也不一定。但相關儀器只能針對石屎牆身使用,若牆身上鋪有磁磚則未必合用。

微波濕度計

3. 色水測試

「色水測試」主要針對排水口、浴室、淋浴間或厨房地台、浴缸、企缸及淋浴間牆身,一般來說,這種方式是較便宜的測試方法,會使用食用色素進行測試。測試時會把色水注入排水口,然後覆檢懷疑漏水單位有沒有水滲出。但運用這個方法來測試滲漏有可能需時較長,需要一小時至兩星期才能反映。

4. 反向壓力測試

由於「來水」滲漏往往是持續、水量較大,濕度較高,甚至會看見水錶會見到郁動,故可採用「反向壓力測試」,也就是俗稱「谷磅」來檢查懷疑供水喉管滲漏問題。簡單來說,就是記錄滲漏滴水次數或濕度後,會關上總掣及開啟水龍頭釋放管內壓力,再記錄滴水次數或濕度變化。之後恢復管內水壓後再作作記錄,藉以確定漏水源頭才作補救。

反向壓力測試可檢測喉管壓力
反向壓力測試可檢測喉管壓力

5. 水質測試

如果屬於「來水」的水管爆裂,要如何分辦食水或鹹水管呢? 他們就可透過「鹽度計」作出分析,如果水源屬於鹹水的話,水份會有鹽份所出現。

「水質測試」也可抽出水份檢測,觀察水份究竟是清水還是污水,藉以分辦是「來水管」或「去水管」爆裂。檢測過程中,還可再測試水質有沒有含有尿液常見的「阿摩爾亞」,從而決定「去水」屬地台洗澡污水、抑或厠所污水。

6. 外牆及天台檢測

對於部份住在頂層連天台單位的戶主,要檢測天台防水層有沒有滲漏,睇樓時可去後樓梯望望。看看附近外露的電箱有沒有出現開始生鏽或水漬。 如果上方防水層出現問題,下雨後有大量雨水出現就會導致如此情況。

同時也可留意通往天台的梯級位。因為很多時,雖然自己單位天台已塗了防水層,但若毗鄰單位沒有塗防水層的話,水流滲了在單位底層後,在這一層走通了,而令單位出現滲漏,因此值得留意踏上天台的梯級位有沒有裂紋。

外牆及天台檢測

責任誰屬

究竟漏水責任誰屬? 如果能確定由毗鄰單位滲入,則有可能需由毗鄰單位負責。就算天台屬於入契,但如果能確定因毗鄰單位防水層,而令其單位出現滲漏,責任也不一定在業主身上。如果單位的外牆大條裂紋出現滲漏,則需由業主立案法團負責。

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