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啟德區突然成為市場熱話，背後因為政府計劃在啟德「世運道」附近興建過萬伙的「簡約公屋」，對於真金白銀，在區內付費買入私樓的業主，收樓要擔心單位內部質素外，亦擔心「簡約公屋」會否令私樓跌價。我們開箱的新盤是由會德豐發展「Monaco」，即管看看交樓質素能否彌補一點業主的負面情緒?
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項目背景
位於啟德站以南「沐泰街12號」的「Monaco」，這區原本設有六幅住宅用地，當年內房海航以天價272億元連環投得四幅用地，並表示興建住員工宿舍之用，成為一時佳話；後來海航財困要拋售地皮，才被會德豐以超過63億元購入這幅用地興建為「Monaco」，並發展為兩座高座及四座低座，合共646伙。
表: Monaco資料表
| 地址 | 沐泰街12號 |
| 單位數目 | 646個 |
| 面積 | 一期: 280呎-1,394呎 二期: 332-1,679呎 |
| 校網 | 34校網 |
| 發展商 | 會德豐 |
來到今天入伙，這裡成為新焦點，事緣這個被視為新中產的地區，政府突然要插旗興建「簡約公屋」。雖然「簡約公屋」選址跟「Monaco」有約一公里步距範圍，但怎說進佔了市區鐵路站旁邊，而租金每月低見570元至最高2,650元。相比之下，我們《胡．說樓市》編輯部抽中驗樓單位，現時租值更高達40,000元，足足等於十五個「簡約公屋」的租值，進駐同區私樓的業主又怎會服氣? 我們驗樓開箱的單位，業主以高達3,135萬元買入、呎價高達32,800元的單位。這個單位不是分層，而是低座地下特色戶，實用面積956呎。
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | Grande Monaco |
| 面積 | 956呎 |
| 單位 | 低座地下B室 |
| 樓價 | 3,135萬元 |
| 呎價 | 32,800元 |
| 得分 | 75分 |
驗樓特色
地下單位需經電梯大堂入內
單位設於地下，進入單位之初要先經電梯大堂。一層兩個單位，我們驗樓的單位較毗鄰單位優勝一點，因為若住戶站立大堂等候電梯時，會望到毗鄰單位的大門，反觀我們驗樓的單位，需要轉一個彎才到達大門，感覺上較有私隱。推開雙扇大門入內，這裡個小玄關，比我們平時參觀納米戶型玄關還要克制，可在此位置放薄鞋櫃。玄關位置上有幾組控制器，一組為平常處理大門開關、另外一組則為家居攝錄器、以及玻璃破碎器，因為單位位於地下連花園，需加入一些監察器以提升保安。
廚房洗衣機漏水兼地台倒灌
玄關轉入就是廚房，空間不算很大，但算方方正正，設有兩邊工作枱面，一邊放置了炒鑊爐、燒烤爐及雙頭爐頭，下方設置了蒸焗爐，對面放置了雙門雪櫃、紅酒櫃、咖啡機及微波爐，上方做了很多儲物櫃。另一邊工作枱面總長3.55米，備餐區很充足，但驗樓師卻發現洗衣機漏水兼地台倒灌。打開洗衣機入水掣噴水嚴重，及後放水時水流更從渠口湧出，連同地下的砂石一併沖出來。他表示，很多時樓上單位的垃圾會沖積在底層，若未能沖得走，日後會在地台沖出來。
單位鬆地板及有污漬
由廚房走出客飯廳，客飯廳很闊，但總長卻不是很長。由廚房牆身行至趟門位置，長有6.2米，闊3.8米，客飯廳的主體面積高達255呎。告訴你，Monaco開放式單位面積280呎，換句話說，客飯廳較開放式細約30呎左右。別以為客飯廳沒有什麼問題，在驗樓時也是跟時間競賽，因為我們一路驗樓時，發展商職員同步執修，高峰時期單位聚集15-20人。所以從畫面，你不能看到鬆地板，亦不能看見地下污漬等問題，因為工人不斷在加釘、補色及清潔。客飯廳外接花園，上方有玻璃破碎器及監察器，設有摺門及巴士摺門可外出，估計業主會透過摺門外出花園，未必會經常打開巴士摺門，但驗樓師建議業主日後要不時開啟此門，因為長期不開啟膠邊老化容易破損。
入契花園外牆擺放鄰居冷氣散熱器
由客飯廳外出連接一個836呎入契花園，橫跨客飯廳外，同時也橫跨幾間睡房。最盡頭的主人套房，還有趟門可走出花園。在花園末端外接公家地方，這裡共有四部冷氣機散熱器，但並非全部冷氣機散熱器屬於驗樓單位，有兩部屬於另一邊隔離座的單位。D座的冷氣機散熱器也會置於C座牆身，設有一個小小的鋅盆可作洗滌用途，還有樹木包圍花園，再過來此位置並不屬於業主入契的一部份，方便吊船運作時之用。
花園落葉需不時打掃
花園設有很多花草樹木，唯獨部份位置有空隙，變相可望透毗鄰單位，若發展商可多種一些花草便可加強單位的私隱。驗樓師同時表示，單位花園有很多樹葉，若不處理會跌入渠口內，令去水渠出現淤塞，最擔心會出現倒灌問題。建議大約一至兩星期便要適時清理，包括由頭至尾打開渠蓋作清理。
花園圍欄欠鋁冚
由花園走回室內看看房間。單位四房一套工人房及工人廁，工人房及工人廁設於廚房內，其中一間客房置於客飯廳旁，我們可以望望。客房有一個小玄關，用途有限，有點浪費空間。房間面積長度充足，超過3米，但感覺有點窄，闊度不足，只有2米，所以雖然客房主體面積72呎，但感覺也有點迫狹。還有，客房可望到自己花園、毗鄰單位的花園，以及連接兩個花園的圍欄，但圍欄下方有點粗糙，若發展商可以加一點鋁冚修飾，可以更加美觀。
全屋75%玻璃需更換
驗樓師在房間的玻璃窗都圈了很多圈，代表有很多花痕，並不單止此客房，以至經過走廊對面的房間，花痕也很嚴重，我們可以過去其他房間望望。經過走廊，會有兩間客房，洗手間及末端為主人套房。此兩間客房發現的玻璃花痕很多，驗樓師表示全屋約有20件玻璃，只有5件是不需要更換。驗樓帥表示，由於玻璃從外面有花痕，估計跟清潔工人在花園清潔時不慎，用力時夾雜了砂石而有花痕。他表示，如果花痕比例少仍可接受打磨，但太深或密集則整件更換較理想。雖然只影響視覺效果，但若花痕太密集，業主亦難以接受。另外兩間客房，空間並不算很大。長2.3米、闊約2，面積不足50呎，偏偏兩間客房之間為主力牆，很難透過間隔改動來擴大睡房空間感。
主人套廁多手工問題
最後一間就是主人套房，已為最大的房間，主體空間約91呎，因為部份位置為衣帽間，再入就是主人套廁，設有雙洗手盆，為豪宅常見的裝置，但也發現不少問題，包括花灑喉漏膠圈，坐廁閘掣可取出，洗手盆有崩花及欠唧膠，水掣甩鍍色等。
胡．說評析
驗樓得75分
以一個3000幾萬的單位，如此交樓質素是有點失望。雖然看得出職員落力搶救，而我們團隊當日三小時後折返屋苑時，也順道看看執修進度，發現職員積極解決廚房漏水及倒灌，但業主始終擔心能否完全根治。單位在多個驗樓細項中，窗及潔具來去水失分嚴重，純粹只因單位面積較大，計及比例才保得住75分，評級為C。我們把驗樓結果轉交發展商會德豐，回覆指，除了主人套廁內的崩花、水龍頭等物料訂購需時，其他項目已完成執修。
單位不設垃圾房
住在低座單位，景觀不及高座開揚外，配套也有分別。一般高座會設有垃圾收集房，但低座卻沒有垃圾房。應該怎丟垃圾? 低座高層單位額外設垃圾收集箱，但住地下單位的住戶則不設垃圾收集箱，總之每次想丟垃圾，就要致電管理處，待他們安排職員收垃圾。
會所走摩納哥風情
期望質素可再進步，但屋苑環境卻襯托到身價。樓盤叫「Monaco」，是因為其雙會所設計，採用了地中海「摩納哥」為設計藍本。既然拍攝後也有一點時間，我也決定帶大家快速看看會所設施。「Monaco」會所佔地逾21,900呎，設有50米戶外泳池外，室內還有24小時健身室及瑜珈室。至於另一邊會所，則設有兒童樂園及兒童烹飪室、亦設有兒童戶外賽車場，同時也有一些休閒的室內空間。
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