【屯門城‧點】新盤遲入伙收樓執修拖延拆解業主追討程序

購買一手樓樓花物業等到收樓，原本都是開心事，但偏偏有業主卻一肚氣。《胡．說樓市》早前收到谷友反映，投訴購入屯門「城．點」單位，在入伙後的執修工作卻相當馬虎。究竟目前法例對準業主來說有什麼保障？一旦發展商拒絕執修的話，業主又有沒有任何追討途徑呢？

投訴個案1: 浴屏漏水不處理

業主黃先生說，在今天一月尾入伙後，即時委託樓驗樓公司驗樓，並在二月初遞交了執漏清單，但在遞交清單後一個半月，卻發現房間窗玻璃污漬依舊、崩花仍存，絲毫沒有處理過。「發展商沒有說不跟我們更換，但卻需時三個月至半年，還要視乎進度才可以安排。」

城‧點單位玻璃崩花 — 投訴個案的房間窗玻璃污漬依舊、崩花仍存，業主遞交執修清單後一個半月，絲毫沒有處理過。

由於擔心安裝窗花及窗簾後，發展商不再負責執修，所以黃先生唯有繼續等；但令他不明白的，有些問題明明可以處理，但發展商卻不願執，包括浴室浴屏漏水問題。我們嘗試替業主在浴屏做試水測試，開了很溫和的水壓，但不到三十秒，水流已從浴屏邊不斷湧出。雖然發展商得知此事，但卻回覆業主稱浴屏漏水不能處理。

浴屏漏水不處理 — 我們嘗試替業主在浴屏做試水測試，開了很溫和的水壓，但不到三十秒，水流已從浴屏邊不斷湧出。

單位還有其他問題，包括對講機不能正常操作，頂盡只能接駁至管理處，卻不能直接駁往大門對講機；智能咭啟動的信箱，也貼了一堆黃紙，很多都壞掉而未能正常操作。

「購入城點的單位，因為眼見發展商之前興建豪宅，雖然並不是大型發展商，但只因相信它們的質素，但收樓後卻發現並非我們想要的東西。」黃先說。

延伸閱讀：【驗樓教學】玻璃窗崩花、滲水注意事項

投訴個案2: 開放式單位洗手間及去水喉漏水

有一名購入開放式單位的業主，則拖至今日仍漏水處處。由他傳來的影片，安置在洗手間天花的熱水爐出現滲漏，水滴還浸爛天花生口位；廚房滿水位也漏水嚴重，浸濕了廚櫃底部。

我們向「城點」發展商資本策略查詢，在四月二日收到書面回覆表示，大部份執修工作已完成，但因安排設備需時、或疫情關係而有所延誤。又話業主如果因安裝窗花及窗簾，不會影響更換玻璃安排。至於其他問題，例如浴屏漏水、壞信箱等都積極跟進之中。而另一單位的漏水問題果確認非業主使用不當，保修期內都會負責處理。

我們同時向「一手銷售監管局」查詢，局方表示根據一手住宅銷售條例，發展商保養責任期為成交日期起計六個月，業主要以書面通知發展商執修項目，但條例卻沒有規管發展商執修時限，只列出一句「合理切實可行範圍」內進行補救。

一手樓維修保養責任

維修保養期: 成交日期起計六個月
業主以「書面通知」發展商執修項目: 遞交執修通知書
發展商需在「合理切實可行範圍」內補救: 工程嚴重性、業主遞交清單時間、發展商具體回應措施

律師謝天良表示，什麼為之「合理切實可行範圍」，要視乎工程嚴重性、業主何時遞交清單、以及發展商的具體回應來衡量。若最終未能處理，可透過公證行作評估，通知發展商後再自己找裝修公司維修，再向發展商追討，當中維修費、訴訟費、公證行估價費、以至因維修而導致的租金支出。假如發展商拒絕支付，則可出律師信及透過民事索償，如果金額超過75,000元可前往區域法院；金額少於75,000元則在小額錢債審裁處追討。

業主追討程序

根據一手條例遞交清單待執修
合理時間未完成，可透過公證行作估價，並通知發展商自行維修，再作追討
發展商拒絕賠償，可發律師信進行民事索償，視乎金額大小而定法院。
區域法院：https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/dc.html
小額錢債審裁處：https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/sc.html

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城點較「關鍵日期」遲交樓引起業主不滿

事實上，城點引起業主不滿已非第一次。城點是在2017年9月開售的遠期樓花項目，當時發展商定下「關鍵日期」為9月29日，怎料在「關鍵日期」前卻通知業主未能如期交樓，要延遲一季，令業主在搬屋過程中大失預預算。

翻查城點批地文件，規定地盤需於2019年6月30日完工，但當時發展商透過律師樓寄了一封信件給業主，表示向地政總署申請將「建築承諾期限」推遲一季。測量師張競達表示，「建築承諾期限」僅代表一個地盤工程的完工日期，跟業主的「入伙日期」是沒有關係的。

跟業主入伙有更大關係的是「關鍵日期」。所謂「關鍵日期」，是一手條例下要求發展商在樓書「發展項目的資料」中列出的日期，大意是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。所以按邏輯推論，「關鍵日期」即是「入伙日期」。

延伸閱讀：什麼是「關鍵日期」？「入伙日期」？

但由於實際運作上，往往會出現一些工程延誤，例如天災、風災等因素，故實際「關鍵日期」有可能延誤，而法例上亦容許。發展商可透過「認可人士」，包括建築師、工程師或測量師，運用權力來將原定「預計關鍵日期」延後。

城點的個案，就把原本定於2019年9月29日的「關鍵日期」延遲88天，去到2019年12月27日。發展商申請延後的理據，是受颱風山竹所影響，期內泥頭費、差餉及地租等部分雜費會替業主支付，但入伙期推遲起碼一季，卻已引起部份業主不滿。

不過，「關鍵日期」並非「入伙日期」。一手條例有規定，發展商需在確定延後的十四天內通知買家。若受「預售樓花同意書」規管的項目，發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」，並在獲發「滿意紙」後一個月內，發展商須以書面通知買家正式交樓。

關鍵日期延後 — 發展商可因應天雨、暴動等因素，申請將住宅項目的「關鍵日期」延後。

至於「城點」的個案，發展商就是在確定了最終的「關鍵日期」後，發展商在14日內申請「滿意紙」，並待地政總署批出「滿意紙」後一個月內交付，結果由2017年9月開售，一直去到2020年1月才可以收樓，遂引起業主不滿。幸好收樓時市道尚未轉差，採用「建築期付款」的買家有機會因估價下滑，而未能成功上會。銷監局文件也顯示，全盤售出的204個單位，只得八個採用「建築期付款」。

項目背景

城點在2017年9月開售，由小型發展商資本策略發展，全盤共提供204個單位，面積介乎217呎至372呎之間，首批開售呎價15,065元呎，開售時累計收到2,700張票，超額認購12.2倍。項目位於屯門新墟啟發徑附近，旁邊是垃圾房，但因鄰近「屯門市廣場」，購物及生活配套也算一應俱全。全盤只提供9個車位。項目在2014年8月推出招標，終以4.27億售出，折合每方呎5,307元。