購買一手樓樓花物業等到收樓,原本都是開心事,但偏偏有業主卻一肚氣。《胡.說樓市》早前收到谷友反映,投訴購入屯門「城.點」單位,在入伙後的執修工作卻相當馬虎。究竟目前法例對準業主來說有什麼保障? 一旦發展商拒絕執修的話,業主又有沒有任何追討途徑呢?

投訴個案1: 浴屏漏水不處理

業主黃先生說,在今天一月尾入伙後,即時委託樓驗樓公司驗樓,並在二月初遞交了執漏清單,但在遞交清單後一個半月,卻發現房間窗玻璃污漬依舊、崩花仍存,絲毫沒有處理過。「發展商沒有說不跟我們更換,但卻需時三個月至半年,還要視乎進度才可以安排。」

城‧點單位玻璃崩花
投訴個案的房間窗玻璃污漬依舊、崩花仍存,業主遞交執修清單後一個半月,絲毫沒有處理過。

由於擔心安裝窗花及窗簾後,發展商不再負責執修,所以黃先生唯有繼續等;但令他不明白的,有些問題明明可以處理,但發展商卻不願執,包括浴室浴屏漏水問題。我們嘗試替業主在浴屏做試水測試,開了很溫和的水壓,但不到三十秒,水流已從浴屏邊不斷湧出。雖然發展商得知此事,但卻回覆業主稱浴屏漏水不能處理。

浴屏漏水不處理
我們嘗試替業主在浴屏做試水測試,開了很溫和的水壓,但不到三十秒,水流已從浴屏邊不斷湧出。

單位還有其他問題,包括對講機不能正常操作,頂盡只能接駁至管理處,卻不能直接駁往大門對講機;智能咭啟動的信箱,也貼了一堆黃紙,很多都壞掉而未能正常操作。

「購入城點的單位,因為眼見發展商之前興建豪宅,雖然並不是大型發展商,但只因相信它們的質素,但收樓後卻發現並非我們想要的東西。」黃先說。

延伸閱讀:【驗樓教學】玻璃窗崩花、滲水注意事項

投訴個案2: 開放式單位 洗手間及去水喉漏水

有一名購入開放式單位的業主,則拖至今日仍漏水處處。由他傳來的影片,安置在洗手間天花的熱水爐出現滲漏,水滴還浸爛天花生口位;廚房滿水位也漏水嚴重,浸濕了廚櫃底部。

熱水爐出現滲漏
安置在洗手間天花的熱水爐出現滲漏,水滴還浸爛天花生口位
洗手間及去水喉漏水
廚房滿水位也漏水嚴重,浸濕了廚櫃底部。

我們向「城點」發展商資本策略查詢,在四月二日收到書面回覆表示,大部份執修工作已完成,但因安排設備需時、或疫情關係而有所延誤。又話業主如果因安裝窗花及窗簾,不會影響更換玻璃安排。至於其他問題,例如浴屏漏水、壞信箱等都積極跟進之中。而另一單位的漏水問題果確認非業主使用不當,保修期內都會負責處理。

我們同時向「一手銷售監管局」查詢,局方表示根據一手住宅銷售條例,發展商保養責任期為成交日期起計六個月,業主要以書面通知發展商執修項目,但條例卻沒有規管發展商執修時限,只列出一句「合理切實可行範圍」內進行補救。

一手樓維修保養責任

  • 維修保養期: 成交日期起計六個月
  • 業主以「書面通知」發展商執修項目: 遞交執修通知書
  • 發展商需在「合理切實可行範圍」內補救: 工程嚴重性、業主遞交清單時間、發展商具體回應措施

律師謝天良表示,什麼為之「合理切實可行範圍」,要視乎工程嚴重性、業主何時遞交清單、以及發展商的具體回應來衡量。若最終未能處理,可透過公證行作評估,通知發展商後再自己找裝修公司維修,再向發展商追討,當中維修費、訴訟費、公證行估價費、以至因維修而導致的租金支出。假如發展商拒絕支付,則可出律師信及透過民事索償,如果金額超過75,000元可前往區域法院;金額少於75,000元則在小額錢債審裁處追討。

業主追討程序

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城點較「關鍵日期」遲交樓 引起業主不滿

事實上,城點引起業主不滿已非第一次。城點是在2017年9月開售的遠期樓花項目,當時發展商定下「關鍵日期」為9月29日,怎料在「關鍵日期」前卻通知業主未能如期交樓,要延遲一季,令業主在搬屋過程中大失預預算。

城點項目地契
城‧點地契條款

翻查城點批地文件,規定地盤需於2019年6月30日完工,但當時發展商透過律師樓寄了一封信件給業主,表示向地政總署申請將「建築承諾期限」 推遲一季。測量師張競達表示,「建築承諾期限」僅代表一個地盤工程的完工日期,跟業主的「入伙日期」是沒有關係的。

跟業主入伙有更大關係的是「關鍵日期」。所謂「關鍵日期」,是一手條例下要求發展商在樓書「發展項目的資料」中列出的日期,大意是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。所以按邏輯推論,「關鍵日期」即是「入伙日期」。

延伸閱讀:什麼是「關鍵日期」?「入伙日期」?

但由於實際運作上,往往會出現一些工程延誤,例如天災、風災等因素,故實際「關鍵日期」有可能延誤,而法例上亦容許。發展商可透過「認可人士」,包括建築師、工程師或測量師,運用權力來將原定「預計關鍵日期」延後。

城點的個案,就把原本定於2019年9月29日的「關鍵日期」延遲88天,去到2019年12月27日。發展商申請延後的理據,是受颱風山竹所影響,期內泥頭費、差餉及地租等部分雜費會替業主支付,但入伙期推遲起碼一季,卻已引起部份業主不滿。

不過,「關鍵日期」並非「入伙日期」。一手條例有規定,發展商需在確定延後的十四天內通知買家。若受「預售樓花同意書」規管的項目,發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」,並在獲發「滿意紙」後一個月內,發展商須以書面通知買家正式交樓。

關鍵日期延後
發展商可因應天雨、暴動等因素,申請將住宅項目的「關鍵日期」延後。

至於「城點」的個案,發展商就是在確定了最終的「關鍵日期」後,發展商在14日內申請「滿意紙」,並待地政總署批出「滿意紙」後一個月內交付,結果由2017年9月開售,一直去到2020年1月才可以收樓,遂引起業主不滿。幸好收樓時市道尚未轉差,採用「建築期付款」的買家有機會因估價下滑,而未能成功上會。銷監局文件也顯示,全盤售出的204個單位,只得八個採用「建築期付款」。

項目背景

城點在2017年9月開售,由小型發展商資本策略發展,全盤共提供204個單位,面積介乎217呎至372呎之間,首批開售呎價15,065元呎,開售時累計收到2,700張票,超額認購12.2倍。項目位於屯門新墟啟發徑附近,旁邊是垃圾房,但因鄰近「屯門市廣場」,購物及生活配套也算一應俱全。全盤只提供9個車位。項目在2014年8月推出招標,終以4.27億售出,折合每方呎5,307元。

屯門城‧點小檔案
地址啟發徑8號
單位數目204個
面積217-372呎
校網新界區71號校網
發展商資本策略

胡‧說精選

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