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新居屋2023登場，位置最輸蝕的為元朗「朗天苑」，62折後的平均呎價6,280元，入場價149萬元。雖然論地理位置最輸蝕，但跟上期新居屋相似，「朗天苑」的訂價卻是新居屋最平的一個、亦提供量數最多的一個屋苑，更重要是提供大兩房的比例最高，佔全盤37%，故不排除一些排得較後的白表家庭客，會直接考慮「朗天苑」。我們會透過一文跟大家拆解其位置、景觀、開則等各方面的特色。
我們Facebook專頁及YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！
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朗天苑資料
| 樓盤名稱 | 朗天苑 |
| 位置 | 青山公路朗邊一期 |
| 單位數目 | 3,080個 |
| 座數 | 3座 |
| 面積 | 280-454呎 |
| 車位 | 住宅: 237個 商用: 15個 電單車: 28個 單車: 411個 |
| 校網 | 72區校網 |
| 估計落成日期 | 2024-2025年 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/longtin.html |
朗天苑、朗邊規劃鳥瞰圖
朗天苑售價
| 售價 | 149萬-318萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 6,280元 |
| 平均呎價 (市值) | 10,129元 |
供款參考
表: 綠表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 149萬 | 318萬元 |
| 首期 | 5%: 7.45萬元 | 5%: 15.9萬元 |
| 貸款額 | 95%: 141.55萬元 | 95%: 302.1萬元 |
| 月供 | 7,087元 | 15,124元 |
| 第一筆資金* | 約8.5萬元 | 約28.4萬元 |
表: 白表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 149萬元 | 318萬元 |
| 首期 | 10%: 14.9萬元 | 10%: 31.8萬元 |
| 貸款額 | 90%: 134.1萬元 | 90%: 286.2萬元 |
| 月供 | 6,989元 | 14,916元 |
| 第一筆資金* | 約15.9萬元 | 約44.3萬元 |
面積分布
| 面積 | 單位 | 佔比 |
| 280-324呎 | 677個 | 22% |
| 384-392呎 | 1,270個 | 41% |
| 442-454呎 | 1,133個 | 37% |
項目背景
原屬朗邊中轉房
位於青山公路屏山段的「朗天苑」，其所在位置原本屬於「朗邊中轉房」，因應社會對公營房屋需求，政府決定清泝「朗邊中轉房」，並連同周邊土地，分兩期重建為居屋及公屋。整個地盤佔地超過85萬呎，被規劃為「住宅(甲類)1」用途，土木工程署在2021年向城規會申請放寬地積比率，由原本獲批6.5倍地積比增至6.8倍；而第二期則由原獲批的6.5倍增至7倍，最高可興建155-170米，預計會興建11,940個居屋及公屋單位。
分兩期發展12,000個單位
「朗邊中轉房」於2013年已完成拆卸，該用地為第一期，也就是今日的「朗天苑」，預計可於2024-2025年落成，會興建三座合共3,080伙，預計容納人口8,620人；而二期則會興建為公屋，共提供七座合共8,860個單位，預計容納24,800人。項目會設35.9萬呎的休憩用地，包括在「朗天苑」近迴旋處入口保留樹木，迴旋處附近與大廈之間會設有戶外休閒空間。另外在二期第二至五座與朗天路交界設置公共交通交匯處。
胡．說評析
1. 交通及配套有待改善
需轉乘輕鐵至「屏山站」
位於「青山公路屏山段」頭段，從元朗出發經過「朗庭園」及「元朗公園」便可來到「朗天苑」，「朗天苑」不鄰近西鐵站，相較挨近屏山，最近的西鐵站為朗屏站，都要駁車前往，不過現場都有不少巴士線接駁出市區，而未來旁邊的朗邊二期都會設有公共交通交匯處。
未來會興建行人天橋接駁
據房委會規劃大綱，未來「朗天苑」與「青山公路屏山段」加建行人天橋，日後住戶可轉搭輕鐵至「屏山站」再透過「綠悅」對出的行人天橋橫過「青山公路屏山段」，然後可直達「朗天苑」。
青山公路設多條巴士路線
青山公路屏山段都有多條巴士路線可前往，包括「53」、「68A」、「68X」、「268X」、「276」及「276P」。其中「53」會由荃灣出發，途經深井，並在「屯門公路轉車站」，前往小欖、大欖、天水圍，之後再去到屏山。而「268X」則會由佐敦出發，途經「大欖公路轉車站」。
表: 巴士路線
| 巴士 | 前往 | 時間表 | 車費 |
| 53 | 荃灣 | 06:10-00:15 | 11.4 |
| 68A | 青衣 | 05:55-00:45 | 11.8 |
| 268X | 佐敦 | 06:10-01:00 | 15 |
| 276 | 上水 | 05:40-01:00 | 9.7 |
| 276P | 上水 | 05:40-01:00 | 9.7 |
區內缺乏配套
住在屏山，附近的購物配套也相當缺乏。如果要較多飲食購物選擇，最近要到大馬路，或者大橋村一帶。未來第一座基座會設有「兒童及青年綜合服務中心」及「長者鄰舍中心」，並提供9,150呎的零售設施。
2. 景觀受制於公路及未來發展
地盤以東(望元朗公園、受公路噪音影響)
一共三座ABC座，合共有3,080個單位，均採用十字型的設計，其中「A-C座以東」會望向「御豪山莊」，由於項目樓47-50層，有機會成為歷來最高的居屋屋苑，會較「御豪山莊」還要高，或可避過樓景遠眺「元朗公園」的綠化景色，以至遠方的元朗方向，但因前方就是「朗天路」高架天橋，為前往「天水圍」的一條主要幹道，低層單位可能受車來車往噪音影響。
地盤以北 (望青山公路、前方有污水泵房)
樓盤以北亦會面向「青山公路屏山段」，則屬於由元朗至屏山的車路，亦會有輕鐵經過，亦會影響民居。「朗天苑」三座中以「A座」最貼近青山公路，A座以北會較受噪音影響；但據房委會向元朗區議會的文件反映，因應項目地盤鄰近青山公路屏山段及朗天路，他們在建屋時會進行噪音評估，並作出適當的緩解措施。另外，樓盤以北除了受噪音影響，還值得留意A座正前方會興建污水泵站，暫時未知道對A座的影響有多大。
地盤以西北(望住宅戊類及綜合發區用地)
部份單位會扭向西北方，特別是B座單位，會透過青山公路屏山段，側望家安花園旁的綠化地帶，但前一點的位置挨近「芙蓉園」前方的位置，一幅地劃為「住宅戊類(2)」，另一幅地劃為「綜合發展區」，對樓盤景觀有沒有影響? 佔地302,560呎的「住宅戊類(2)」用地，可用最高0.6倍地積比率重建，最高不多於五層高；而毗鄰「綜合發展區」(塘坊村東南、屏廈路及青山公路交界以西) (圖中粉紅及黃色位置) 佔地177,028呎，最高可用1倍地積比發展，最高不得多於五層，故對「朗天苑」B座的景觀不會構成太大影響。
地盤以西、地盤以南 (望日後二期用地)
反而是地盤以西，包括B座及C座扭向西面的位置，則會被日後「朗邊二期」的發展所阻擋。共由七座組成的朗邊二期，其公屋第一座正好座落於BC座以西位置。因公屋樓高170米，其摩天式設計會削去大部份景色，故地盤以西的單位也不要預計有任何開揚景觀，要以望樓景為主。同樣地，地盤以南，也就是C座向南的單位，日後也會被「朗邊二期」的第四座阻擋景觀，並沒有任何遠景可以望得到。
3. 區內規劃或有變化
唐人新邨以北工業用地
值得留意一點，除了剛才提及的「住宅戊類」及「綜合發展區」用地，屏山本也跌入北部都會區的發展範圍，故區內不少用地日後也會發展。其中在唐人新村路以西，有佔地超過159萬呎的工業用地，現時都以貨倉及車場為主，涉及總樓面面積125萬呎，《工業用地檢討報告》也指出相關用地有高度發展壓力，故現時會保留在工業用途，待日後再發展。
新世界唐人新村發展計劃
新世界在唐人新邨「柏巒」附近亦計劃展開重建計劃，計劃把區內一幅佔地20.65萬呎的用地，申請改劃為「住宅乙類(4)」，並以3.6倍地積比發展，興建6座約29層的住宅，並提供1,381個單位，預計涉及總樓面74.34萬呎。
4. 提供較大比例的大兩房單位
提供較大比例的兩房
雖然有上述不同的發展限制，但「朗天苑」提供了較大比例的「兩房」間隔。根據今次推售的六個新居屋，合共提供9,154個單位，共有2,606個大兩房類別，但就有多達1,133個均來自「朗天苑」，成為兩房的供應庫。「朗天苑」全盤共3,080個單位，大兩房1,133個單位，也佔全盤37%，預料其他屋苑的「兩房」均會被家有長者的客源吸納後，估計排得較後的白表家庭客或會放眼此樓盤。
表: 兩房分布
| 屋苑 | 數量 | 佔比 |
| 兆翠苑 | 109個 | 21% |
| 安楹苑 | 284個 | 25% |
| 安樺苑 | 224個 | 23% |
| 安麗苑 | 360個 | 26% |
| 啟悅苑 | 496個 | 24% |
| 朗天苑 | 1,133個 | 37% |
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