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近期市場其中一個焦點，是我身後這個樓盤「飛揚」，事關發展商在今年推售項目第二期時，以「深水炸彈價」開出首批單位，大幅度劈價17%，令全城嘩然。事件也令九個月前購入一期的業主，面對相當尷尬的處境，因為部份選擇了建築期付款，仍等待收樓上會，現在也不知怎辦，同時已淪為負資產。
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飛揚減價實況
整體減價幅度
共提供800個單位的「飛揚」，由長實及新地合作發展，位於青山公路大欖，項目分兩期發展，一二期各400個單位。去年三月，發展商推售第一期，當時累計售出250個單位，全批單位平均呎價15,489元；怎料來到今年三月，發展商晒冷式盡推第二期，平均呎價跌至12,798元。換言之，在短短九個月間，物業大幅度跌價17%。
| 飛揚一期 | 飛揚二期 | |
| 開售日期 | 2022年6月25日 | 2023年3月25日 |
| 累售 | 250個 | 400個 |
| 平均呎價 | 15,489元 | 12,798元 |
個別單位減價幅度
九個月前出售的「飛揚一期」，當時全場最便宜單位「1座2樓H室」，實用面積266呎，即供價397萬元；但九個月後開售「飛揚二期」價格已面目全非。全場最平單位「5座1樓H室」一房，同樣266呎大，即供價僅306.9萬元，相當於一期業主帳面蝕了90萬元，或23%；有一期業主以全場最高價近千一萬，高追了一個722呎「三房一套連工人房」單位，九個月後，同一間隔、同一面積，不用一千萬有交易，遲買便宜一球。
表: 一期VS 二期 (入場單位)
| 飛揚一期 | 飛揚二期 | |
| 單位 | 1座2樓H室 | 5座1樓H室 |
| 面積 | 266呎 | 266呎 |
| 成交價 | 397萬元 | 306.9萬元 |
表: 一期VS 二期(分層最貴單位)
| 飛揚一期 | 飛揚二期 | |
| 單位 | 2座22樓D室 | 5座21樓E室 |
| 面積 | 722呎 | 722呎 |
| 成交價 | 1,187萬元 | 961.9萬元 |
苦主個案1: 張先生
「對一期業主真的很大影響，涉及100萬元，在香港怎能儲到100萬元，是很困難。」
去年首日開售時，以500萬元購入一期二座一房的張先生(假名)，原本成為業主感開心，其後卻突然收到發展商減價推售二期的消息，起初以為只是發展商宣傳技倆，怎料事實並非如此，得知後相當錯愕。
「由一期貨尾滯銷而要減價推出，也知道二期的售價也會低。何時知道會減價呢? 就是今年三月份，當時代理放風，一房300萬元有交易。我向他們查詢，我購入單位500萬，豈不是蝕了過百萬元。但當時他們說不會的，只是低層望內園單位如此，高層單位也要400萬-500萬元，但當開價後真的晴天霹靂，心想需否如此呢?」
人生第一次上車，用五至六年才辛苦儲了100萬元首期的張先生，面對物業跌價，看著積蓄化為烏有，張先生也不禁悲從中來，最擔心會連累家人。
「現在對我來說，也很大壓力，每天也提心吊膽，如何可以儲到百多萬元，到時真的不能估足價，單位只估值400多萬元，我如何找100萬元上會，但是…最擔心就是會否影響到家人，要家人協助我支付100萬元，因為始終單位是我自己自住，為何買層樓要連累家人及朋友?… 為何要如此?」
銀行是否仍估足價?
呎價最低及最高單位
此時此刻，究竟銀行是否仍願意估足價呢? 《胡．說樓市》編輯部抽出了「飛揚一期」分層售價最高、最低的單位；以及呎價最高、最低讓銀行做了一次估價。「飛揚一期」呎價最低為「1座3樓K室」，平均呎價約12,176元，比起「二期」開價還要低，但這個單位能否估得足? 答案是不能夠。此時此刻，究竟銀行是否仍願意估足價呢? 《胡．說樓市》編輯部抽出了「飛揚一期」分層售價最高、最低的單位；以及呎價最高、最低讓銀行做了一次估價。「飛揚一期」呎價最低為「1座3樓K室」，平均呎價約12,176元，比起「二期」開價還要低，但這個單位能否估得足? 答案暫時估足。銀行都能夠照合約價估到價，並未有估價不足問題。但呎價最高單位，這個位於「2座21樓F室」，業主以呎價18,110元高追，今日銀行估價只值17,748元呎，估值466.77萬元，輕微跌價2%。
| 呎價最低 | 呎價最高 | |
| 單位 | 1座3樓K室 | 2座21樓F室 |
| 面積 | 482呎 | 263呎 |
| 成交價 | 586.9萬元 | 476.3萬元 |
| 呎價 | 12,176元 | 18,110元 |
| 估價 | 586.9萬元 | 466.774萬元 |
售價最低及最高單位
至於分層售價最低及最高單位，平價單位暫時仍保得住合約價，但售價最高單位，成交價1,080.9萬元，銀行只估到1,059萬元，較合約價估低2%。當然這只是目前估值，若之後市況調整而沒有明顯回升時，未上會的業主仍有自行補差價上會的可能。
| 售價最低 | 售價最高 | |
| 單位 | 1座2樓H室 | 2座21樓E室 |
| 面積 | 266呎 | 722呎 |
| 成交價 | 397萬元 | 1,080.9萬元 |
| 呎價 | 14,915元 | 14,971元 |
| 估價 | 397萬元 | 1,059.282萬元 |
苦主2: 黃小姐
「在我們角度似乎已成為了負資產，我們現在最擔心是上會問題，因為選擇了「建築期付款」上會，我們也擔心去到上會時情況。現階段銀行也表示會按合約價去處理，但我們也擔心銀行沒有義務去保證一定用合約價，我們最大擔心。去到當時會用不同理由，要我們抬錢去補差價。」
跟張先生一樣，用了多年積蓄及家人幫助才能成功置業的黃小姐(假名)，以490多萬元買入了一期二座的中層一房，當日選擇了折扣額較高的建築期付款，至今已支付了樓價約8%。
「我們有向銀行查詢、也有向按揭中介查詢，他們都是表示不用太擔心，也是按合約價來處理，但看上去沒有太大的肯定，我們每天也很擔心。最怕去到入伙時，會按二期價錢來估值，我們要抬100萬元上會。」
此刻只感覺不知所措，覺得左右做人難。
「徬徨是擔心未能籌足100萬元上會，如果真的不能籌到足夠的錢，我便要撻訂，我又要擔心會否被追收重售後差價。到時錢又無、樓又無，真的很無奈。用一句說話形容似『前無去路、後有追兵』的感覺，好像夾在中間也不知部署如何。」
物業是否已淪為負資產?
即供上會心理不舒服
當日發展商為一期買家提供了三種付款方法，包括「即供」、「360天付款計劃」、以及「建築期付款」。選擇「即供」上會的買家，因估計大部份均已支付40%首期，以借貸額60%計，故以目前二期的減價幅度並未算跌入負資產。只要他們定時供款理應沒有被追差價的問題，唯獨心理上不舒服。選擇「360天付款計劃」及「建築期付款」的買家，因他們仍等待上會，銀行估值對上會抉擇有極大影響。
建築期付款已支付了8-9%樓價
根據「360天付款計劃」，買家可以分四階段支付8%樓價，餘額在360天後才找清。至於「建築期付款」則容許買家分六階期支付10%樓價，餘額入伙時才找清。發展商在「二期」開出「深水炸彈價」之日，剛好是首批建期買家支付多一期樓價，也就是累積已支付了樓價8-9%。面對突如其來二期減價17%，未上會已陷入負資產下，一期止蝕離場放棄交易看似著數，但實情發展商有權利先殺訂，後減價重售，再追收差價。
| 360天付款計劃 | 建築期付款 | |
| 簽臨約 | 5% | 5% |
| 90天 | 1% | 1% |
| 150天 | — | 1% |
| 180天 | 1% | — |
| 210天 | — | 1% |
| 270天 | 1% | 1% |
| 330天 | — | 1% |
| 360天 | 92% | — |
| 入伙 | — | 90% |
新盤撻訂會否被追收差價?
累計售出250伙的「飛揚一期」，佔一期400個單位63%。我們《胡．說樓市》編輯部整理了一期買家選用付款方法的比例，發現若撇除招標的特色單位，除了65名買家選擇「即供」外，約14名買家選擇了「360天付款」及163名買家「建築期付款」，等於未上會買家佔已售出單位超過70%，涉及總金額9.89億元。以最壞情境推算，也就是全數未上會買家也撻訂離場，發展商亦可先穩袋超過8,800萬元的殺訂金額，之後才再部署是否減價重售追差價。
公司名義 VS 個人名義
當然撻訂會否追收價，這要視乎第一，買家是否以個人名義入市。因為若以公司名義入市，公司清盤後便不能被追。按已經登記土地註冊處的「飛揚一期」買家背景，在已登記的237宗成交中，有214名為本地人，另有16名為內地買家及7名為海外買家，但就沒有一個是公司名義入市。準買家選擇撻訂的話，要有被追差價的心理準備。
發展商取態
第二，就是發展商會否對業主從輕法落。1997年因金融風暴導致樓價大跌，有「嘉湖山莊」業主曾入稟踢契卻敗訴，終需向發展商支付約100萬元的物業差價及律師費。雖然長實近年推售樓盤，如「愛海頌」、「Sea to Sky」的撻訂個案均多數以原價重售，不構成追收差價問題，只是當時市況跟今日並不相同，亦難怪一期業主會擔憂。
各方回應
發展商
以前原價重售有承接，甚至大批買家爭逐，今日不減價未必可以售得出。值得留意的是，一期還尚餘約150個貨尾需要出貨，長實會否一併減價推售一期，對撻訂貨的訂價也有一定影響力。有一期業主曾經向長實查詢，但卻得不到任何回應。我們曾向發展商長實查詢，問及有沒有協助一期業主處理按揭上會問題的方案，但截稿前並沒有回覆。
其後有一期業主曾經向長實查詢，發展商回覆業主表示定價乃根據市況釐定，相信買家理解物業價格可升可跌，並在入市前有謹慎考量，又表示無論賣方投資發展購買土地、或買方投資購買單位，均會面對不同環境好壞而有盈或虧，故未能接受業主提出的補償方案。
一手住宅物業銷售監管局
我們同時向「一手住宅物業銷售監管局」以及「消委會」查詢。銷監局回覆，《一手條例》有規定發展商在價單除了列出物業售價外，亦須列出支付條款、折扣、贈品、財務優惠或利益，但發展項目定價和財務安排屬賣方商業決定，並非《條例》規管範圍。如發現任何涉嫌違反《條例》情況，銷監局會跟進調查。
消委會
消委會則指出，暫未接獲涉及「飛揚一期」投訴，但提醒置業人士物業市場受多種因素影響，尤其購買「樓花」的風險可能較高。若在購買樓花後至樓宇落成期間樓價下跌，銀行或會估價不足，買家或須準備額外資金，建議應謹慎衡量自身財政狀況才作置業決定，以免一旦按揭被拒，或批出的貸款額較預期少而又未有額外資金繳付首期，導致「樓財」兩失。
盤點減價高危新盤
發展商近年慣於把新盤斬件分期推售，在旺市時固然營造貨少的罕有現象，但一來到轉角市下卻顯得份外尷尬。因為二期選擇加價或平手，可能很難去貨；但減價卻又得失買家，類近「深水炸彈」在市場上隨處可見。
柏瓏
包括跌市前開售，信和牽頭發展的錦田「柏瓏」，首批平均呎價17,600元，當時有市場人士不斷說，比一站之隔的「the YOHO Hub」低，聲稱有水位而不斷鼓勵大家入票去抽。附近第三期共680個單位在去年6月已獲批預售，值得大家觀望歷史是否要繼續重演。
University Hill
新地在白石角的「Silicon Hill」在跌市前開售，首批均價17,498元，其後不斷加推累計售出565個單位，而最終平均呎價高見18,722元；來到二期「University Hill」，剛開出一個「高才無敵價」，首批123個單位，均價已回落至16,288元，等於跌價7%。當日「Silicon Hill」最平一房入場單位入場價549萬元，今日「University Hill」面積再大一點的一房，折實437萬元，遲買反而便宜了112萬元。
the YOHO Hub
之後還要看「the YOHO Hub」C期，合共939個單位，2022年4月批出預售，因為這個盤的第一期，也在去年推售，累售445個單位，平均呎價高見21,425元。
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