【和你搵盤: 港島東】$4XX萬起上車盤! 有個盤仲有維港景 (附影片)

很多在港島區上班的打工仔,都希望在港島區置業,因為可以鄰近上班地點,但港島樓價又會否特別高昂? 若手持400萬-500萬元的預算,究竟在港島區會有選擇? 其實由天后一直掃落柴灣也有不少滄海遺珠,今次「和你搵盤」決定帶大家搜尋這些樓盤,並一口氣參觀四個單位。

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放盤1: 炮台山富利來大廈

第一站炮台山,我們會參觀一個「富利來大廈」屋苑。「富利來大廈」共由三座組成,合共240單位,一層四個單位,坐落於「海峰園」對面,基座為小型商場,出入需過商場才能到達各座大堂。我們會參觀一個位於A座低層1室單位,單位面積225呎,叫價435萬元,呎價19,333元。

發展項目富利來大廈
地址京華道9-27號
座數3座
樓層22層
單位數目240個
面積225呎-238呎
入伙日期1982年8月
發展商恒基兆業
單位富利來大廈A座低層1室
面積225呎
叫價435萬元
呎價19,333元

特色1: 納米樓空間不算寬敞

未入屋前,我相信你也想像到,單位不會大到什麼地步,我們行一轉再說。室內接近一眼望通,左轉開放式廚房,直入篤位洗手間,黑廁沒有通風窗,轉回出去是整個單位主體面積,因為沒有房間,外接橫向一排窗。不用一分鐘看完單位,有什麼地方要注意?

特色2: 間隔推倒重來

這個單位的間隔接近推倒重來,洗手間這個位置原本是廚房,改動後洗手間真的很細,沒有窗不通風,而且不能做到乾濕分離,沖涼時一定會弄到洗手間一地水,我有些扣分的。原本洗手間拆走後,納入成為廚房一部份,跟客飯廳融合起來。廚房空間充足,而且上下廚櫃儲物量充足,都算頗新淨,不用怎樣大執,可保留。但外牆都老化,有石屎剝落,始終樓齡39年,未做大維修。

特色3: 低層被商廈阻擋海景

單位位於低層,所以把原則兩房拆走改為全開放式,有一排大窗也不能增加採光度,有點暗,始終前方會被商廈阻擋。避得商廈就無敵了,因為前方就是維港。這座商廈叫「京華道18號」,前身亞洲凍倉,恒基收購重建為寫字樓後,在2018年全幢轉售予一間深圳的私募基金中科創資本;毗鄰就是長實海逸君綽酒店。

特色4: 單位入口隱秘

其實「富多來大廈」單位比較捱近「海峰園」,也就是C座單位,是可以望到一點點角度的海景,樓價都會貴一點。說到「富多來大廈」,這個屋苑最特別地方,要經過基座的商場才找到入口,有點神秘。還有,前政府司司長張建宗不是剛被免職? 這個被喻為樓王的公職人員,原來在這裡也持有三個單位,可能就是看中近商廈的收租價值。


放盤2: 北角莊士維港軒

第二站,我們會前往北角區,參觀一個名為「莊士維港軒」的大廈。盤如其名,這個只得一座共由29層提供的住宅項目,由莊士機構在2003年落成,全盤共得83個單位,卻因可透過前方學校望到無遮擋的維港景。我們參觀的單位屬全盤面積最細一類戶型,開放式單位面積188呎大,所以銀碼才可以壓縮至500萬元,但折實呎價卻高達27,021元

發展項目莊士維港軒
地址和富道10-18號
座數1座
樓層29層
單位數目83個
面積163-777呎
入伙日期2003年7月
發展商莊士機構
單位莊士維港軒中層C室
面積188呎
叫價508萬元
呎價27,021元

特色1: 預期租金達11,000元

面積188呎,細到我有點懷疑人生。洗手間設於大門旁,都做到乾濕分離,洗手間外就有衣櫃,之後就是全屋主體面積了。廚房呢?  單位太細了,所以業主索性把廚房拆走。單位裝修企理,預可以到11,000元。其實一邊參觀,其實我自己也一邊思考,如果我真的付出11,000元,我究竟會選擇住在港島,面積如此細的單位,還是住遠一點,去到新界租兩房單位?  我的答案是後者。

特色2: 景觀可望維港

比起剛才參觀的「富利來大廈」,這裡的景觀確實出眾一點。前方剛剛好是學校,所「莊士維港軒」剛好透過學校,可以望到維港景。走出露台,望著維港,又會否覺得值回票價呢? 但其實入夜後,海景都是漆黑一片,我反而覺得夠寧靜就足夠。

特色3: 民生配套足夠

「莊士維港軒」坐落「和富道」,這裡並不是什麼主要街道,車流不算繁頻,附近又有一些民生配套設施,只是前提是不要嫌單位迷你,才值得再作考慮。


放盤3: 北角明月大廈

我們第三個參觀的放盤,位於北角月園街的「明月大廈」。「月園街」本身就是一條掘頭巷,恒基早幾年推售的蚊型盤「尚譽」也成為全城焦點。不過今天我們參觀的樓盤,就是在「尚譽」行前一點,放盤面積188呎,卻連一個528呎的平台,而叫價498萬元。

發展項目明月大廈
地址月園街7-15號
座數1座
樓層24層
單位數目96個
面積188-207呎
入伙日期1984年10月
發展商恒基兆業
單位明月大廈低層連平台單位
面積188呎
叫價498萬元
呎價26,489元

特色1: 單位間隔全改動

入屋牆身放鞋櫃,原本的廚房改為現在洗手間,牆身也稍為有移出一點,所以改動後,洗手間空間算充足,做到乾濕分離;原本洗手間位置拆走後,納入成為現在睡眠區,睡床貼牆放,旁邊有書枱、電視,但沒位放梳化,前方就是廚房。其實最離奇的是,「明月大廈」原則是間兩房,怎樣間兩房呢? 我真的覺得有點匪夷所思。不過這個單位188呎,跟剛才「莊士維港軒」面積相若︳改動後空間是見洗很多。

特色2: 平台空間寬

不過說內櫳就什麼特別,走出平台望望才見真章。又頗不俗,平台把單位重重包圍起來,擺放了一些戶外餐桌,還有洗手盆、轉彎有兩大組大型儲物櫃。如果400幾萬買一個連平台單位,平台不是百多呎,而是比起室內大了近兩倍,先不要說低層倒灌、會否有空中飛人、或什麼要接下高層的垃圾等因素,純粹說空間,我覺得性價相對高。

特色3: 大廈已經翻新

在「明月大廈」對面「嘉運大廈」,無論間隔、開則等也跟「明月大廈」很類近,以前價錢相若,上車客總會互相比較,但隨著「明月大廈」做了大維修,住戶是按密碼入大閘;而「嘉運大廈」仍然很老派地,要用鎖匙開大閘,大家價位也漸行漸遠了。


放盤4: 柴灣仁樂大廈

一口氣參觀了炮頭山及北角三個放盤,來到今天最後一個盤,我們會參觀一個叫價400幾萬的港島兩房單位。是在整條港島線的尾站的柴灣,放盤是樓齡48年的「仁樂大廈」,位於「連城道」,雖則說分兩座組成,內裡卻是一層24伙的物業。雖然由站口行過來都要五分鐘,但因為柴灣都多公屋,所以配套及天橋接駁都算完善的。我們參觀的放盤位於B座中層Q室,面積290呎,業主叫價463萬元,呎價為四個盤中最低,每呎15,966元。

發展項目仁樂大廈
地址連城道4-12號
座數2座
樓層23層
單位數目529個
面積280-365呎
入伙日期1973年
發展商
單位仁樂大廈B座中層Q室
面積290呎
叫價463萬元
呎價15,966元

特色1: 全屋鋁窗更換、重新拉過電線

我們參觀的單位面積290呎,業主叫價463萬元,我覺得,最有誠意是業主進行了全屋翻新。單位原本面貌是如此的,其實住得不算殘舊,但就看得出有一些歲月痕跡,所以索性裝修後才放賣。業主說,全屋鋁窗換過、電缐工程重鋪、地板也換過,改頭換面後是怎樣呢?

特色2: 廚房裝修新簇

入屋右邊廚房,有玻璃趟門分隔,L型廚櫃預留了位置放洗衣機及雪櫃,雙頭電池爐連招紙也未拆,洗手盆安裝3M濾水器,新簇簇慳了一筆。轉入洗手間不是黑廁,都是全新裝修,企缸還很貼心地做了層架放淋浴用品。

特色3: 兩房空間寬敞

間了兩房,而客飯廳原本近門上方的氣窗又封掉,來安裝分體式冷氣機,所以客飯廳只能透過近廳房上方設置的玻璃來透光。至於兩間房,中間靠衣櫃間牆,左右空間都算闊落。

特色4: 已做了大維修

位處柴灣,就怎樣也會望到少量墳景,但單位比例不算很多,而且可能中層關係,抬頭也望到藍天白雲。裝修都算用心,因為牆身都做了圓角修邊,洗手間也如此。「仁樂大廈」本身48年樓齡,但大廈都已經做了大維修。舊樓管理費都算相宜,每月550元。

特色5: 鄰近港大同學會小學

業主說,自讓盤還有一個賣點是學校。因為「港大同學會小學」就在附近,我本身也試過行過去看看多遠,大致穿過商場,落天橋八分鐘便可以。「港大同學會小學」為何是賣點? 因為它是直資小學,可以一條龍升讀「港大同學會書院」,中學就要去到黃竹坑上課了,但這間學校都是一些爭崩頭之選。


胡.說評析

估價及供款需知

當然最重要是上車供款安排,四個單位估價一律估不足,差幅介乎,由6%-18%不等,其中「富利來大廈」的估價不足幅度最高,業主叫價435萬元,但銀行只估價356萬元。所以如果未能夠跟業主成功議價,偏差幅度有半成以上,都更有抬差價上會的心理準備。業主又是否願意用估價作為議價基礎呢? 我相信一部份願意,但部份就未必。例如「仁樂大廈」本身附帶新裝修,叫價自然也會反映這一點。

 富利來大廈莊士維港軒明月大廈仁樂大廈
叫價435萬元508萬元498萬元463萬元
估價356萬元475萬元450萬元400萬元
偏差-18%-6.4%-9.6%-14%

注意樓齡跟供款年期

還有一點要提提,因為部份屋苑樓齡偏高,其中「仁樂大廈」樓齡48年,如果用75年減樓齡計,按揭年期最長27年,其餘都做到30年。我們一律用估價作為計算按揭基準,四個單位供款如何呢? 前提是你儲到50-60萬元,而收入有三、四萬元之間,這些放盤都屬於你可以考慮。90%按揭,月供大約13000-17000元之間。

 富利來大廈莊士維港軒明月大廈仁樂大廈
估價356萬元475萬元450萬元400萬元
首期10%: 35.6萬元10%: 47.5萬元10%: 45萬元10%: 40萬元
貸款額90%: 320.4萬元
保費: 13.94萬元
90%: 427.5萬元
保費: 21.375萬元
90%: 405萬元
保費: 20.25萬元
90%: 360萬元
保費: 15.6萬元
月供13,210元17,736元16,803元14,841元
入息需求31,639元42,478元40,242元35,544元
第一筆資金48.17萬元67.5萬元64萬元54萬元

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