【柏傲莊III拆卸重建】五大疑問尚未解答! 沉降標準卻悄然放寬!

由昨早有觀眾率先向我們《胡.說樓市》報料,表示「柏傲莊三期」要拆卸重建,去到中午獲發展商確認消息。說實在,昨天整個下午,消息禾雀亂飛,但慶幸我們《胡.說樓市》團隊也能從不同渠道,包括向受影響事主求證、向專業人士了解,最終在短時間制作一條短片為各谷友深入報道資訊,在此,要多謝協助我們完成製作的各位。

唯一不足,是截至昨天截稿一刻,我們還欠缺屋宇署回應、以及發展商新世界一些未及披露的訊息,故部份疑團還未能完全解開。隨著今午屋宇署及新世界再作回應,又是否代表我們更接近真相? 

疑問1: 為何屋宇署接獲停工通知後,新世界仍繼續賣樓? 

屋宇署昨天傍晚發出新聞稿,指署方早於6月18日已收到發展商通知,指「柏傲莊三期」第8座的7-8樓,部分鋼筋混凝土支柱取樣抗壓測試結果未達標,故已暫停該座上蓋工程,以作進一步測試。

這一點,新世界發出的第一份新聞稿,只指出「6月中到承建商通知,第8座部份牆身結構混凝土檢測數據未達要求,經評估後確認樓宇結構安全,並隨即展開全面檢測。」卻沒有提及有暫停上蓋工程一事。

由屋宇署回應,反映新世界早於月6月18日已知悉地盤出事,何以發展商仍堅持在6月20日進行第三輪銷售? 背後有否刻意隱瞞?  內部作了什麼評估?

據了解,新世界在6月18日向屋宇署通報問題,是基於「第8座」「支柱」有問題,而並不是「牆身底座」。「支柱」混凝土強度不足未達標,跟混凝土調製過程中令密度不足。當時發展商認為,只要把適量的混凝土重新灌入便可解決問題,故銷售部門認為無需煞停賣樓。

我們《胡.說樓市》今早再向新世界進一步求證。發展商表示,因涉事牆身結構只佔已興建樓層牆身結構1%,可透過更換或重造解決,且類似情況不罕見,不會影響完工及關鍵日期,所以沒有暫停售樓活動。但究竟在6月18日發現問題的「第8座」錯倒不合格石屎的強度為多少?  所謂「合格」及「不合格」的石屎強度分別為多少? 新世界沒有回覆。

疑問2: 屋宇署在7月7日接獲第二次停工通知,跟6月18日的停工通知有什麼分別? 

及至7月6日,屋宇署再接獲通知,指「第8座」鋼筋混凝土承力牆、及「第1座」部分鋼筋混凝土支柱及承力牆有類似情況,而「第1座」的相關上蓋建造工程亦因此暫停。今次的說法,跟新世界第一份新聞稿中所述的時間吻合。

新世界新聞稿指出,發展商在7月3日收到承建商「協盛建築集團」匯報,發現「第1座」及「第8座」的牆身底座混凝土強度測試未達標,於是7月6日通報港鐵及屋宇署,最後決定主動拆卸重建。

究竟7月7日第二次停工通知,跟6月18日有什麼分別,從而導致整個第三期需拆卸重建呢? 關鍵在於,今次發現問題是「牆身底座」而非「支柱」。

作為承托整座大廈的「牆身底座」,不同位置所需採用石屎硬度也不同,錯灌了硬度不足的混凝土,可能對結構有致命的影響。當日錯倒不合格的混凝土,強度為多少? 而合格的混凝土為多少? 我們《胡.說樓市》今早向新世界進一步查詢,但回覆指承建商已展開全面調查,因當中可能涉及法律程序和責任,現階段未能作進一步披露,簡單說,我們仍無從稽考。

疑問3:「柏傲莊III」需拆卸是否真的跟沉降無關? 

對於「柏傲莊III」要拆卸重建,大眾第一個直覺也認為,跟地盤曾出現沉降有關。昨天影片中,我們從結構工程師的看法是,混凝土不達標,理應與地盤沉降與否沒有太大關係;但一個地盤未入伙就要拆卸重建,背後是否真的只涉及「混凝土不達標」的單一因素? 這卻是另一個話題。

我們曾在早前的短片中指出,大圍站於2018年7月,因東鐵線大圍站南行線月台出現沉降,超出了沉降可接受的21毫米標準,所以要停工,屋宇署放寬沉降標準至40毫米,並在2019年1月復工;但其實,根據港鐵在2021年2月21日公布的資訊,最新沉降幅度已上升至43毫米,但卻沒有停工,原因跟沉降標準悄悄然放寬至50毫米有關。

這一個極少人關注的議題,就連我們也忽略了的數字,卻因發展商新聞稿描述「混凝土不達標」,就轉移了我們的焦點。因為如果沉降跟拆卸地盤重建有關,影響的並不單是「柏傲莊三期」,連一二期買家也受牽連。

疑問4: 新世界提出的「賠償方案」有沒有確實的計算方程式?

姑勿論事情如何,最無奈的是一批受影響的準業主。雖然新世界在昨日的新聞稿中指出,會有賠償方案予買家,無論是取消交易或繼續交易,也會獲得利息補償、以及租金津貼,但在新聞稿卻沒有說明計算基準,他們只用了一個購入1,500萬元的樓價作計算,表示若繼續成交,而採用「即供付款」的買家,可獲115萬元賠償;選用「建築期付款」可獲38萬元賠償;若取消交易也可獲31萬元賠償。

然而,賠償金額包括了「利息補償」及「額外津貼(包括租金)」兩部份,比例如何? 有沒有更清晰的計算方式,讓買家自行計算賠償價格? 新世界在今午回覆我們時,也沒有披露相關計算方程式,試問已入市的準買家又可作出合適抉擇?

疑問5: 準買家繼續成交及不繼續成交,按揭有無影響?

無論準買家選擇繼續成交與否,他們各人也有地方需留意。對於會繼續成交的買家,由於他們會獲取一筆額外的賠償,新物業在承造按揭時,銀行會把它當作回贈般在貸款額上作出扣減。我們向按揭中介查詢表示,一般銀行是會計算的。以1500萬元的樓價為例,選用即供買家可獲115萬元的賠償金額,在未計算賠償金額前,最高貸款金額為750萬元,但扣減後的最高貸款金額會減少至693萬元。

不過,今次情況較獨特,我們問過金管局,金管局表示有向銀行了解過,銀行仍樂意為樓盤提供按揭,亦不會把補償金額從貸款額中扣減,金管局對此做法不持異議。

至於選擇不繼續成交的買家,已支付的律師費及釐印費,究竟是否已反映在「租金津貼」,還是可以額外再索償? 新世界沒回覆;券商估計,今次新世界在事件中,由重建至賠償金額為九億元,我們有查問實數,卻未有答案。幾個疑團,是否完全解開? 是否真的做到如發展商新聞稿所說:「秉持開誠布公、具高透明度的態度處理是次事件」,準買家自有答案。

興建「柏傲莊」的承建商「協盛建築集團」,本身「協盛建築集團」就是新世界的建築部,有傳新世界怒炒建築部100人,割蓆保平安,不過新世界澄清無此事。


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