【雋薈: 驗樓】47呎空間食加瞓,152呎極限納米樓開箱! (附影片)

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轉角市前高溢價開售的樓盤,開始踏入上會高峰期。今日我來到旺角,因為由益兆集團及俊和合作發展、位於豉油街63號的「雋薈」也交樓。在樓市高峰期時以高達24,000多元呎開售,只因蚊型則百多呎、市區樓300多萬有車上,所以吸引不少買家入市。高追已成定局,今日只寄望能保持合格水平,以彌補高追損失。

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雋薈背景

共提供120個單位的「雋薈」,一層六個單位,面積由152-228呎。查實「雋薈」業主在收樓前也經歷過一陣煎熬,因為物業估值已隨樓價滑落,而碰巧全盤售出111個單位中,有86名業主選擇了建築期付款,所以要在入伙前尋找銀行上會。

雋薈背景

雋薈資料表

地址豉油街63號
單位數目120個
面積152-228呎
校網32區
發展商益兆集團、俊和

驗樓單位資料

屋苑雋薈
面積152呎
單位低層C室
樓價363萬元
呎價23,928元
得分62

由於部份估值已回落超過半成,所以當初七個沒選擇完成交易的業主,僅被發展商沒收5%訂金,現在回看可能會大嘆執身彩。至於我們抽中開箱單位業主都表示,因物業延期要延遲上會,物業估值都有回落,要自行捧了大約30萬元差價上會。他購入的單位位於低層C室,為全盤最細152呎的單位,也是《一手住宅物業銷售條例》以來第六細位,希望單位質素沒令人失望吧。

驗樓單位

驗樓特色

單位不設鞋櫃

本身單位空間十分有限,但門口都預留超過一米玄關,此空間已有11呎大。以一個152呎的單位來說,一定要好好發揮這11呎空間才可以。原本入來有鞋櫃,但這裡卻有做到放置鞋櫃功能。可能要利用大門附近位置,但過一點也不可能,因為毗鄰的牆身已是電視天線掣位。除非你真的透過高空發展,利用下方這扇牆身來放置鞋櫃,否則也要自行想想把鞋放在哪裡。

單位不設鞋櫃

衣櫃置於廚房頂

過來這裡是開放式廚房,與其說是廚房,實情只是一個迷你廚櫃,在工作枱面上方,收納雙頭電磁爐及鋅盆後,基本上已沒有任何備餐區可言,所以背牆設有電掣用來安裝廚房家電,但家電放在哪?  不知道。空間所限,所以微波爐懸於半空之中,因下方為木板,洗滌時要小心別讓水濺濕,其他地方會否為儲物櫃,工作枱面下方收納高820毫米的迷你雪櫃,放大一點的食物也容不下,頂盡放幾罐汽水。工作枱面上的櫃收納了電箱,上方才為儲物櫃,利用了3.15米高的樓底向高空發展,但要爬梯才可用取得到物品。旁邊位置原以為是儲物櫃,怎料是可向下拉下的掛衫架,為一個衣櫃,廚房上方擺放衣櫃,最擔心油煙會影響衣物,但空間有限也沒辦法。

衣櫃置於廚房頂

洗手盆漏水

全個廚房可以儲物的地方只有這裡,但也非完全為儲物櫃,因為打開後可作為餐枱,但內裡的儲物量也有限,而且餐枱不能放太重的物品,有點不穩妥。對於廚房方面,驗樓師鍾智剛看見抽油煙機有點奇怪的雜聲,雪櫃膠蓋沒上螺絲令它鬆脫。另外水龍頭的膠圈已凸出來,原意用來擋水,現在已經移位會漏水至櫃底。

洗手盆漏水

洗手間坐廁近廁紙架

洗手間約22呎大,門後方為企缸,入去不會難轉身,旁邊為坐廁,但與洗手盤較近一點,而且為廁紙架,取紙巾會有點麻煩,也擔心廁所水流會彈到紙巾,使用上要小心一點。隔離為洗手盆,上方有層壆延伸過來可以擺放牙膏、牙刷、漱口杯。鏡櫃上方也有壆位,但只有一個拳頭的位置,不能放高身物品,只能橫放。上方鏡櫃內設不同層架擺放洗手間用品,比較淺薄一點,不能放太厚身物品,而且使用上要小心一點,因為兩道鏡櫃門會撞向玻璃浴屏及玻璃窗,除非加裝防撞膠粒才會隱妥一點。洗手盆下方也有儲物櫃,如果以一個22呎洗手間,對照152呎的納米樓來說,未至於不合比例。

洗手間坐廁近廁紙架

洗手間廁紙架漏裝軸心

 洗手間試洗手盆有漏水,打開櫃門望望櫃底仍濕透,並不難處理,只要輕輕扭實已可解決問題,再望望廁紙架卻裝漏了軸心,一定要補回,否則根本不能安裝廁紙,還有櫃門不能說為瑕疵,但使用上要小心,因為其開關的幅度很大,會撞向玻璃窗,另一邊會撞浴屏,若不小心會打破玻璃,要小心一點。還有玻璃鏡已經有崩,必須更換。若果不更換僅美觀問題,不更換也不影響。

洗手間廁紙架漏裝軸心

洗手間採玻璃幕牆設計

 全個「雋薈」的洗手間都屬光廁,表面上有利通風值得一讚,但實情也反映發展商賺錢心態。為何如此說? 因為洗手間窗全部都是玻璃幕牆,部份單位甚至在淋浴間位置對打角落地玻璃,更見得他們要賺盡? 為何如此說? 因幕牆向外凸出200毫米的地方,屬圍封牆一部份要計入實用面積,業主要付費購入,但此部份預制外牆不用計地價,但卻可售予小業主。這裡一共有5呎,等於業主用了大約11萬來換一個光廁。發展商加裝了一個裝置,加上了 智能玻璃貼膜,按一按掣就可以產生霧化,保障了私隱問題。首先一旦智能玻璃貼膜壞了怎辦? 發展商表示若搖控掣沒有電池,會預設為霧化裝置,有電時才可開啟。但整個裝置壞了怎辦? 更換會否麻煩? 造價會否很貴? 要自己留意。第二,就算是霧化設計也好,不知道身影會否呈現出來,因為當晚上外面暗,內裡光時,朦朧身影可能會浮現出來,住戶要居住後才知道。

洗手間採玻璃幕牆設計

地磚有空鼓

單計玄關、廚櫃及洗手間合共約44呎,已佔單位面積152呎的接近30%,你大概可以想像到客飯廳主體面積有幾細。有多細?  主體面積約47呎,大約等於兩個浴室空間。首先我們要想想怎樣放傢俬,全屋呆有一幅由廚櫃延伸出來的牆身較為平直,長度約1.8米,但我們要確定電視放在哪裡,電視要掛在洗手間外的牆身,因為其牆身放置了電視天線掣位,但就不能放在太高或太矮的位置,如果放置在水平視線範圍內,會被電掣所阻擋,所以按照其電制擺位來推算,對面放睡床或梳化,但因為要遷就廚房的枱面,所以若非向高空發展,只能瑟縮於這個位置。空間有限,絕對是考業主腦筋的時間。至於單位內問題,驗樓師主要見到地磚有空鼓,要透過打針修補,以及磁有崩花問題。

地磚有空鼓

露台門較鬆及膠邊鬆

客飯廳外接三合一工作平台、露台及冷氣機散熱器平台,這裡有38呎,等於單位30%空間,也就是說,差不多等於客飯廳主體面積80%,可以想像到空間分配得有多不均勻。未走出露台前,這扇門為巴士摺門,鎖扣鬆,最擔心用久了會壞,而且向外推及拉入來也需要很花力氣才能關上,若不夠力會未能緊貼鎖上,使用上有點考功夫。而且露台膠邊也鬆了,要求發展商替業主處理才可以。

露台門較鬆及膠邊鬆

露台骯髒

 走出露台,第一感覺很骯髒。例如冷氣機散熱器、欄杆及玻璃都是污漬,外面可以摸到一點油漬,整個露台很骯髒,為何如此? 跟環境有關。因為這裡樓下是旺角鼓油街,對面有食肆,車來車往,旺角鬧市區沒有辦法。

露台骯髒

露台地板有花痕

發展商沒有把洗衣機放在廚房,而把洗衣及乾衣機搬過露台,上方設有晾衫架可以晾曬,但不明為何有粒不同的螺絲,而且還未上得好。另外洗衣機放了在露台,但櫃門刮邊,建議可以處理。還有地板,有幾大條花痕,有可能移動物件時刮花,如此花痕較難修補,建議修補。

露台骯髒

胡.說評析

1.  驗樓僅得62分

不單晾曬有掣肘,樓層沒有預留垃圾回收室,所以家居垃圾都只能放在後樓梯的膠桶內,偶然去驗收一些單幢樓項目也有如此情況。事與願違,高價入手卻只收到如此質素,驗勻全屋,單位發現了不少瑕疵,潔具來去水、家電雙雙扣到零分,廳房地磚有空鼓扣到只有十分,連同室內鋪磚及整潔都失分嚴重,單位只得62分,評級為D。我們有把驗樓結果轉交發展商之一俊和,但到截稿前仍未收到回覆。

所以家居垃圾都只能放在後樓梯的膠桶內

2. 項目前身由鄧成波家族持有

益兆集團及俊和合作發展的項目,最出名當然要數到龍床盤「菁雋」,只是這個項目及後轉售予已故舖王鄧成波家族;而事有湊巧,「雋薈」則剛好倒轉。項目前身本為四幢唐樓,鄧成波家族2014年起收購,及後在2018年5月強拍統一業權,其後卻因鄧成波家族財困把地皮招標,由益兆集團及俊和公司以3.51億元中標。

3. 商舖價值較住宅高

以「雋薈」售出111個單位計,發展商套現4.93億元,對照地價看似僅收回地價成本多一點,像要蝕本賣樓,實際上未必如此,因為當初發展商放眼並不是住宅,而是樓下兩層商舖項目。「雋薈」位處旺角「新寶戲院」對面,附近就是波鞋街,亦設有不少食肆,未跌市前的舖位均有價有市。「雋薈」設有兩層約6,899呎的樓面,連外牆放置兩塊戶外廣告牌、以及一塊外牆電視廣告位,正在市場放售,估值大約2億元。換言之,如果成功沽出商業項目,連同住宅的套現金額會高達6.93億元,根本是大賺特賺。而換個角度看,如果發展商真的把著眼點放在商舖,也理解何以上方住宅交樓會如此質素。

3. 商舖價值較住宅高

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