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今次我們來到紅磡，因為恒基大型重建項目「必嘉坊」(現改名為Midtown South)系列，第二期「必嘉坊．迎匯」已經交樓，我們將跟驗樓師一起開箱，順道看看交樓質素!
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必嘉坊．迎匯背景
必嘉坊系列是見證樓市轉角的大型新盤之一，不同期數的首批開價都反映這兩年樓市的變化，第一期「必嘉坊．曦匯」於2022年6月，正值本港銀行加息期間推售，首批平均呎價23,888元；到第二期，亦即我們即將開箱的「必嘉坊．迎匯」於2022年11月開價，首批均價已降至每呎21,238元；其後到2023年7月，第三期「Baker Circle Greenwich」開賣，首批均價更進一步跌至18,928元。其後第四期「THE HADDON」則於今年5月開賣，首批均價大致維持每呎19,280元。
| 地址 | 黃埔街33號 |
| 單位數目 | 280個 |
| 面積 | 192-514呎 |
| 校網 | 35區 |
| 發展商 | 恒基 |
驗樓單位資料
不過今次開箱的單位也不算整個系列的摸頂貨，皆因發展商於2022年11月減價推售「必嘉坊．迎匯」後，第二張價單平均呎價再較首張價單減價約10%，但當然，第二張價單推出的單位都屬於較不受歡迎的開放式和一房戶。即將驗樓的單位是低層L室，實用面積214呎的開放式戶型，業主一年半前以即供購買，成交價405.6萬元，平均呎價18,955元。
| 屋苑 | 必嘉坊．迎匯 |
| 面積 | 214呎 |
| 單位 | 低層L室 |
| 樓價 | 405.6萬元 |
| 呎價 | 18,955元 |
| 得分 | 80分 |
驗樓情況
2.3米長玄關，佔整體面積逾10%
這個214呎的開放式單位，大門右邊為洗手間，左邊到盡頭都是儲物櫃，雖然這個單位面積細小，但發展商都隨樓附送很多入牆櫃，以至大門旁都內藏可折疊式座椅供戶主換鞋。一路向前走都見到其他儲物櫃，又有層架，甚至假天花的凹位都內藏吊櫃。
「必嘉坊．迎匯」所有開放式單位都是這類設計，全數都會靠牆安裝大組儲物櫃，經過長玄關後，才來到主要生活區，感覺歸一，因為將所有儲物空間都安放在一邊，但缺點是長玄關，長度達2.3米，面積逾20呎，大約佔整個單位13%的面積。
只能放置27至30吋電視機
這個納米樓的客飯廳逾70呎，要放置傢俬的難度都相當高。經我們量度後，這裡也有足夠空間放置四六尺床，對面就是開放式廚房，天線掣安裝在客飯廳對面的位置。將天線掣安裝在組合櫃背板之後，意味電視機只能靠著櫃背的細小空間安裝，只能購買約27吋至30吋的電視機。
如果不想在這裡放置電視機，可能你可以在檯面放置投影機，將畫面投射到對面牆身，可能是一個解決方法，但你又要再思考傢俬的擺放位置。
露台門框崩花嚴重，整潔細項捧蛋
整潔問題是今次驗樓扣大分的原因，外面露台門頂的崩花嚴重，需要發展商跟進，我們剛才亦發現儲物櫃旁的縫隙中藏了保護膠板，相信是工人忘記清理，感覺發展商交樓前清潔得不太認真，客飯廳天花木板位置都忘了收口，都需要發展商跟進。以至客飯廳牆身都有不少污漬，很多細小的瑕疵都可能讓業主感覺發展商的手工馬虎。剛才驗樓師都發現，露台戶外木板底積藏很多垃圾，驗樓師都表示，檢驗過同盤其他單位，都存在去水口積藏垃圾的問題，如果業主不為意，下雨時便可能會有淤塞，業主收樓時記得要多加留意，若發現情況，就要求發展商協助清理。
露台門駁口高低差大
驗樓師發現客飯廳地磚較外面的門框低，戶主出入有可能會絆倒，驗樓師亦發現地磚與露台門框的高低差距大於五元硬幣的厚度，但驗樓師都認為不要勉強修正，如果勉強執修，則要將地磚鏟起重鋪，工序比較繁瑣，修補過後都不太美觀，業主唯有忍受。
露台射水測試未必符合標準，胡亂測試後果可大可小
驗樓師陳智康表示，窗門射水測試必須是直線試水，並須是灑水，模擬雨水灑在玻璃及唧膠上，而非噴射式試水將水壓射到膠邊上，這種做法有可能不符合標準，若損壞膠邊，發展商有權拒絕維修，試水時要留意水壓，可接受範圍是30至35 psi。
他續指，驗樓時檢測窗門漏水的正確方法是，要檢查四條防水膠邊是否齊全，檢查膠邊會否有缺口，如果有缺口，水流可能會流入門框，再滲入室內。之後再檢查膠邊是否安裝妥當，例如這裡用毛條，兩邊各自有兩條，看看是否安裝齊全，有沒有過長或過短，這些都要特別留意。最後我們會進行漏風測試。
廁所地磚崩花
驗樓師發現廁所門口旁的牆身傾斜，不能呈現直角，與轉角牆相比少於90度，如果要求發展商拆除重裝會較困難，因為牆身已經完工，重新拆除的工程可能傷及磁磚和防水，所以要小心一點，而且門檻石漏了唧膠，只需要稍為補上唧膠，就能解決問題。
另外，廁所有一塊地磚出現較嚴重的崩花，需要發展商修補，但驗樓師表示，當浴室需要換磁磚，都必須先看看是視乎更換位置，如果位於淋浴間，而問題不太嚴重，都盡量不要更換，寧願讓發展商修補或執色，因為更換地磚時可能損害防水層，後果會更嚴重。
驗樓得分及評析
驗樓得分
總結驗樓結果，露台門框崩花嚴重，拖累整潔分捧蛋，最終驗樓得分為80分，較上一期「必嘉坊．曦匯」的90分交樓質素退步。我們把驗樓結果轉交發展商恒基，回覆指將隨即安排執修，除了個別物料因訂購需時，一般的執修項目會在14個工作天內完成。
項目租務回報
必嘉坊鄰近理工大學，加上開則以開放式及一房為主，所以早前代理宣傳時，都以投資出租給留學生作招徠。翻查新近的租務成交，第一期「必嘉坊．曦匯」開放式單位月租大約為14,500元，一房單位月租約18,000至19,000元，呎租66至70元左右，若扣除每呎約4.8元的管理費，開放式單位租務回報約3.6厘、一房單位租務回報約3.7厘。
但都要留意，連同旁邊黃埔街在建的項目，整個黃埔4街重建計劃，預計提供超過2,400個住宅單位，會是租務市場的潛在競爭。還記得影片開初提到，一期「必嘉坊．曦匯」以高溢價開價，當其他期數劈價時，第一期自然賣不出，目前「必嘉坊．曦匯」的去貨率只有約40%，既然賣不出，發展商索性轉賣為租，早前曾有媒體引述消息報道，發展商將部分貨尾單位放租，開放式月租14,000元、一房月租19,000元、兩房月租25,000元，連同區內其他住宅供應，這些都是不可忽視的競爭。
必嘉坊‧迎匯四面環樓
「必嘉坊．迎匯」都是恒基黃埔4街重建項目(Midtown South)的核心內圍，四面都被高樓包圍，所有單位的景觀都不太理想。目前單位的座向是東南，「必嘉坊．迎匯」的所有開放式單位都是望向這邊。另一邊，亦即向西北，項目C至J室的一房戶型，亦都會近望「必嘉坊．曦匯」，但那邊基座會有露天泳池隔一隔，景觀上可能會舒適一點。
餘下的方位，亦即向西南及向東北，都分別望向在建的THE HADDON、黃埔街重建項目，以及望向「Baker Circle．Greenwich」，這就解釋為何「必嘉坊．迎匯」好像一個四面圍城的格局。
項目位處殯儀業重心地段
第二點要注意的是交通及生活配套，代理對外宣傳樓盤為三站核心，但說穿了是三站都不算近，由樓盤步行前往紅磡站、黃埔站、何文田站，視乎步速，需時都需要6至10分鐘。不過，樓盤位處舊區，除鐵路外，無論過海或到新界，小巴及巴士線都有不少選擇，鄰近黃埔，民生配套也當然不缺，但也要注意其生活圈。
必嘉坊部分單位會望向殯儀館外，紅磡作為傳統殯儀業重心，樓盤附近都有不少長生店、街邊偶爾亦會有殯儀車停泊，你要有心理準備夜晚歸家可能會經過相關路段，百貨應百客，是否能接受因人而異，只要你事先知道就可以了。
樓下商店組合仍有待觀望
另外，當整個黃埔四街重建完成後，不同期數中間將有步行街貫穿，項目基座都會有商店，整體商業樓面面積共約16.8萬呎，當中第一至三期中間的步行街預計於今年第二季落成，當然設計概念圖展示得相當美好，會有很多外籍人士遊覽、又有live band表演，整個感覺好像很悠閒，但實際上如何發展，很視乎發展商會否著力建造這個社區，觀乎近年不少舊區大型私人重建項目，例如大角咀利奧坊、深水埗愛海頌等，即使是單一發展商、又有商場及大量商業樓面，但至今商業樓面的出租情況仍不理想，更遑論令舊區面貌大翻新，所以大家看待這類未來發展時，都最好先有預期管理。
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