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一個樓盤的銷售橫跨轉角市，見證了遲買愈平的道理，也否定了坊間常說，第一期一定一定有水位的說法。紅磡必嘉坊，這個大規模的重建項目由恒基牽頭發展，分幾期發展，當中第一期推售的Baker Circle One，內裡會再細分「必嘉坊．曦匯」、「必嘉坊．迎匯」及「Baker Circle Greenwich」，共提供882個單位，奈何一期售價卻比一期便宜，由最初高見23,000元呎，一路減價至跌穿20,000元。高追了業主心情固然不好受，唯有寄望物業交出質素。
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項目背景
今天我們開箱，就是最貴價的第一期「必嘉坊．曦匯」，共有324個單位，項目主打開放式、一房，面積由180-569呎。恒基在2022年6月，開出首批68個單位，當時扣除最高半成折扣額後，即供平均呎價23,888元，而當時區內二手「黃埔花園」、「海濱南岸」也僅16,000-17,000元呎，只是當時市場仍熱捧面積細、總價低的效應，結果轉角市前出貨，累計售出141個單位，相當於全盤324伙的44%，套現9.8億元。
| 地址 | 必嘉街75-77號 |
| 單位數目 | 324個 |
| 面積 | 180-569呎 |
| 校網 | 35區 |
| 發展商 | 恒基 |
但之後發展商在2022年11月推售第二期「必嘉坊．迎匯」，已經減價11%，以均價21,238元來吸客；去到23年7月再推出「Baker Circle Greenwich」，均價更跌至18,928元，也等於帳面上「曦匯」業主貶值了21%。就好像今次抽中驗樓的單位，業主以859萬元購入了一個362呎的兩房單位，單計均價高達23,747元。如果連質素也不對辦就更加難交待，而且也會影響之後的推售部署。因為整個必嘉坊，除了Baker Circle One之外，還有其他期數，全部總共有1,800個單位。
碰巧發展商也開出了第四期「THE HADDON」，首張92伙價單，均價19,280元，262呎一房入場價481.2萬元，所以驗樓結果對它的銷售也有一定參考。
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | 必嘉坊．曦匯 |
| 面積 | 365呎 |
| 單位 | 中層A室 |
| 樓價 | 859萬元 |
| 呎價 | 23,747元 |
| 得分 | 90分 |
驗樓特色
單位玄關設儲物櫃卻不設鞋櫃
800多萬買一個兩房單位，聽落都合理，但空間卻只有300多呎單位、呎價高達23,700多元，則感覺有點貴。入屋前方為浴室及睡房門，所以形成一個玄關，長2.4米長，闊度約有1.2米，單計這面積有33呎，樓價計等於78萬元，像是有點浪費，但玄關有什麼用途? 因樓底較高，高空位置預留儲物空間，但其櫃門卻很細，可放置物品有限，也附設空氣清新機，據發展商職員所指，濾網約半年至九個月要更換，需要自行到原廠供應商購買才可以。以為這裡有鞋櫃，中空位置可放鎖匙或飾物，也添置了儲物櫃及衣櫃，衣櫃內擺放了發展商送給業主的窗簾，下方就放置了蒸焗爐及兩個抽屜，還收納了洗衣及乾衣機，原本都覺得這些裝置應放在廚房，有別於其新盤放在玄關位置，令玄關不設鞋櫃，戶主也煩惱鞋可以放在哪。
玄關放置洗衣機生口位作用有限
玄關預留生口位來維修洗衣及乾衣機。驗樓師陳智康打開生口後，發現只有一個電掣，他試過伸手入內摸摸卻發現位置有點窄，根本不能發力去觸及去水口，必須把毗鄰的櫃桶打開才可觸及水掣。他表示，櫃內裡有喉管解開也要伸手入內，但也僅輕輕觸碰，認為生口位只預留電掣位的作用不大，如果能在生口位能夠處理水掣則作用會更大。
洗手間上方層板未能擺放物品
以一個800幾萬的物業來說，浴室空間是有點迫狹，但裝置上也頗高檔，潔具、用上金屬飾面，企缸用上墨綠色磁磚，整體感覺都幾美觀。洗手盆上方鏡櫃修圓邊，四邊附設燈條，但日後要維修也會有點麻煩，打開鏡櫃內儲物量充足，並設不同層架，還預留了風筒位，USB位，風筒也可沿鏡櫃伸出來吹頭，但有個地方做得不夠細心。此層板原本用來放漱口杯、牙膏、牙刷，但鏡櫃置於過低位置，與層板之間只有一隻拳頭的高度，闊度也不足，放置一樽洗手液，日後要打開鏡櫃也要移開洗手液才可以。如果要放置漱口杯只能放在僅有位置，若能把鏡櫃移高一點，或縮細一點鏡櫃，才可發揮層板的作用，是考慮得不夠細心的地方。
洗手間玻璃幕牆賺豁免、輸私隱
坐廁採用隱藏式設計，日後似是很難維修，但其實跟洗衣及乾衣機相似，都預留了生口位，雖然洗衣及乾衣機的生口位作用有限，但這裡卻在此位置可打開位置作維修，但修圓邊位置有點尖，日後使用上要小心一些，上方還有儲物櫃，最頂位置只能放置一些不常用物品，再過來就是淋浴間，屬於光廁設計。必嘉坊．曦匯一共提供40個兩房，全數屬光廁有氣窗，本來值得一讚，但其下方位置也做了透光的窗，為了保障私穩就要拉下窗簾洗澡，不知布藝能否常濕水，也不知道窗簾架會否很容易損壞，不明白為何不用氣窗，而要用玻璃幕牆，唯一想到的原因就是賺豁免，氣窗則未必可以。
廚房採用明火煮食
由洗手間走出來，經過原本進來的玄關位，就是客飯廳的主體面積，開放式廚房置於牆位置兩方邊伸展，放置了雙頭煤氣爐。有些谷友都問開放式廚房能否做到明火煮食呢? 屋宇署都修改了一些指引，有充足通風可用明火煮食。但此雙頭煤氣燼頭不好處是未能同時煮食，還有煲及鑊的大細也對使用有侷限，背後爐頭可用作煲湯，同時烹調就會較麻煩，但因其擺位，變相與鋅盆之間尚且有一定空間用來備餐。因為洗衣及乾衣機，及蒸焗爐放了在玄關，所以餘下空間可以做儲物櫃，如洗手盆下方的儲物量較大，可放大一點的爐具及碗碟，而煤氣爐下方也有很大的儲物空間，但因內裡的位置較難用，故加裝了旋轉托盤，可盡用內裡空間，但缺點只能擺放一些適合體積及重量的物品。工作枱面上方，抽油煙機上方有個櫃門，旁設儲物櫃都放置不少物品，但再頂一級的儲物櫃卻較高，但又不預留梯子，若身材矮一點而要運用此空間會有點侷限。高樓底用盡空間卻也帶來一點的不好處。
地下鋪砌隔音物料
由廚房行至露台末端有4.48米，但因為廚房延伸了部份位置至客飯廳，用來擺放雙門雪櫃及儲物櫃，所以會蠶食了一些客飯廳的空間，布局上稍為犧牲了飯廳空間，並沒有預留餐枱。客廳區兩邊牆身夠平直，電視天線掣位只有一邊牆身，所以電視與梳化的擺位為固定。剛才驗樓師並沒有敲地磚，因為發展商在地下鋪砌了在地磚及地板底部，可加強吸音效果。所以敲地磚也會有空鼓，故全部也不會敲，地板有鬆也變得正常。
煤氣爐置於露台頂部
單位外接露台、工作平台、及冷氣機散熱器平台，面積36呎大，屬於三合一設計，採用波浪式設計。為何有三合一設計原意，因為以往很多冷氣機散熱器置於外牆或露台頂，維修人員真的要冒著生命危險去處理，所以把冷氣機散熱器置於露台及工作平台，才容許兩者合併，形成現時的特大露台，原意就是為減少工作人員維修時的風險，現在也做得到。但偏偏露台頂部仍放置其他裝置，沒有放置冷氣機散熱器，但就擺放了煤氣熱水爐，重量51.8磅，首次開通也要技術人口爬到頂部，現在解決了冷氣機人員的維修風險，卻沒有減省煤氣人員維修的風險，這裡考慮得不夠細心。驗樓師檢查過冷氣機散熱器，為何能搖得動? 除了跟滾輪外，也跟地台不平滑有關。
主人房外接冷氣機散熱器
300幾呎單位，多數新盤間一房，但這裡間兩房，所以都不要預睡房會很闊落，就在客飯廳旁邊。這間房間56呎，長2.62米、闊2.05米，跟平時參觀新盤客房差不多，有兩扇窗一邊客飯廳同向，可望黃埔花園景觀，但因外接為冷氣機散熱器，熱風可能隨風入屋，所以此窗未必會長開，會以另一邊窗為主。會望會展、尖沙咀名鑄、維港、理大及殯儀館，但下方已有必嘉坊系列餘下期數興建之中，日後會展景觀應不保，主要望殯儀館、理大、尖沙咀名鑄為主。
房間窗鎖扣受撞
至於另一間房間如何? 我們可以去望望，就在主人房的另一邊，這間房間也不大，長闊約2.05米，相當於只得45呎大，比起剛才的房間還要細，不要預放大床或衣櫃，做書房會較適合。景觀跟剛才主人房相若，但採光度就只有這兩扇窗有點窄。而且這扇窗，剛才試過很難開啟，驗樓師說跟是鎖扣受撞有關，若長期如此會磨蝕鎖扣，最嚴重會令窗不能緊貼，下大雨時會漏水，有如此問題必須找發展商去處理。
胡．說評析
驗樓90分
驗勻全屋，因為窗一環扣分扣了60分，其他部份油漆、石材、門、浴室櫃、廚櫃等環境則輕微扣分，最終單位取得90分，剛好守得住A。交樓質素大致可抵銷高追的苦況。我們把驗樓結果轉交發展商恒基地產，回覆指露台冷氣機散熱器、以及房窗鎖扣問題，已隨即安排執修。至於其他提出的項目，是考慮到單位美觀及善用空間等因素而設計，務求為住戶提供舒適的居住環境。
景觀以樓景為主
「必嘉坊．曦匯」只有一座，一層共十五伙，共用三部電梯，而擺位上則大致分前後兩排，一部份會望向機利士南路，樓下車來車往都有點噪吵；一部份單位則扭向對面Baker Circle二期「必嘉坊．迎匯」，主要以開放式及一房為主。至於好像驗樓單位，就屬於僅有的四個大單邊，不過即使可望雙邊景，但如H室及J室部份方位也會望向第三期Greenwich；餘下兩個單邊A及B室，部份方位會扭向西南側望殯儀館，及正望向日後餘下期數。景觀並不特別出眾，畢竟住在市區，往往贏位置、輸景觀。
鄰近黃埔及紅磡站
但勝在有港鐵效應。「必嘉坊．曦匯」步行前往「紅磡站」可接駁至過海路段，Google map建議時間約為六分鐘，建議沿「機利士南路」，再駁有蓋行人天橋及隧道上最近B1站，路程約450公尺。也可以前往黃埔站，最近也要沿「寶其利街」一直行，去到黃埔站B入口，所需時間也為六分鐘，路程不算太迂迴，只是要留意有少部份路段沒有瓦遮頭。
生活配套算完善
至於附近生活配套，由於「必嘉坊．曦匯」周邊仍屬舊區，故附近也有不少售賣民生所需的地舖經營。如果想購物，也可以前往黃埔時尚坊、聚寶坊一帶，附近亦有大型超級市場AEON。據發展商對「必嘉坊」的重建藍圖，也會打造一條約一公里的商業步行街，而屋苑亦會設有168,000呎商場，但就要視乎引入什麼商戶，才知是否真正惠及日後住戶。
999地契 VS 雙地稅
當然能否支持到租值要待更多租盤湧出才知，但暫時未有太多參考。但也要注意其他成本，包括管理費及雙地稅問題。雖然必嘉坊以999年期地契作賣點，期內不用交地租，但卻要交地稅。這個項目在重建時涉及多個地段，故極有機會要交雙地稅，這一筆成本也不容忽視。
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