立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
即使政府全面撤辣激活樓市，但面對逾11萬新盤貨源的壓力，全新盤都低市價迎戰，但近期開始有新盤例外。恒基在紅磡重建項目「必嘉坊」，現時改名為「MIDTOWN SOUTH」，推出第四個項目「THE HADDON」，一座共提供453個單位，首批開出92個單位，即供平均均價高見19,280元，不單較同區二手樓價高20-28%，較對上一期還輕微加價2%。溢價推盤是否有承接? 有幾點值得要先了解。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2024】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2024】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
THE HADDON資料
| 樓盤名稱 | THE HADDON |
| 位置 | 黃埔街1號 |
| 單位數目 | 423個 |
| 面積 | 223-642呎 |
| 戶型 | 一房: 223-369呎( 331個) 一房連儲物室: 276-314呎(20個) 兩房: 309-346呎(20個) 兩房連儲物室: 373-417呎(42個) 三房: 392-430呎(20個) 特色: 255-642呎(20個) |
| 車位 | — |
| 校網 | 35區校網 |
| 關鍵日期 | 2025年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 尚待評級 |
| 發展商 | 恒基 |
| 示範單位地址 | 尖沙咀美麗華廣場一期5樓 |
| 官方網站 | https://www.thehaddon.com.hk/tc/ |
THE HADDON首批價單
| 首批 | 92個 |
| 折扣率 | -10% |
| 平均呎價 | 21,422元 |
| 折扣後售價 | 19,280元 |
| 區內二手造價 | 半島豪庭: 15,021元 海濱南岸: 15,810元 |
項目背景及特色
被視為近年市區最大規模的舊樓併購項目，恒基早於2011年開始進行收購，其中最先成功併購的就是「必嘉坊」的第一期「Baker Circle One」。現在推展的「Midtown South」則為第二期項目，之後還有第三期，第二及第三期分別在2020及2021年成功統一了業權，部份舊樓併購工作還在進行之中。
表: 必嘉坊一期 (Baker Circle One)
| 項目 | 必嘉坊．曦匯 | 必嘉坊．迎匯 | Baker Circle．Greenwich |
| 地盤面積 | 13,175呎 | 5,625呎 | 9,800呎 |
| 地積比率 | 9倍 | 9倍 | 9倍 |
| 可建樓面 | 118,575呎 | 50,625呎 | 88,200呎 |
| 強拍價 | 14.45億元 | 4.96億元 | 7.76億元 |
| 重建樓面 | 120,752呎 (住宅: 101,019呎) | 108,817呎 (住宅: 91,427呎) | 107,973呎 (住宅: 90,142呎) |
| 伙數 | 324個 | 280個 | 278個 |
表: MIDTOWN SOUTH及餘下期數
| 機利士南路2-24號、黃埔街1-21C號、必嘉街80-86號 | THE HADDON及二期 | |
| 地盤面積 | 40,125呎 | 32,250呎 |
| 地積比率 | 9倍 | 9倍 |
| 可建樓面 | 361,125呎 | 290,250呎 |
| 強拍價 | 41.82億元 | 31.515億元 |
| 重建樓面 | 688,034呎 | |
| 伙數 | 約1,800個 | |
區內指標屋苑
| 黃埔花園 | 海濱南岸 | 半島豪庭 | |
| 座數 | 88座 | 7座 | 5座 |
| 單位數目 | 10431個 | 2,470個 | 1,669個 |
| 面積 | 291-972呎 | 430-592呎 | 386-1,086呎 |
| 車位 | 2,900個 | 369個 | 282個 |
| 入伙日期 | 1985年-1991年 | 2002年 | 2000年 |
| 發展商 | 和黃 | 新創建、新地 | 恒基、新地 |
胡．說評析
考慮1: 距離港鐵站約6分鐘
位處市區，項目在交通配套也沒什麼挑剔位。位於黃埔街1號「THE HADDON」由港鐵黃埔站B出口走出來，可以經「黃埔新邨」背後行一街直行，沿途經幾條馬路，需時約六分鐘便能抵達。
如果你怕日灑雨淋，則可以行上前一點的行人天橋，會接駁「半島豪庭」，一直延伸至「國際都會商場」，再抵達「紅磡站」，需時會比較長一點大約10分鐘，但就全程有瓦遮頭。論位置，「THE HADDON」尚算具備市區優勢，而且還能依賴舊區民生商舖，想購物則可去到黃埔一帶的商場。
考慮2: 景觀有變數
樓盤東南
只是贏位置背後，往往就要輸景觀。這是第一個要注意的地方。一座物業組成的「THE HADDON」，開則上呈L形排列，當中樓盤最主要景觀以扭向東南為主，包括E-P室。因為「THE HADDON」扭向東南方向的位置，現場所見，前方地盤已經圍起了板，都是由恒基收購發展的另一個地盤，並已經平整了地基日後會起樓。翻查資料這裡是「黃埔街2-16A號」的項目，當日恒基連同附近的「必嘉街83-85號、黃埔街26-40A號」一起申請強拍，成功以近27億元統一業權。
「黃埔街18-20A號」暫時就未完全收購，所以舊樓則未完全拆卸，暫時成為這個方位景觀的唯一缺口，預計「M、N、P室」會受惠，但當然受惠程度幾耐，就視乎項目的收購進展。
樓盤西北
至於地盤扭向西北方的單位，包括Q-W室為主，主要望向「THE HADDON」的第二期。同樣都由恒基收購發展，所以日後都是以樓景為主，而且樓與樓之間應該都幾近，壓迫感會幾沉重。
樓盤西南
由黃埔街行到近天橋位置，這裡就是樓盤以西南的位置，包括「B、C、D室」及「E室睡房」都朝向這邊，雖然高層單位可望到過去維港、會展一帶，也算是樓盤的一線景觀，但就都有代價，包括剛好會被樓高28層、由中旅社改建的酒店項目把景觀斬開，而且更重要一點側望會要望到紅磡殯儀館。
樓盤東北
至於餘下一邊單位會扭向東北面，包括「P、Q室」的睡房，會跟必嘉坊一期及二期正面對望。因此簡單來說，「THE HADDON」沒有一柱的景觀是坐擁絕對優勢的。
考慮3: 開則以蚊型單位為主
第二個考慮點，就是從居住角度考慮。單幢設計︳「THE HADDON」之可以提供到453個單位，你也想像到不是起得細、就是起得密。一層21個單位高密度設計的「THE HADDON」，雖然今次首次不提供開放式，但開則都以頗蚊型戶為主，最細一房單位，面積也僅223呎起，而大家說480多萬可吸引剛需入手的單位，就屬於這一類。
至於標準樓層最大面積430呎，當你以為頂盡只能間兩房，但它卻偏偏開到三房。開則上也犧牲了飯廳空間，在五門歸心的前提下，並沒有預留太多空間擺放餐枱。但兩間前後擺位的客房，面積亦只有約50多呎，遷就衣櫃位及房門擺位後，睡房又頂盡只能放置單人床，而不能放置四六呎大床。
考慮4: 全層21伙只有一個垃圾房
而且還有一點要提一提，就是垃圾房擺位。全層共攤分四部電梯，但就只有一個垃圾收集房。其擺位就較為挨近A-D室附近的電梯口，反觀住在最單邊的P及Q室，如果要丟棄家居垃圾，則要行超過55米，途經最少16戶才能拋棄垃圾。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
