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轉角市下賣樓而交樓的項目，繼早前「The YOHO Hub II」之外，新地在天水圍天榮站上蓋的「YOHO WEST I」都開始交樓。早前受工程延誤影響，項目的預計關鍵日期有所延後，間接幫助到小業主拉長上會時間，方便他們籌措資金。碰巧金管局又放寬了按揭安排，推出一次性措施容許選用建期的樓花準業主，可以改為80%按揭上會，供款佔入息比率以60%計算，「YOHO WEST I」本身2023年尾開售，屬於受惠的一群，對於小業主來說，上會是否容易了?
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YOHO WEST I項目背景
畢竟雖然「YOHO WEST I」當時首批以10,888元廣告價吸客，最終收到18,400幾個認購登記，但之後一路賣也有一路加，期內私樓樓價亦繼續滑落。我們開箱的業主選購分層最大單位，為2A座高層A1室、實用面積696呎的三房一套連工人房及工人廁開則，以折實價1172.17萬元買入，相當於呎價16,840元。這一口價，較新地今年四月劈價推售元朗站「The YOHO Hub II」，三房單位入場價14,480元相對高一些，始終「YOHO WEST」只是輕鐵站「天榮站」上蓋，要轉駁輕鐵才能前往「天水圍」西鐵站。
YOHO WEST I資料表
| 地址 | 天水圍天恩路1號 |
| 單位數目 | 1,393個 |
| 面積 | 245-1,073呎 |
| 校網 | 72區校網 |
| 發展商 | 新地、港鐵 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | YOHO WEST I |
| 面積 | 696呎 |
| 單位 | 2A座高層A1室 |
| 樓價 | 1,172.17萬元 |
| 呎價 | 16,842元 |
| 得分 | 98分 |
驗樓特色
梗廚設計但有點暗
入屋經過玄關，都一貫新地的交樓標準，利用了近廚房門外350毫米深的凹位做了儲物櫃，中空位置擺放電話充電，下方做了鞋櫃，放置了路由器及智能家居裝置。大門貼了五張黃紙，指出大門安裝有大細邊，但因為不影響開關，驗樓師不建議去更換，擔心更換不當會得不償失。轉入來廚房，我們望望，屬於梗廚設計，設有L型廚櫃，第一感覺是廚房有點暗。因為氣窗外，都是兩幅外牆包圍，望毗鄰「栢慧豪園」有一點暗，L型工作枱面，雖屬梗廚，但卻不是用明火煮食，而是採用了三頭電磁爐頭，毗鄰放置洗手盆。工作枱面下方收納西門子品牌的微波蒸焗爐、以及洗衣及乾衣機，隔離放置了三星品牌的雙門雪櫃，上方放置了大量儲物。
走入工人房要轉兩個彎
「YOHO WEST I」一共有290個三房單位，設有工人房及工人廁的單位只有兩柱，這是其中之一。收納在廚房轉入的位置。工人房及工人廁的問題不大，坐廁有污漬及廁板有花痕，以及趟門少量執色問題，但反而工人房呈L型則，由廚房轉入來再轉過來工人房，所以搬運工人傢俬都要考功夫，為其要考慮的地方之一。
廚房懷疑清潔過度導致瑕疵
驗樓師發現廚房有過度清潔問題，而令廚房有一些瑕疵。廚房間有防煙玻璃，有一些花痕，是被抹布抹花了，只能換掉玻璃，因為比較難透過打磨來處理，又或者業主可選擇忍受它。另外廚房鋅盆也有一些花痕，跟之前抹布清潔過其他地方，內裡可能有砂石，再抹鋅盆時就弄出花痕。現在鋅盆已弄花，只能透過打磨處理，不過就算處理過後，這類鋅盆日後使用上也很容易有花痕的，業主也不能太過介意。
露台門安裝過關
由廚房走出客飯廳，撇除玄關位置，由客飯廳至露台位置長5.15米，透過中間900毫米走廊闊把客飯廳空間平均劃分，飯廳夠位放置四人餐桌，前一點位置開闢作為客廳。擺放電視，但未扣除擺梳化厚度，客廳長2.8米，應該可營造到合理的電視觀賞距離，外接為三合一露台，設有趟門，驗樓師剛才拉開覺得有點緊，但跟趟門加重防有關，在邊位有防水膠邊另設毛條，而在兩扇門中間也設有防水膠配毛條，令防水效應較大。故建議業主盡量不要去處理。
景觀或受嘉湖海逸酒店重建影響
走出這個三合一露台望望，景觀應該也頗不俗。因為可以望到全盤最一線景色「天水圍公園」，有很多綠化，確實是幾靚。遠處為公屋，後方就是「廈村」，政府已經過城規改劃，日後都起樓，但當然不會影響到這個單位，反而要注意的是這邊，你可以看見玻璃幕牆的地方就是「嘉湖海逸酒店」，長實曾入紙申請改建住宅，,獲批興建兩座24層高住宅，提供1,102個單位的項目。除了要關注側望景觀要有變數的心理準備，紫色帆布的位置為「YOHO WEST II」仍在施工之中，你會看見欄杆有點骯髒，需要工程完工後才可改善。
客廁設有層架及玻璃鏡櫃
單位696呎設有三間房連同洗手間，一律收納在走廊內。三間睡房都向客廳方向擺，所以都做到廳房同向，對面為洗手間。我們先望望洗手間。洗手間採用了比較暗的色系，裝置上設玻璃鏡櫃，兩邊設層架擺放洗手間用品，現在什麼都沒有，固然覺得很美觀，但日後放置了物品會否很凌亂就視乎戶主怎擺放物品了。洗手盆下方都設有儲物櫃，熱水爐放在儲物櫃內，算幾方便。淋浴間試過水，浴屏框都唧重膠，雖說有砂石，但沒有漏水問題。
兩間客房空間分別僅45呎
696呎間三房，房間會否很細，入去望望便知。近廳房長闊各2.05米，主體面積僅45呎大，屬於我們參觀新盤的客房下限，面積偏細，而且上方設有陣位，多了一點壓迫。這扇不是採用玻璃幕牆設計，只有1.4米闊，所以望落會相對較暗。但如果細房作為寢區則也未必需要太過光猛的。再過去毗鄰房間望望。能否打通兩間房呢? 應該是不行。因為近廳房與毗鄰客房之間的牆身為主力牆，所以不能透過合規方式去打通。客房同樣不大，近廳房長闊各2.05米，主體面積僅45呎大，唯一分別是採用了玻璃幕牆設計，才感覺稍為通透一些。
客房地板鬆及有污漬
驗樓師在客房地下也貼了一些黃紙，有鬆地板及污漬，廚房就清潔過度，但睡房卻清潔不足。一踩下去，地板有鬆及有斜，認為如果放置傢俬會有搖動。驗樓師說，如果傢俬腳未能調校就必須處理地板，否則可以不用處理。另外他看到地板有很多污漬，清潔欠奉，建議石塑地板不必用太強的清潔劑來清潔，因為上方為顏料，若用太強的清潔劑會把物料抹走，所以看見污漬時，用濕布抹一抹，再用乾布抹乾便可以。
洗手間採用黑色掃口有污漬
主人房就在末端位置，我們再入去主人房望望。進入主人套房前會先經過套廁，我們先望望套廁。套廁跟剛才客廁分別不大。鏡櫃會大一點，以及沒有旁邊的層架，以及屬於光廁。如果以三房一套連工人房及工人廁則來計，只有兩柱。另一柱「3A座A1室」全屋黑廁，這裡工人廁為黑廁、客廁為黑廁，只有主人套廁為光廁，是兩者間的分別。洗手間用上比較暗色的磚，磚與磚都用上黑色掃口，跟地板用上白色掃口不同，但使用時要小心，因為剛才用手指一抹，手指已經被沾污，故使用上要小心一點，尤其剛洗澡外出，或者穿衣服後小心別被沾污了，是可以處理得小心一些的地方。
主人房被厚牆身蠶食空間
我們看看主人房的空間，不計走廊長3.025米、闊2.3米，主體面積約75呎大，以新盤三房主人房都屬於下限，但尚算可以。主人房地板較多污漬，跟清潔不足有關。696呎三房，每間房都不算很大有關，可能跟牆身有關。單計主人房外接的一幅牆身已經厚500毫米，這裡已經佔據了20呎，蠶食了單位實用面積，要小業主買入。還有跨套廁及洗手間的牆身都有300毫米，連同兩間客房之間的250毫米牆身，都要一併計入實用面積，由小業主埋單，都會蠶食了空間，所以房間較細是有原因的。
胡．說評析
1. 單位驗樓得98分
單位的失分位不算多，主要是地板及腳線、清潔位被扣分，最終單位得98分，評為級A。我們有把驗樓結果轉交發展商之一的新地，回覆指，提出的事項多為清潔及調較門題，發展商已即時跟進及完成相關執修工作。另外，項目的管理費為每平方呎4.3元。
2. 部份會所設施未能隨入伙啟用
當日賣樓，新地都幾標榜「YOHO WEST」會所設施，會所約4萬呎， 連戶外園林約6萬呎，總面積約10萬呎。不過樓書都有寫明，會所部份設施要在入伙後一段時間才可在預預計關鍵日期後10-21個月才有得啟用，現時已經開啟的包括餐廳位置、麻雀耍樂房間、Band房等等，而健身室因24小時所以就在另一邊位置。
3. 項目投資額70億元
發展這個樓盤的發展幾經波折。除了經歷起樓時沉降要停工之外，位於輕鐵站上蓋的「天榮站」，港鐵早於2013年就以代理人身份推出招標，但期間經歷過兩度流標，最終新地在第三次招標時，在2015年成功投得發展權，新地除了要出一口價來競投下，還要支付補地價金額為15.1899億元，相當於每呎地價1,546元，並把售樓收益10%向港鐵分紅，而事後新地說投資70億元。
4. 少數不用挨價蝕本樓盤
撇除三宗取消交易個案，以現時「YOHO WEST」累計售出1,211個單位，為發展商套現64.93億元，意味新地接近封蝕本門。餘下一期剩餘182個貨尾、全新二期583個單位會踏入賺錢階段，屬於近期少數不用挨價的樓盤。所以都值得觀望之後的開價策略，因為如果在有錢賺的階段下，發展商仍然要繼續劈價，則更加反映他們「要錢唔要貨」的心態。
5. 租務回報未算吸引
租值能否托穩樓價? 據代理行的數字反映，一房單位平均呎租約42元，以一個280多呎的單位計算，月租約12,500元；兩房則約14,800元，平均呎租36元。至於驗樓單位的三房類別，在2024年12月都促成了一宗同則租務成交，卻是在「3A座A1室」也就是全黑廁一柱，月租22,000元，呎租33.8元。如果以驗樓單位來推算，月租約為23,500元左右，未扣除管理費前，回報約2.4厘，又未算特別吸引。
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