運房局公布最新供應數字,未來三至四年潛在供應97000個。雖然按季輕微回落1000個單位,仍是統計中的第二高。97000個單位,究竟係一個乜野數字? 先俾兩個畫面大家參考下先。

供應政策參照長策會估算


第一、政府制定房屋政策,會參考長策會推算。長策會就估計,每年香港人對私樓需求是18000個單位。按此推算,以現時潛在供應有97000伙,亦即每年有24250個單位推出。這個供應數字經較長策會估算,大幅高出35%。


第二、雖然長策會估計,每年市場吸納18000個私樓單位,但實質吸納量可能更少至真。參考過去五年註冊紀錄,市場平均每年吸納14673個一手單位。即係話,當每年市場有24250個新供應推出,市場已回到供過於求的局面。

什麼為之「現樓貨尾」、「樓花貨尾」、「批出未動工單位」?

供過於求!!! 但點解新盤仍愈賣愈旺? 係咪多少扭轉大家邏輯思維,覺得供應多、樓價必跌的道理。實際上,只要我們拆解一下政府數字,大概會知道徵結所在。

首先,要知道潛在供應97000伙,是怎樣運算出來? 答案是由三個數字組成,包括「現樓貨尾」、「樓花貨尾」以及「批出可隨時動工單位」。

前兩者數字,大概反映市場正在發售的一手新盤。都因為,新盤市場氣氛唔差,所以這兩個數字不升反跌,最新夾埋66000伙,按季大減3000伙。因此,推動供應維持97000伙高位的主因,是與「批出可隨時動工單位」有關。這部份供應,亦是發展商透過招標或賣地吸納的土儲、一鐵一局已批出發展權的項目。

透過政府拍賣或招標的土地,「地契條款」中除規定落成期外(註: 即時落成後也可以選擇不賣樓),發展商何時賣樓、要賣多少單位並沒有規範。意味每當政府批出一幅土地後,會即時失去供應主導權,反而是由發展商按自己實際需要,去為市場舞高弄低。

尤其現時內房加入競爭搶地下,表面上市場參與者會大幅提高,但也等於攤薄了每個發展商中標機會。既然本地財團未有太大財政壓力,要千辛萬苦才中標一幅土地,取得後都會珍而重之,而不會貿貿然「尷平尷賤」推出益用家。這也解釋,為何供應高企,然而一手樓價不跌反升的怪現象。

胡‧說精選

Scroll to Top