由印花稅稅收看政府評估樓市前景

房屋政策向來被視為重中之重,每年的財政預算案也慣常有大篇幅論述,但有時也有例外,並沒有為市場帶來太大驚喜。不過,如果我們仔細看整份預算案,實情內裡有些數字也可以看出政府如何評估樓市前景,是對後市有很強的啟示性,其中一項就是「印花稅」,是政府的主要收入來源之一。

印花稅: SSD、BSD、DSD

「印花稅」主要組成部份,除了來自股票交易稅項,還有買賣物業稅項,包括「從價印花稅」(AVD)、「額外印花稅」(SSD)、「買家印花稅」(BSD)、以及「雙倍印花稅」(DSD)。政府估算,下年度「印花稅」收入達到破紀錄1000億,大佔下年度全港內部稅收總預算3425億的30%水平。

翻查過去十年紀錄,每年庫房平均收「印花稅」535億,這意味下年度的「印花稅」預算較平均數高出至少87%以上。當中還未計及政府往往低估「印花稅」收入這一點。過去十年平均低估幅度是33%。所以按這個幅度推算,意味下年度「印花稅」收入分分鐘直指1330億。

印花稅高 受買賣頻繁及高成交價推動影響

從樓市角度,「印花稅」高,有可能代表成交暢旺,因為買賣頻繁、導致交易成交增加,稅收上升,但目前樓市狀況,更應該是由高價成交推動。所以政府估計『印花稅』再創歷史新高,某程度也側面反映政府對未來樓價預測,根本無預計樓價是會回落,反而再上升才真。

土地供應量每況愈下 托穩了私樓樓價

歸根究底,政府用推地去調控樓市,但實情愈見捉襟見肘。下年度,透過政府官地推地會減少至15200個單位,按年減少3800個,令到連同一鐵一局、及私人發展商契約修訂等項目的「潛在推地量」足足大減20%,去到只得25500個單位,創出政府主動推地以來的新低。

即使預算案表明,未來五年私樓落成量每年平均20,800個,較過去五年增加約50%,但「落成量」根本不代表「未來可發售的供應量」。因為往往私樓落成前,已在樓花階段賣走大部份單位,過去五年的售出比率是73%-85%之間,根本不會構成「未來可供發售單位」一部份。

預算案宣讀前夕,差估署公布一月份私樓樓價指數357.5,按月再升1.27%,連升22個月續創歷史新高,似為財爺預算案「贈慶」而設。

「雙倍印花稅」(DSD) 急跌至只得331宗

2019上半年辣稅個案勁跌42%

稅務局剛公布,上月份住宅「雙倍印花稅」(DSD) 急跌至只得331宗,創徵稅以來的第四低月份,稅收8.216億元,平均每宗交易繳稅248萬元。總結上半年,市場累計僅錄得2,479宗「雙倍印花稅」個案,較去年同期急挫42%。

「雙倍印花稅」個案多寡,向來被視為投資者入市指標之一,只因購入多於一層住宅物業的買家,才需繳交較高門檻的15%印花稅項。當今日數字急挫,大家會解讀為投資者有感政經局勢不明朗,而決定暫緩入市;又或者本身有意換樓的業主,選擇一動不如一靜。

但有一點大家別忘記,當大家以為投資者數目大減,實情上月份「內部轉讓比率」卻也逆市創五個月新高,累計有442宗。這意味什麼?就是有人透過「甩名」程序釋出乾淨名。他們會否化身首置客買樓來迴避DSD,也都直接影響宗數高低,我們往後亦會研究相關議題。

胡‧說精選

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