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即使美國加息周期沒有完全跟隨，當美國步入減息周期後，港銀卻幾乎緊跟，繼美國聯儲局今日凌晨公布再減息0.25厘後，滙豐銀行及中銀香港隨即公布下調最優惠利率(P)0.125厘，最新報5.25厘，實際按息回落至3.5厘，都算是企業及供樓人士的減壓良藥。
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最優惠利率: 3個月累減0.625厘
在2019年至2023年的加息周期，美息累計上調5厘，而本港銀行最優惠利率並未完全跟隨加息步伐，累計上調0.875厘；自2024年9月起美國步入減息周期，美息至今累計下調1厘，港P亦於三個月內累計下調0.625厘。不過，反應普遍按揭基準利率的1個月港元拆息，在美國公布減息後不跌反升，最新報4.53厘，創1個月新高。
平均按揭額: 三個月供少$1,602
即使拆息上升，但最優惠利率下調，H按的封頂利率亦隨之下降，按目前P-1.75厘的封頂利率計算，實際按息已由3.625厘再下調至3.5厘，若以平均港樓按揭額$450萬計算，攤分30年還款期，每月供款略為減少$315，最新需要$20,207，入息要求亦減少$631，最新需要$40,414，換言之上會的難度進一步減低。
若對比9月開始減息前的情況，每$450萬按揭貸款額，攤分30年還款，三個月內的供款累計減少$1,602，入息要求亦累計減少$3,204。
1個月拆息(HIBOR)逾4.5厘
目前1個月拆息(HIBOR)升至4.53厘，對比實際按息3.5厘，是否代表銀行按揭業務已屆蝕本邊緣? 非也，拆息只代表銀行短期資金的拆借成本，亦即當銀行短期內需要資金滿足監管要求，1個月向同業拆借的利率為4.53厘，無疑也反映短期資金並非充裕，不過這不反映整體港銀的資金成本。根據金管局最近的公布，反映銀行平均資金成本的綜合利率於10月底為2.3厘，相較實際按息仍有1.2厘的息差，但當然每間銀行按揭業務都淨息差都有分別，這個則要視乎銀行的內部數字。
減P舒緩企業融資成本、減輕供樓壓力
經歷短短三個月的減息周期，港銀減息的取態，似乎與過去4年的加息周期有天淵之別，令市場質疑當中是否涉及人為指令亦無可厚非，這一點亦無從證實。然而，我們要指出的是，既然我們集中報道樓市新聞，大家集中討論利率走勢對樓市的影響是自然的事，但這亦可能增加當中的盲點。調低最優惠利率(P)除會影響按揭息率之外，私營企業貸款、私人貸款利率，很多都會以P作為計算基準，在下行的經濟周期下，若通脹可控，一般經濟體都可以透過寬鬆貨幣政策作為刺激手段，既能減輕企業的借貸成本，又可催谷私人消費，期望能帶動經濟增長，不過在聯匯制度下，港美息必須綑綁，金管局沒有獨立的利率政策，即使本港經濟疲弱，若美息持續上升，港息都需要跟隨，所以港銀的最優惠利率，在淨息差的狹縫之中，似乎是短期內可以操控的利率手段。
利息成本下降，能緩解企業財務成本當然是好事，但能否藉此帶動整體經濟增長仍言之尚早，無論是經濟或樓市復甦，利率只是其中一個影響因素，其他因素還有地緣政治、房屋供應、未來規劃等，特朗普重新當選後，環球局勢的不明朗因素增多，尤其是目前減息預期降溫，若隨口拋下賭博式的預測，則只屬於譁眾取寵，從投資角度出發，我們從來都建議要分散風險，投機則另作別話，至於自住，則每人有不同考量，只要跟從自己的需要和財務負擔考慮即可。
