供應危機 潛在供應回落

運房局剛公布一手私樓供應數字,最大亮點是「潛在供應」數字見頂回落,由2017年第二季高位觸及98,000個單位,回落至最新93,000伙,跌幅逾半成,並創下七個季度新低,這是否反映發展商加快賣樓,令到可發售單位大幅回落呢? 背後就要拆解一下「潛在供應」這組數字。

什麼是「現樓貨尾」、「樓花未售出單位」、以及「批出未動工單位」 ?

潛在供應如何組成


潛在供應」是由三個組數組成,包括「現樓貨尾」、「樓花未售出單位」、以及「批出未動工單位」。前兩者數字,皆反映市場正在發售單位,一共累計高達76,000伙,不單較上季大增3,000個單位,實際上更是政府自04年公布數據以來的新高。所以由這個角度看,若果發展商真心加快推盤步伐,而市場又有承接的話,這兩組數字理應是回落而非上升。

政府未來推地無以為繼

什麼供應數字升


所以「潛在供應」下跌,關鍵是後者「批出未動工單位」數字有關,最新回落至只得17,000個單位,按季大跌6,000伙,比高峰時31,000伙更是大跌45%,創出十四個季度以來的新低。「批出未動工」數字,主要反映政府已批出官地、一鐵一局已批出發展權的項目、以及私人契約修訂項目。這個數字回落,某程度反映政府過去主動批地成效,已陸續在市場上消化,而未來批地卻無以為繼,這點令人憂慮。

什麼供應數字跌

但最諷刺的是,政府上月尾公布「娥六招」,還將部份九幅私樓地轉公營房屋發展,就會導致未來可起樓的麵粉進一步減少,令可發售麵包也一路路向下沉,也變相是托穩一手樓價。而根據上半年一手註冊量計,平均每宗成交價高達1453萬,是紀錄新高。不過換個角度去看,相信政府早已得悉這個現象,才需要在上月尾公布「娥六招」,否則在這個供應數字公布後才推出,一定引起市場更大迴響。

胡‧說精選

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