運房局剛公布一手私樓供應數字，最大亮點是「潛在供應」數字見頂回落，由2017年第二季高位觸及98,000個單位，回落至最新93,000伙，跌幅逾半成，並創下七個季度新低，這是否反映發展商加快賣樓，令到可發售單位大幅回落呢? 背後就要拆解一下「潛在供應」這組數字。
什麼是「現樓貨尾」、「樓花未售出單位」、以及「批出未動工單位」 ?
潛在供應」是由三個組數組成，包括「現樓貨尾」、「樓花未售出單位」、以及「批出未動工單位」。前兩者數字，皆反映市場正在發售單位，一共累計高達76,000伙，不單較上季大增3,000個單位，實際上更是政府自04年公布數據以來的新高。所以由這個角度看，若果發展商真心加快推盤步伐，而市場又有承接的話，這兩組數字理應是回落而非上升。
政府未來推地無以為繼
所以「潛在供應」下跌，關鍵是後者「批出未動工單位」數字有關，最新回落至只得17,000個單位，按季大跌6,000伙，比高峰時31,000伙更是大跌45%，創出十四個季度以來的新低。「批出未動工」數字，主要反映政府已批出官地、一鐵一局已批出發展權的項目、以及私人契約修訂項目。這個數字回落，某程度反映政府過去主動批地成效，已陸續在市場上消化，而未來批地卻無以為繼，這點令人憂慮。
但最諷刺的是，政府上月尾公布「娥六招」，還將部份九幅私樓地轉公營房屋發展，就會導致未來可起樓的麵粉進一步減少，令可發售麵包也一路路向下沉，也變相是托穩一手樓價。而根據上半年一手註冊量計，平均每宗成交價高達1453萬，是紀錄新高。不過換個角度去看，相信政府早已得悉這個現象，才需要在上月尾公布「娥六招」，否則在這個供應數字公布後才推出，一定引起市場更大迴響。
