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長沙灣西洋菜北街新盤曉柏峰近期陸續交樓。早前《胡 ‧ 說樓市》曾拍攝同系石硤尾「Belgravia Place」的驗樓片段，當時成績創下該系內最低記錄。今日我們來到距離不遠的曉柏峰，開箱一個 A 座中層 A9 室、實用面積僅 185 呎的單位，看看這個接近同期開售的樓盤，交樓質素是否有所回升。
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曉柏峰項目基本資料
曉柏峰由 2 座物業組成，提供 492 個單位，主打細戶型。
| 項目資訊 | 內容詳情 |
| 地址 | 西洋菜北街 456 號 |
| 總伙數 | 492 個單位 |
| 單位面積 | 162 至 616 呎（分層單位：185 至 499 呎） |
| 校網 | 40 區 |
| 管理費 | 驗樓單位約 913 元（平均每呎約 4.93 元） |
銷售背景：由冷淡到「起死回生」
翻查銷售時間線，曉柏峰於 2023 年 11 月開售，當時首批 100 伙的即供平均呎價為 17,602 元，高於二手市場，首日僅售出 11 伙 。隨後雖然受同系減價盤競爭，但隨著 2024 年預算案全面「撤辣」，帶動銷情起死回生。截至 2025 年 11 月，全盤已售出 434 個單位，佔全盤 88%，為發展商套現 23.28 億元。
以現時租金計，類近單位的業主叫租約 13,500 元，平均呎價高達 73 元。在未扣除管理費前，預期回報約 5.3 厘，水平理想，但實際租值仍需視乎內櫳質素。
空間規劃：185 呎單位的「空間挑戰」
是次開箱的 A9 室實用面積 185 呎，屬於項目最細的分層戶型。業主表示當時以 300 多萬元買入市區樓，對於空間狹小已有心理準備 ，打算訂造傢俬自製閣樓 ， 認為住兩個人都Okay。
1. 27 呎玄關位的爭議
單位入屋後設有長約 2.5 米的玄關，面積約 27 呎，佔去單位總面積約 15%。雖然發展商在玄關上方及開放式廚房周邊設置了大量收納空間，但對於僅 185 呎的單位而言，玄關比例過大顯得較為浪費 。
2. 「三道門」的洗手間設計
洗手間設計被批評不夠人性化。住戶若要進入淋浴間，需先經過洗手間大門，再打開洗手盆旁的趟門，最後才到浴屏門，被戲稱為「過三關」 。此外，座廁空間狹窄，體型較大的人士使用時會感到頗為迫促 。
3. 客飯廳與閣樓構思
客飯廳主體面積僅約 65 呎 。由於樓底較高，業主打算加建閣樓以實行「下鋪上居」，將睡床移至上方以騰出下方空間擺放電視及梳發 。然而，這構思存在局限，包括上方缺乏電掣位、冷氣機吹頭以及梯級佔位等問題 。
驗樓質素：專業驗樓師評分與建議
資深驗樓師 Joe Sir 檢查後，發現單位雖無重大結構問題，但細部執修項目不少。
驗樓發現之主要問題表
| 位置 | 發現問題 | 建議與影響 |
| 廚房 | 鋅盤水槽裝得太平，容易積聚水漬 | 需手動抹乾或稍微調高安裝角度 |
| 洗衣機位 | 高壓喉接駁位滴水，修理門下有打鑿後的英泥沙 | 需扭緊膠皮或更換，並填平英泥沙 |
| 洗手間 | 隱藏式水箱維修困難；門鎖不順 | 維修需拆除雲石蓋，較為不便 |
| 露台 | 地板踩踏有異響；部分地塊裁短未對齊 | 需拆下地板加墊膠墊，並調整收口 |
| 戶外設施 | 煤氣總掣與鋼鐵框架太貼，容易割傷手 | 使用時需加倍小心 |
| 安全性 | 戶外燈頂部有縫隙，雨水滲入或引致跳掣 | 建議在外面加補玻璃膠防水 |
最終評分：86 分（評級：B） 雖然在欄杆、鋁窗及地台發現零碎問題，但整體質素較早前的「Belgravia Place」有明顯改善，貼近恒基以往水平 。發展商回應指，已收到執修要求，預計 14 個工作天內完成 。
周邊配套與生活機能
曉柏峰坐落於西洋菜北街，相較於大埔道更為寧靜，但入夜後人流較稀疏 。
- 交通： 步行至石硤尾站約需 5 至 6 分鐘，沿途缺乏遮蓋 。
- 購物： 大埔道沿線有舊式店舖及超市，日常採買尚算方便 。
- 環境： 周邊以車房及舊區建築為主，景觀分為山景及深水埗舊城景兩類 。
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