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《施政報告》減辣後，多個發展商都急不及待推盤，其中在恒基在市區的「曉柏峰」都推出發售，這個位於西洋菜北街的項目，共提供492個單位，預計關鍵日期為2025年9月30日。相當於樓花期約23個月。項目由開放式至3房都有提供。雖然位處市區，但卻沒有鄰近鐵路的優勢。
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曉柏峰背景
撇除特色樓層，「曉柏峰」分層面積由185呎至499呎，發展商在開出首批100個單位的價單，扣除最高折扣額10%，即供平均呎價17,602元，入場價392萬元，「景怡峰」、「晉嶺」為周邊樓齡較新的物業，現時二手平均呎價15,900-16,300元之間，看來今次恒基高溢價、寧願攤長慢慢賣的特性，都要向減辣後無起息的樓市作出最大讓步。但除了跟市況有關，樓盤質素又如何?
曉柏峰資料
| 盤名稱 | 曉柏峰 |
| 位置 | 西洋菜北街456號 |
| 單位數目 | 492個 |
| 面積 | 162-616呎 |
| 戶型 | 開放式: 35伙 一房: 288伙 兩房: 133伙 三房: 18伙 特色戶: 35伙 |
| 車位 | — |
| 校網 | 40校網 |
| 關鍵日期 | 2025年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 承建商 | 恒達建築有限公司 |
| 發展商 | 恒基 |
| 官方網站 | https://www.thepaddington.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 尖沙咀美麗華商場 |
曉柏峰開價
| 首批 | 100個 |
| 折扣額 | 10% |
| 首批折扣後售價 | 17,602元/呎 |
| 區內二手造價 | 景怡峰: 16,383元 晉嶺: 15,936元 |
樓盤注意事項
距離石硤尾港鐵站約8分鐘步距
「曉柏峰」距離港鐵站不算十分近，夾在深水埗、石硤尾及太子站三站之間，如果以google map建議，石硤尾站步行約8分鐘可到達樓盤，應該算是最近。深水埗及太子站出發則分別要9-10分鐘左右。在「石硤尾站」A出口，按規劃路線沿線，沿著窩仔街、經過石硤尾邨，再屈入去石硤尾街，經過聖方濟各英文小學，會見到大埔道，出到來大埔道就明顯車來車往，如果不搭港鐵就要在這裡搭巴士，附近都有不少舊式店舖及超市等，經過逸華軒，前方這條街就是「黃竹街」，轉入去就可來到樓盤。行到過來「曉柏峰」現場，沿途也沒有瓦遮頭，我大約用了五六分鐘左右，但經過大埔道較多車，車來車往，行到去「黃竹街」屈了入來內街，所以都有點寧靜，下方都幾舊式車房為主。
樓盤以南會被前方舊樓阻擋景觀
布局上，「曉柏峰」分了A及B座，地盤以南主要扭向大埔道方向。基座墊高至住宅樓層大約13米高，所以低層仍會被「維邦大廈」及「新豪大廈」阻擋，未能望到深水埗市區景。從高空圖望過去，起碼要去到…樓以上才可避得過前方舊樓，望向更遠的方向。如果高飛至15樓以上可以望到奧運站及南昌附近景觀。至於地盤以北主要望向主教山方向，相對有保障。
區內未來供應
「曉柏峰」開價考慮市況及樓盤因素外，亦因為區內還有其他選擇。石硤尾大坑西邨重建提供3,300個單位，當中除了1,300個單位用作重置現有住戶，另外2,000個單位則由市建局。而同系位於巴域街1-27號、以及耀東街1-14號的地盤，亦會建1,100個單位，規模是「曉柏峰」的一倍以上。同時值得留意，「曉柏峰」屬於舊樓重建項目，其涉及的查契費會較一般住宅為高，而且由於項目屬於遠期樓花，故按現時新按保放寬政策，「曉柏峰」可能未必受惠，有可能仍需要待樓花落成時才可申請按保。
揀樓攻略
兩房單位 (示範單位: B座22樓1室 面積: 411呎)
沒有玄關有鞋櫃
入屋基本上沒有玄關，門後有一個27.5厘米深的凹位，利用這位置做了儲物櫃，中空位置可放一點家庭飾物或鎖匙，下方就是鞋櫃，容量也很多，行前一點就是開放式廚房，工作枱面上方放置了雙頭電磁爐，另一邊設置鋅盆，餘下位置可作備餐之用，廚房背都設有兩個電掣，預計可在備餐位置放置廚房裝置，當然放置後備餐區會減少，自己需要取捨。其他廚房裝置延伸至另一邊，廁所旁位置放置了微波爐及單門雪櫃。
單位儲物空間充裕
入到來這個單位，第一感覺是儲物量很豐富，例如鋅盆下方固然就是很大的儲物櫃，而另一邊位置多數用來放洗衣及乾衣機，但現在卻用來做了儲物櫃及暗格抽屜，也是增加收納量的方法。工作枱面上方，抽油煙機旁位置可儲物，毗鄰的櫃身有很多層架及櫃內很深，儲物量也很充足。因樓底高，所以在頂部也加裝了吊櫃，微波爐上方也設有一個櫃，但當然只能放置一些不常用的物品。
客飯廳五門歸心
客飯廳長4.7米，闊2.4米，但因為設有大門、洗手間門、睡房門及露台，五門歸心格局較難擺傢俬，飯廳只能依靠在廚房外位置擺放，客廳則兩幅窄牆身，梳化靠一邊擺，對面因應天線掣位而放掛牆電視，窄窗台位置加裝了儲物架，也是增加儲物量的方式，若對設計不滿，可把裝置移去其他地方。
洗衣機置於露台
客飯廳外出就是三合一露台，面積38呎，在露台位置擺放了冷氣機散熱器外，露台位可省卻了廚房空間，也不排除方便戶主洗衫後可馬上進行晾曬。單位兩房開則，設於客飯廳的左右兩邊，用了恒基常見的趟門設計，設計各有好壞，好處是打開全部房門可把睡房與客飯廳融合，空間會闊落很多，但缺點卻是會佔據了睡房牆身。就如此主人房為例，由兩道趟門組成，當開上這道門就會阻礙了牆身，並不能掛電視，而睡房也沒有設置電視天線掣位。
部份單位設有衣櫃裝置
房中間設有一個篏入式裝置，把睡房一分為二，做了衣櫃，下方為抽屜，還有間隔板，把睡房一分為二，另一邊也為衣櫃，也有儲物櫃，有好有不好。好處當然可省卻買傢俬的開支，但缺點卻是把長4米闊2米的主人房暫開一半，而且若你不喜歡此裝置，拆掉有點浪費，要自己去取捨。對面也是另一間睡房，面積47呎大，跟我們平時參觀的新盤客房相若，但其分別是沒有電視天線掣位，可能不預安裝電視，只預買家看平板電腦也不一定。上方也有儲物櫃。
洗手間屬黑廁設計
最後我們看看洗手間，因為廚房把微波爐及雪櫃搬至此，所以會用了部份洗手間的空間，但入到來不算很迫狹，也很骨子，坐廁、淋浴間及洗手盆擺放得宜。但坐廁採用隱藏式設計，日後維修較麻煩，而且沒有廁紙架，用廁紙要自己想辦法。洗手間屬黑廁，不利通風。洗手間用了很多藍色磁磚，加上金屬飾面，有點英式設計路線。
揀樓注意事項 (兩房)
類近兩房可改三房，全盤只有「B1室」這一柱才做到。其他兩房均為純兩房間隔，且全部沒有附設衣櫃裝置。因此如果你本身很抗拒發展商入牆裝置，則要棄選「B1室」而從其他單位選擇。兩房單位可按景觀作揀樓外，「A6室」、「A7室」及「B9室」均為光廁設計，當中「A6室」及「A7室」則在主人房內有衣帽間。而黑廁設計的兩房，則包括扭向山景的「A5室」及扭向大埔道方向的「A8室」，買家可按景觀方向來作抉擇。
| 兩房改三房 (設有篏入式衣櫃) | B1室 |
| 兩房光廁 | A6室、A7室、B9室 |
| 兩房黑廁 | A5室、A8室 |
一房單位
發展商都開放了「A3」室範單位，面積247呎大，間隔跟平時參觀的新盤也差不多，也是入屋已見客飯廳主體面積，而廚房則佔據客飯廳一邊牆身，跟兩房單位相若，洗衣機也是置於三合一露台，而睡房亦採用趟門設計，打開可擴闊客飯廳空間。而洗手間則採用套廁設計，且屬於黑廁，大部份一房單位均為類近設計，共有11柱單位也是如此。
揀樓注意事項 (1房)
一房也有光廁設計，但就分布於「A1室」、「A12室」、「B6室」、「B7室」及「B13室」，當除了「B6室」沒有附設衣櫃裝置，其餘一房均有提供，而且一房光廁單位還可以透過衣櫃把一房改兩房。最後樓盤還附設兩柱開放式單位，分別為扭向山景的「A4室」及扭向大埔道方向的「A9室」；以及一柱純三房單位「B4室」。
| 一房黑廁 | A2、A3、A10、A11、B2、B3、B5、B8、B10、B11、B12 |
| 一房光廁 | A1、A12、B6、B7、B13 |
付款辦法
之前說過「曉柏峰」樓花期逾兩年以上，故即使政府放寬了新按保，加上其屬於舊契樓性質，故有可能要待樓花落成時才可申請新按保。所以付款辦法上，除了設有「100天即供」外，仍有「建築期付款」及「靈活建築期付款」，當中內裡會再設有一按及二按。
「100天即供」
最基本的付款辦法，可獲取最高10%的折扣額。支付條款是在簽臨約先支樓價5%，30天後再支付樓價5%，餘額90%在100天付清。要留意，因新按保未必適用於此樓花盤，故若你選用傳統銀行按揭上會，而又選擇了「100天即供」，你也要預30%首期，餘額70%借貸上會。當然，你也可以考慮減少折扣額，以獲取發展商的二按或一按。而二按及一按會視乎借取成數高低，而有不同息率水平。
表: 100天即供 / 130天人才現金付款計劃
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 |
| 100天即供 100天即供+二按 100天即供+一按 | 臨約: 5% 30天: 5% 100天: 90% | -10% -9% -8% |
| 130天人才現金付款計劃 | 臨約: 5% 60天: 5% 130天: 90% | -10% |
「100天即供 + 二按」
視乎借取比例高低，而有不同息率，當中一二按最高可借取90%按揭，而二按部份則最高40%。如果你借盡二按比例至40%，則你首三年的息率為4.075厘，第4-5年則為4.825厘，其後全期為6.825厘；但若你把二按比例壓低至20%以下，則首三年息率3.825厘，第4-5年則為4.825厘，其後全期為6.825厘。還有一點，由於一按部份仍經由銀行借取，故選用此付款辦法仍要通過壓力測試，並同以全期最高息的6.825厘上加2厘去計算借貸額。
表: 二按
| 按揭成數 | 20-40% | <20% |
| 息率 | 首3年: 4.075厘 4-5年: 4.825厘 其後: 6.825厘 | 首3年: 3.825厘 4-5年: 4.825厘 其後: 6.825厘 |
「100天即供 + 一按」
同樣視乎借取比例高低，而有不同息率，一按最高可借取85%。同樣地，如果借取一按比例高至85%，則首三年的息率為4.075厘，第4-5年則為4.825厘，其後全期為6.825厘；但如果把一按比例壓低至65%以下，則首三年息率3.825厘，第4-5年則為4.825厘，其後全期為6.825厘。
表: 一按
| 按揭成數 | 85% | <65% |
| 息率 | 首3年: 4.075厘 4-5年: 4.825厘 其後: 6.825厘 | 首3年: 3.825厘 4-5年: 4.825厘 其後: 6.825厘 |
*** 值得一提，如果能把借貸成數壓低，發展商一按及二按的首三年息率，是較坊間銀行的4.125厘為吸引。這是否代表本身打算借取傳統銀行上會，也應該先選用此計劃，享受三年低息期才轉按呢? 背後就要考慮計劃所獲取的即時折扣額，畢竟選用發展商的一按及二按，其折扣額比起純即供計劃為低。
「建築期付款」
可把上會期拖到最後，簽臨約先支付樓價5%，30天再支付5%，餘額在入伙時找清，如果對傳統新按保有興趣的買家便要選用此，但折扣額只有3%。另外你還可以搭配二按及一按，其息率也是按成數而有調整，大致跟「100天即供」相同。發展商還供一款「靈活建築期付款」，可以在入伙前支付12%樓價，餘額88%在入伙前才找清，折扣額3%。
表: 建築期付款 / 靈活建築期付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 |
| 建築期付款 建築期付款+二按 建築期付款+一按 | 臨約: 5% 30天: 5% 入伙: 90% | -3% -2% -1% |
| 靈活建築期付款 | 臨約: 5% 分期: 7% 入伙: 88% | -3% |
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